简析互助县房地产业发展问题及解决对策

丁国福

摘要：互助房地产业发展起步于上世纪九十年代初期，一九九六年，住房制度改革的实施，给全县房地产业注入了生机和活力，尤其是2002年以来，随着城镇化进程的加快，居民收入水平的提高以及在中央西部大开发、拉动内需等一系列扶持政策的驱动下，互助县房地产业进入快速发展期，投资逐年加大，结构日趋合理，经济效益明显提高。现就结合互助县房地产业最近几年的发展谈几点浅见。

关键词：房地产发展 现状对策

Abstract: The real estate industry development started in the early stage of ninety's last century in Union country , in1996, the housing system reform implementation has injected vigor and vitality to the real estate industry, especially since 2002, with the urbanization process acceleration, the residents' income level improvement as well as in the central western big development, stimulating domestic demand and a series of support policy driven, the real estate industry in the Union county enters a rapid development period, the investment increases year by year, the structure is reasonable with each passing day, and the economic benefit improves obviously. The author talks about a few superficial views combining with the Union county real estate development in recent years.

Key words: real estate; development; present situation ;countermeasure

中图分类号：F293.33文献标识码：A文章编号：2095-2104（2012）

1互助房地产业发展现状

互助县委、县政府历来对发展房地产业高度重视，尤其是最近几年，提升了房地产业在互助国民经济发展中的重要地位，强化了对房地产业的宏观调控，停止了福利分房，全县住房市场化和商品化取得了突破性进展。通过培育房地产市场，促进了城市住房综合开发、配套建设，为改善人民群众的居住条件和居住环境，提升城市品位和城市综合实力，推进社会经济发展做出了积极的贡献。具体表现在三个方面：

1.1房地产市场体系得到完善

经过多年来的发展，全县形成了包括房地产开发、房地产中介和物业管理在内的较为完善的房地产市场体系。至2011年下半年，全县房地产开发企业共有11家，其中：二级资质3家，三级资质4家，四级资质4家，从业人员300余人；物业管理企业7家，从业人员100余人；房地产中介机构2家，其中：评估机构1家，经纪机构24家，测绘机构1家，从业人员6人。

1.2建立健全了新的住房供应体系

经过几年的努力，互助县建成了以商品住房供应为主体，保障性住房供应为组成部分的住房供应体系。仅2009-2011年，新增商品住房51.03万平方米，新增廉租住房16.2万平方米，棚户区改造12.6万平方米，建设公租房10万平方米，经济适用房0.36万平方米。

1.3物业管理进一步规范化发展经营

根据国务院《物业管理条例》有关规定，全县实行物业管理企业管理的小区个，小区业主自行管理的小区2个。在具体业务管理与指导方面，互助县出台了《互助县物业收费管理及相关规定》，物业服务收费行为有了明确的依据。全县物业管理服务面积61.92万平方米。通过房地产管理部门对全县物业企业进行清理整顿，提高企业的依法管理服务意识，全县的物业管理服务水平有了明显的提高。

2 互助县房地产业发展存在的主要问题

“十五”期间，互助县房地产业经历了相对平稳的发展阶段，取得了长足的进步，但目前在我市房地产业的发展中还存在一些问题和制约因素，主要表现在以下几个方面：

2.1互助县的房地产业发展总体水平还较低，还未真正成为互助经济发展的支柱产业。

据统计，互助县的GDP、人均GDP、以及财政收入都居于全区的前列。但是互助县房地产开发投资仅占全县全社会固定资产投资的9.60%，这与互助县的经济发展水平是不协调的。

2.2商品住房有效需求增长乏力。

从总体上看，互助县的商品房及商品住房销售平均价格水平不算高，同时房价走势总体较为平稳。但从房价收入比看，按照平均商品房价格进行测算，互助县的房价收入比高于9倍。由于互助县的住房分配货币化改革工作进展缓慢，以及住房公积金缴存比例长期处于较低水平，直接影响了广大职工群众购房支付能力的提高。

2.3房地产市场秩序有待进一步规范。

商品房交易环节的违规销售、房地产经纪服务不规范等问题在一定范围内仍然存在，交付使用中的商品房质量问题、售后服务不落实、公共服务设施建设滞后、承诺不兑现等投诉较多，物业管理中的服务不到位，侵害业主权益，物业管理企业与业主的其他纠纷现象时有发生。

2.4物业管理落后，推行力度不大。

一是居民对物业管理的认识不到位，认为物业管理可有可无，有的人甚至认为有了物业管理反而增加了费用支出；二是制度不健全，没有出台相应的管理办法，引导力度不够；三是缺乏专业物业管理队伍，大多数开发建设单位对开发建设的住宅小区实行“自建自管”，管理方式仅仅停留在搞卫生、守大门等层次上；四是县城开发初期，一些开发商为降低房屋售价没有征收房屋维修专项资金，给房屋后期社会化管理工作留下隐患。

2.5影响房地产市场健康发展的体制、机制性问题仍然不同程度存在，市场自我调节、自我完善能力不足，政府调控和监管市场的能力还有待提高。

3加快互助房地产业发展的对策

随着互助县国民经济健康发展、社会持续进步，房地产业对于经济增长的拉动作用日趋明显，并且已经成为全县国民经济体系中的一个重要产业。同时近期国家出台加强房地产宏观调控政策，对促进房地产市场发展的相关政策作了重大调整，互助县的房地产业面临新的发展机遇。

为全面提高互助县房地产业的发展质量和发展水平，积极调整完善互助县住房供应体系，继续认真整顿房地产市场秩序、加快互助房地产业发展，实现社会经济的持续快速发展和全面建设小康和谐社会。根据互助县的基础条件和社会经济发展状况，针对目前在互助房地产业的发展中存在一些问题和制约因素，提出如下的建议：

3.1第一，强化规划引导，加强土地调控。

以科学发展观为统领，科学制定房地产业和住房建设的中长期规划，按年度对住房建设和房地产开发用地作出计划安排，有效调整住房供应总量和供应结构，保持市场供需平衡，加强对房地产业发展的规划引导作用。根据《互助县住房建设规划》，要在土地供应源头着手规划调控，具体明确开发项目用地性质、开发投资主体、建设规模和开发结构，要严格市场准入机制，严格控制小规模单体开发，避免经营性用地零星出让、分割供应，严控私人联建房屋。

3.2第二，健全住房制度，促进合理消费。

一是要建立多层次的住房供应体系。房地产开发要坚持“以居住为主、以消费为主、以普通商品住房为主”，引导开发企业在满足中高收入阶层住房需求的同时，要更多地把目光瞄准普通消费群体。二是要健全保障性住房建设各项制度，利用国家扩内需、保民生的政策机遇期，加大廉租房和经济适用房建设力度，以满足不同层次消费群体的居住需要。三是要加快公共配套设施建设力度，围绕人民群众衣、食、住、行、入学、就医等方面完善公共服务体系，吸引县内外能人、富人来县城投资兴业、安居乐业。

3.3第三，加强市场监管，规范市场行为。

一要加强对房地产开发行为的管理。建立房地产开发管理联席会议制度，涉及房地产开发管理的职能部门为成员单位，完善市场监管体制，形成管理整体合力。各职能部门要加强协作、沟通，建立信息披露、通报制度，形成整体合力。对所有开发项目从用地、规划开始，到开工建设，到预售、销售、初登、分户办证，进行跟踪监管，有效制止违规开发行为。二是加强房地产市场秩序整治力度。查处房地产开发和交易市场中的各种违法违规行为，特别是未取得资质证书进行开发、未取得预售许可证擅自预售商品房的行为，加快房地产市场诚信体系建设，防止出现违规售房和损害购房群众利益的行为发生。三是建立房地产信息管理系统平台，健全商品房网上登记备案和房地产市场信息发布制度，规范销售行为，畅通信息渠道。

3.4第四，改善投资环境，引导企业发展。

一是要加强服务意识，及时为企业排忧解难。对外地开发企业，要一视同仁，甚至可以在政策上适当倾斜。从而吸引优秀的外地企业，特别是吸引信誉好、资金实力强，开发经验丰富的开发企业来互助投资，从而带动县城楼盘品质、城市建设档次的提高。二是要加大银企对接力度，加大金融部门对房地产业发展的信贷支持。

3.5第五，规范物业管理，提升人居环境。

要规范发展物业管理，根据互助县实际，尽快出台相关政策，制定物业管理办法，开征物业专项维修资金，完善资金管理办法。在县城范围内，逐步推行物业管理工作，切实改善居民居住条件，提升居民的人居环境。