物流地产中国发展之路

上海大学 陈瑾 巫景飞

2003年，国际工业地产巨头普洛斯正式进军中国，同时，也给中国带来了一个新的概念——物流地产，主要指地产开发主体根据顾客需求，选择合适的地点，建成相关物流设施后，再转租给客户，比如制造商、零售商、物流公司等，之后再组建一个资产管理队伍进行物业管理和服务。其本质正是物流服务和地产服务一体化结合的产物。

1 发展现状

近年来，随着全球制造业的复苏，中国电子商务市场的蓬勃发展，市场对仓储设施的需求越来越强烈。珠三角、长三角、环渤海等经济区的仓储空置率不断下降，部分地区甚至出现“强仓”的场面。2011年，中国各大城市的仓储价格都出现了不同幅度的上涨，其中北京、广州等城市同比增长20%～30%，而上海的部分大型仓储租金涨幅更是达到了50%。在需求爆发式增长的同时，物流仓储的供给却无法跟上发展的脚步，而能匹配电子商务企业的现代化高端物流仓储配套设施更是捉襟见肘。因此，外资和国内企业都纷纷涌入物流地产行业(部分物流地产项目见表1)。

2012年，物流行业更是得到了中央政府政策的支持。6月，国家发改委等12部门联合下发了《关于鼓励和引导民间投资进入物流领域的实施意见》，明确提出鼓励民间资本进入物流行业，其中就包括仓储、物流园区等物流地产相关领域，并更多地给予物流企业在土地政策、融资环境等方面的有力支持。

表1 国内部分物流地产项目汇总

2 运营模式

从物流地产的投资和管理的主体来看，主要涉及地产开发商、物流商和电子商务企业。因此，物流地产的运营模式也可分为以下五种。

2.1 地产商主导,物流商协助

即房地产开发商作为开发投资主体,只负责投资开发，在选地并建成相关物流设施后,转租给各个物流企业，由物流企业负责各自物流的相关业务。这种模式的优点是物流企业无需动用大量资金投入固定资产，只需支付租金，相对占用物流企业的资金少，成本低，使得企业专注于配送等核心业务，提供企业核心竞争力。

工业地产巨头——普洛斯就是最先采用这种模式的。普洛斯在全球范围内投资建设匹配现代化、标准、优质的物流仓储设施，再转租给物流企业，并提供相关的标准物业管理服务，并不插手物流企业的物流业务。此外，普洛斯还为客户提供物流园区与标准物流设施开发、按客户要求定制开发仓储设施、收购与回租、提供专业供应链解决方案等增值服务。其收入主要来源于租金、物业管理费和增值服务费。

2.2 物流商包揽

即物流企业作为开发投资主体，既负责拿地、设计、建设等投资开发流程，也负责建成后的物业管理、物流业务运营等。这种模式的优点为在土地稀缺的时代可享受到地产增值的好处，同时物业的折旧费用可以冲抵部分税收，使用自己的物业也节省了一笔租金和物业管理费。缺点为，固定资产开发会占用企业大量资金，同时缺乏专业的建设和管理方面的专业能力。

2.3 地产、物流商合作经营

即物流商和地产开发商通过合同、设立公司等方式，共同出资，各自负责自己擅长的领域，地产开发商负责投资开发和物业管理，物流商负责物流业务，整个物流中心的收益共同分享，同时也共同承担风险。这种模式的优点是，发挥了物流商和地产开发商各自的优势，实现互补和双赢。但也存在多方合作的普遍缺点，即存在信息不对称和道德风险问题，沟通成本也很大。

2.4 电商主导，物流商协助

即由电商作为投资主体，拿地、规划、建设，建成物流中心之后，电商依然为运营主体，但会将部分物流业务外包给物流商。这种模式的优点是既有利于电商控制物流的规模化和规范化，又使得终端物流配送的专业性，协同合作。

亚马逊的物流中心，就是此类。亚马逊自1995年起，大规模建设“物流中心”。截至2009年底，亚马逊在美国本土拥有物流仓储中心约110万平米，在海外则达到53万平米。亚马逊不仅为自己的货物提供仓储、收发货物等物流服务，也为亚马逊网站上的第三方买家提供各类标准的物流服务。通过物流中心，亚马逊将分散的订单需求的信息和货物都集中起来，再将配送环节全部外包。美国本土的配送环节外包给UPS和美国邮政；美国以外的国际业务则外包给基华物流CEVA、联邦快递等。

2.5 电商包揽

即电商全权包揽所有角色，自行投资、自行拿地、自行建设、自行规划，建成之后，自行包揽所有物流业务。这种模式的优点是保证电商企业对物流环节的完全控制，严格控制物流成本和规范物流流程。缺点是，由电商担当所有的角色，占用大量的资金和人力，使得电商丧失轻资产的优势。

京东商城等就属于这种类型。由于中国不具备诸如UPS等规模化、专业化的物流公司，中国的物流行业基本还处于混战时期，中小物流公司无论在规模，还是服务，还是管理理念上都无法保证电子商务行业庞大和专业的物流需求组，因此，国内的B2C电商也属于无奈，只能选择自行包揽所有的物流环节。

3 房地产开发企业转型物流地产

近年来，国家进行严格的房地产调控政策，抑制住宅地产市场发展过热的势头。住宅地产企业主要依赖银行贷款，银行贷款收紧之后，各大开发商均出现资金链告急的情况。这时，物流地产收入稳定的特征显得格外抢眼。

与住宅地产高达20%的利润率相比，物流地产8%～12%的投资回报率显得吸引力不足，这也是物流地产此前未能真正发展起来的原因之一。然而，在政府地产政策的调控下，住宅市场风声鹤唳，暴利时代暂时告一段落。物流地产稳定的租金收入变得越来越珍贵。正是由于这些原因，住宅地产开发商纷纷转型，进军物流地产领域。远洋地产、上力地产、合生创展、陆家嘴团体、恒大、美林基业等在内的诸多原先住宅地产开发商纷纷迈进这一领域。上海宇培则走得更远一些，正在筹备海外整体上市，力争成为国内首个以“物流地产”概念赴海外IPO的开发商，并公开表示要借助资本的力量实现未来3到5年资产规模增至240亿人民币的战略目标。

各大地产集团纷纷将物流地产作为多元化经营的一个方向，既是看中了稳定的长期的租金收益，可规避住宅地产目前的高风险，也在于相比购物中心、酒店的投资成本低，更重要的是，看到了商贸的飞速发展为物流这个行业带来的无限商机。

4 电商发力物流地产

随着互联网的普及，在线支付安全性的提高，国内电子商务行业飞速成长，在以淘宝为代表的C2C模式依然保持迅速增长的同时，B2C模式毅然崛起，行业集中度也在不断提高。作为B2C行业的一个重大问题——物流，也越来越成为电商行业的心病。而中国目前的物流行业集中度很低，国际化标准仓储的比例很低，专业的物流公司比例更少。大多数的物流企业只是局限在配送等供应链功能上的一小部分业务，无法满足电子商务企业一体化的服务需求。仲量联行的研究报告也显示，目前中国拥有国际标准的物流设施总存量仅为1300万平方米，只与美国波士顿一个城市的物流仓储空间相当。因此使得电子商务企业纷纷涌入物流行业，建立自己的物流基地，发展自己的配送团队。

国内电子商务巨头阿里巴巴于2011年宣称，将与合作伙伴共同集资超过1000亿元资金用于建设与电子商务配套的现代物流体系，其中大部分属于物流地产范畴；京东商城作为一家3C产品起家逐步向综合电商发展的企业，为保证商品物流服务质量，也正在大规模进军物流地产，其自购用于物流园区建设的土地规模已经超过1500亩，并宣称将在未来数年间继续投资50多亿的资金用于物流设施建设；凡客诚品、卓越、当当等各个电商领域的企业都一定程度地介入到物流仓储的扩张中。而这些电子商务企业也选择了不同的物流地产模式。

京东商城作为B2C电商第一军团的代表，为突破物流瓶颈，自2009年发力物流地产。2009年，京东商城投入用于自建物流体系的资金就达到1500万美元。2010年2月，京东商城又将老虎环球基金7500万美元的投资，用于提升仓储、配送和售后等服务。京东商城的模式基本属于“电商包揽”模式，自行建设仓储基地，自行建立物流配送团队。

中国电商的另一个代表——卓越网，则选择了近似“电商主导，物流商协助”模式。卓越网自有物流基地，掌控北京、上海、广州等核心区物流队伍(世纪卓越快递)，而将非核心区物流外包。而其中物流基地的建设，部分为自行建设，部分为与物流地产商共同开发，例如苏州和成都中心就是携手“普洛斯中国”共同开发的。

这两种模式的选择各有利弊，京东的“电商包揽”模式能大幅度提供服务质量，降低服务成本，同时也占用了企业大量的资金，越来越多的资金被沉淀在固定资产上。而卓越模式，争取了与物流配送企业、物流地产企业的多方合作，降低了运营成本和资金占用，但也增加了信息流动成本、协作管理的磨合成本等，无法保证物流质量。

由于电子商务的发展，商业地产的兴起，物流地产发展得如火如荼，得到了各方，包括企业、政府、资本市场的关注。物流地产在今后的发展中也将越来越规范，呈现信息化和平台化的趋势，物流园区将提供更多的增值服务，对信息和服务进行整合。

[1]张英,王峰军.物流地产运营模式研究[J].财贸经济,2006(09).

[2]弓宪文.价值链视角下的物流地产资产经营风险[J].中国物流与采购,2010(05).

[3]郑荣宝.物流地产投资前的几点理性思考[J].当代经济研究,2010(05).

[4]孟玉飞.国内外物流地产发展对比分析[J].科技创新月刊,2009(11).