应高度重视税负在产权交易中的成本

王泽宇

（沈阳市国家税务局，辽宁沈阳 110016）

产权交易领域相关税收法律法规看起来枯燥乏味，但如果忽略却有可能让精打细算的投资人不得不为自己忽视的税负在交易中的成本买单。因此在做出交易决策前充分考虑到税负所占的成本，也许你的决策将更加理智和划算。

首先讲述一个普通的虚拟产权交易案例：一个投资者在产权交易市场内通过竞价以100万元购得某国有企业挂牌转让的一处门市房，产权交易合同中约定由受让方承担全部税费，当受让方按照合同约定支付了全部价款后，双方开始办理房产的交割过户手续，第一道环节是交税，假设该标的房产为某国有企业很早以前自建的，随着房价的暴涨，此次交易扣除税法允许扣除的项目金额增值额为80万元，那么此次转让过户这位投资者需要交纳多少税呢？答案也许让你大吃一惊！由于受让方要承担全部税费，他要交纳的总税额=营业税及附加5.6万元+土地增值税41万元+契税4万元（按照该省契税税率4%计算）+印花税0.05万元=50.65万元。在这宗虚拟交易中，由于我们假设的条件比较极端，增值额设定为80万，导致计算出的税负占交易额的比例高达50%，这位投资者也许该对自己不了解税收的相关法律法规感到懊恼，精打细算的投资人不得不为自己忽视的税负在交易中的成本买单。因此有必要普及一下看起来枯燥乏味的产权交易领域相关税收法律法规基础知识。有些专业术语可能晦涩难懂，关键是想引起广大投资者对税法的重视，在做出交易决策前充分考虑到税负所占的成本。

1 公有房产转让的税负

上面谈到那宗虚拟公有房产交易案例中，由于投资者不太了解税法，导致在签订产权交易合同中忽视了非常重要的一个条款——“受让方承担所有税费”。其实，根据相关的法律法规和政策，交易双方应当各自承担纳税义务，下面就来看看双方都应该交哪些税、这些税额又是如何计算出来的呢？

1.1 自建房的销售方需缴纳以下税款：

（1）营业税及附加，按照成交额全额征收，税率5.6%；

（2）土地增值税，纳税人转让房地产所取得的收入减除以下扣除项目金额后的余额，为增值额。

取得土地使用权所支付的金额；

开发土地的成本、费用；

新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；

与转让房地产有关的税金；

财政部规定的其他扣除项目。

土地增值税实行四级超率累进税率：

增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。

增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。

增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。

增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。

（3）企业所得税，对于净所得需按法定税率缴纳企业所得税。

1.2 自建房的受让方需缴纳以下税款：

（1）契税，按照成交额全额征收，税率3%～5%（一般执行4%税率）；

（2）印花税，按照成交额全额征收，税率0.5‰。

1.3 如果标的房产并非自建房而是买入的房产，在销售时出让方需缴纳以下税款：

（1）营业税及附加，按照买卖价差额征收，税率5.6%；

（2）土地增值税，增值额也可以不进行评估，简易按买入价每年加计增值5%计算，税率同自建房实行四级超率累进税率。

2 企业股权转让的税负

2.1 印花税，按照成交额全额征收，税率0.5‰。

2.2 企业所得税，取得收入的一方，如果平价、折价转让股权不需要缴纳企业所得税；如果溢价转让，对增值部分，与其他收入合并计算，按法定税率缴纳企业所得税。

2.3 车辆、机器设备等固定资产转让的税负

如果从个人手中买辆二手车是不需要交税的，因为一辆车只需缴纳一次车辆购置税，在新车上牌前已经申报纳税了，所以再次转让时无需重复纳税。但如果买的是辆公有的车辆，那么就需要看合同是如何约定了，因为销售车辆的单位需要缴纳增值税。

根据《财政部、国家税务总局关于部分货物适用增值税低税率和简易办法征收增值税政策的通知》（财税【2009】9号）文件规定，一般纳税人销售自己使用过的属于条例第十条规定不得抵扣且未抵扣进项税额的固定资产，按简易办法依4%征收率减半征收增值税。

一般纳税人销售自己使用过的其他固定资产，按照《财政部 国家税务总局关于全国实施增值税转型改革若干问题的通知》财税【2008】170号)第四条的规定执行。

小规模纳税人(除其他个人外，下同)销售自己使用过的固定资产，减按2%征收率征收增值税。

2.4 税收对抵押权、质权、留置权的影响

当前，很多产权交易机构开办了股权登记托管业务，其中一个重要收入来源就是办理股权质押登记，帮助企业进行股权间接融资。但办理这项业务必须注意到企业欠税的风险，根据《中华人民共和国税收征收管理法》第四十五条：“税务机关征收税款，税收优先于无担保债权，法律另有规定的除外；纳税人欠缴的税款发生在纳税人以其财产设定抵押、质押或者纳税人的财产被留置之前的，税收应当先于抵押权、质权、留置权执行。

纳税人欠缴税款，同时又被行政机关决定处以罚款、没收违法所得的，税收优先于罚款、没收违法所得。

税务机关应当对纳税人欠缴税款的情况定期予以公告。”

“第四十六条 纳税人有欠税情形而以其财产设定抵押、质押的，应当向抵押权人、质权人说明其欠税情况。抵押权人、质权人可以请求税务机关提供有关的欠税情况。”

综上所述，通过抽丝剥茧似地讲述产权交易领域的税收法律知识，“普及税法知识，增强全民税收法律意识，进一步推进依法治税”绝不是句空洞的税收宣传口号，税收与交易双方的利益息息相关，因此，了解、学习、掌握税收知识，“你的决策将更加理智和划算”。■