浅谈居住区绿地率

赵华莹，王 林

（天津市河西区绿化监理所，天津 30061）

当今的都市生活倡导绿色、休闲、健康的生活理念。人们在买房置业时，也越来越多的考虑环境因素、休闲因素。于是开发商在销售广告中开始注重宣传开发楼盘的环境效果以及绿化指标。在城市园林主管系统内其实对绿化指标有一些相关的规定。这些规定主要是从“绿地率”指标上进行考核。

1 绿地率的概念

百度百科：绿地率指居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率。《石家庄市城市园林绿化管理条例》：各类绿地面积占建设用地总面积的比例。《天津市城市绿化异地补建绿地代建费管理办法》：建设项目的绿地率（%）＝（建设项目规划可用地的配套绿地面积÷建设项目规划可用地面积）×100%。《上海市绿化条例》：建设项目绿地面积占建设项目用地总面积的配套绿化比例。

2 开发商在宣传绿化指标上的误区

2.1 混淆名词，用“绿化率”说话

项目规划指标中相应的有“绿地率”指标，而且“绿地率”指标的计算有很严格的标准。而大多数的开发商在宣传时往往用“绿化率”这个词，来混淆概念。

开发商所说的“绿化率”是在使用园林管理部门的“绿化覆盖率”的概念（绿化覆盖率是绿化垂直投影面积之和与占地面积的百分比）。“绿地率”是用绿化的占地面积来计算的，而不能用投影面积。比如一棵树的投影很大，但它的占地面积却很小。

2.2 “兼容并包”的计算方法

即使不偷换概念，为了计算出一个漂亮的“绿地率”，有的开发商利用兼容并包的计算方法提高宣传数字。

计算绿地率时，对绿地面积的计算要求非常严格。《城市居住区规划设计规范》（建设部GB 50180—93）上所说的绿地面积指的是“绿地应包括：公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地（即道路红线内的绿地），其中包括满足当地植树绿化覆土要求、方便居民出入的地下或半地下建筑的屋顶绿地，不应包括屋顶、晒台的人工绿地。”另外还规定：“宅旁绿地地界应从与住宅地基的距离1.5m处起算；院落式组团绿地地界应从宅间小路路缘1m处计算。”另外如在地下建筑顶部建设绿地，应满足当地植物覆土条件，如不满足即使是绿地也不能计算在内。如地下车库等，这些设施的地表覆土一般达不到3m的深度，在上面种植大型乔木，成活率较低，所以计算绿地率时不能计入“绿化面积”中。

屋顶绿化等装饰性绿化地，按目前国家的技术规范，也不算正式绿地。《天津市城市绿化异地补建绿地代建费管理办法》也明确规定：垂直绿化、阳台绿化、屋顶及室内绿化不计入绿地率指标。

随着车辆的增多，好多小区会建设草皮砖停车位，在园林主管部门绿地率考核的工作中对草皮砖面积计算一般也不是按照100%来统计。

总之，并不是小区内所有的绿化都计算在绿地面积内。

2.3 变化多端的分母

再看分母部分——用地总面积。一般来说园林主管部门认定的面积是《建设用地规划许可证》上的用地总面积。如果规划总用地周界为城市道路、居住区道路、小区自然路时，其边界的起始点应画至道路中心线。所以用地总面积应该包括可用地面积、后期整理用地面积等地类面积的总和。如图1：用地总面积=可用地面积+整理用地面积+道路面积。

开发商在计算“绿化率”时有的仅仅计算“可用地面积”。更有甚者，在后期整理面积中往往会有部分街边的公共绿化，开发商将这部分绿化面积计算在绿化面积内，计算绿化率时，如果用可用地面积计算，分母部分相应缩小，“绿地率”则会进一步提高。

比如：某项目规划用地总面积为120m2，其中后期整理面积为10m2且全部为绿化，道路面积30m2，可用地面积80m2，可用地范围内绿化为30m2。

有些开发商会这样计算：

通过如上分析，您看到的开发商在广告中提及的数字，从计算方法上，也许就是一个数字游戏。

3 不达标的项目属于不合格项目

其实当前好多城市建设项目的规划绿地指标不达标，并非无法管理，也并不是无法可依的。《天津市城市绿化条例》就规定对于不达标的建设项目收取“异地补建绿地代建费”；《石家庄市城市园林绿化管理条例》规定征收少建绿地补偿费。不管是异地补建绿地代建费还是少建绿地补偿费都将用于安排补偿绿化的建设上。太原、郑州、荆州、大庆等城市还推行了“绿色图章”制度，如果不经园林主管部门审核绿地率达标，不加盖“绿色图章”。没有绿色图章的项目不得进入销售、交付使用环节。

总之，当您买房置业时除了关心容积率、车位率、得房率等指标时，是否也应关心下“绿地率”，因为这也是关系到切身生活舒适程度的“率”。随着各地市法律法规的健全和行业规定的规范，相信这些问题必将得到规范和解决。

［1］天津市第十四届人民代表大会常务委员会第十四次会议，天津市城市绿化条例［内部资料］.2004.9.14.

［2］石家庄市政府86号令，石家庄市城市园林绿化管理条例［内部资料］.1997.5.4.

［3］天津市城市绿化异地补建绿地代建费管理办法［内部资料］.津政发2007-25.2007.4.29.

［4］GB 50180—93，城市居住区规划设计规范［S］.

［5］上海市第十二届人民代表大会常务委员会第三十三次会议通过，上海市绿化条例［内部资料］.2007.1.