保障房在房地产宏观调控中作用显著

◎ 本刊编辑部

国家外汇管理局公布的数据显示，截至2011年9月底，中国外汇储备资产已接近3.3万亿美元，贸易顺差延续2008年以来逐年递减的态势，2011年前三季度缩小到1071亿美元，同比下降10.6%。2011年经济增长一季度9.7%，二季度9.5%，三季度9.1%，略低于2010年10%的增速，呈现依次递减的态势。而这种适度的调整回落，正是宏观政策发挥作用、主动调控的结果，适度放缓的经济发展速度，为的是更好地转变经济发展方式、调整经济发展结构，实现2012年中国经济的软着陆。

“稳中求进”的经济大势

中央经济工作会议2011年12月14日闭幕，来年中国宏观经济政策的基调、方向和主要任务已经明确，“稳中求进”的2012中国经济发展轮廓清晰显现。“推动明年经济社会发展，要突出把握好稳中求进的工作总基调。”中央经济工作会议明确提出。

在投资、消费和出口拉动国民经济增长的“三驾马车”里，消费一直是我们薄弱的环节。在全球经济形势看好，出口需求旺盛的时期，即便我们意识到消费这一短板，也一直无暇顾及，或者说视而不见。然而，出口外需变化不以我们的意志为转移，在世界性金融危机影响下，欧洲主权债务危机进一步蔓延、美国经济陷入困境，依赖出口拉动经济增长的动力在逐渐衰退，这也是上年经济增长逐步放缓的外在客观因素之一。今后中国经济的发展只能依靠立足国内需求，以消费促经济，保增长。

稳，就是要保持宏观经济政策基本稳定，保持经济平稳较快发展，保持物价总水平基本稳定，保持社会大局稳定。进，就是要继续抓住和用好我国发展的重要战略机遇期，在转变经济发展方式上取得新进展，在深化改革开放上取得新突破，在改善民生上取得新成效。

在消费短板明显的情况下，发挥投资尤其是投资与消费相结合的投资作用，对2012年的中国经济发展意义重大。这一方面突出表现在改善民生方面，市政、医疗、能源、服务业、住房保障等等是投资增长与扩大消费相结合比较好的领域，住房保障在其中所起的作用尤为重要。

房地产投资放缓

房地产行业由于相当数量的投机和投资资金进入，抬高了房价，吹大了房地产泡沫。高空置率和高房价使得真正需要住房的人住不起、住不进去，而房价还不断攀升，造成一系列社会问题，同时也影响了房地产行业的健康发展。因此，房地产问题已经不单单是行业的问题，不仅仅是经济问题，更是政治问题，民生问题。房地产产业牵扯到建筑、建材、水泥、家具、家电、纺织品等等十几个行业，关联的行业越多，对经济增长的影响就越大，对社会就业的影响就越深，因此，房地产行业的问题不解决，中国经济的健康发展就无从谈起，社会的稳定发展就无从谈起。因此，中央对于2012年的房地产行业宏观调控态度是鲜明的，那就是：不动摇。

受房地产调控未放松的影响，2011年1-11月，全国房地产累计开发投资 5.55 万亿元，同比增长 29.9%，比上月继续回落 1.2个百分点。从单月情况看，11月，房地产开发投资完成额 5560亿元，同比增长 20.15%，增幅比上月回落 4.8个百分点，比上月环比继续下降 2.42%。随着以控制房价过快增长为目标的房地产宏观调控深化，商品房限购措施由一线城市扩展至部分二、三线城市，再加上货币政策持续收缩和前期调控措施的叠加影响，房地产市场转冷已成定局，全国房价已进入下行通道，房地产投资放缓将是预期。

2011年1-11月，全国商品房销售面积累计为 8.96亿平米，同比增长8.5%，比上月继续回落 1.5个百分点。2011年1-11月全国商品房销售额累计达 4.9万亿元，同比增长 16%，增幅较上月继续回落 2.5个百分点。房地产调控未明显放松使得商品房销售依然不振。

在宏观调控不动摇的态势下，房地产企业放缓发展步伐，从产品结构上看，大多从单一的住宅产品开发向商业地产、旅游地产项目延伸，形成多元化的产品链结构。从品种上看，放缓建设开发速度后的房企，更加注重产品的内在品种和质量，“修炼内功过冬”成了业界的共识。从发展区域来看，房企纷纷转向二三线城市发展，在出手拿地方面也显然比之前谨慎，甚至连房地产开发龙头企业万科还提出了“宁可错过，也不拿错”的口号，可见房企在面对扩张发展的谨慎态度。产品转型，重视内在质量，布局二、三线城市是分散风险的重要策略，市场发展态势倒逼房企转型，促使行业健康有序发展。

投资、消费，保障房一肩挑

保障房一头连着投资，一头连着消费，作用显著。从投资来看，“最大的内需是城镇化”。中共中央政治局常委、国务院副总理李克强在全国发展和改革工作座谈会上讲话时强调，扩大内需的最大潜力在城镇化。城镇化既可增加投资，又能拉动消费，是中国经济发展的重要引擎。

保障房的大规模建设和供应首先将城镇主体——外来人口从飘忽于城镇和农村之间落到了实处，有助于解决表皮城镇化和城镇化建设泡沫问题，后续的城镇基础和市政设施建设有据可循。相对稳定的居民也保证了城镇的消费保持在一个可持续发展的水平，有利于促进经济发展。

2010年始全国大规模建设保障房，2011年开工建设1000万套，国家发改委这年共安排中央预算内投资591亿元支持保障性住房建设。2012年适度压缩开工规模，确定为700万套，但加上上年结转续建项目，竣工数量将高于上年。2012年保障房投资，中央财政补贴将继续追加，目前具体数额还在估算中，估计不会低于去年的数额。加上地方投资部分，保障房一年的投资总额将超过万亿元之巨。如果加上道路、供水、供电、道路等配套设施建设，保守估计总投资应该在10万亿左右，保障房在稳增长的宏观调控中发挥关键作用毋庸置疑。

从消费看，从2003年开始房价进入快速上涨通道后，因为保障房的长期缺位，逐年累积的大规模无房人群只能以持续储蓄来实现购房目标，大中城市中消费弹性大的中低收入面对的房价收入比一般都高于 15 倍，月供/收入比一般超过 50%。在住房过度的开支比例严重制约了居民消费能力。另外，城镇化的快速提升，大量农村人口进入城市，因为缺乏稳定的就业、社会保障、医疗保险等保障措施跟进，原本是实现消费占GDP比重台阶上上升驱动力的社会群体反而成为制约消费的直接原因，成为阻碍城镇化发展的根本原因。大规模建设保障房本质上是对近年来住房支出挤压消费增长的纠偏，其所释放出来的补偿性消费势能是巨大的，也能够保持消费的可持续性。

住房和城乡建设部部长姜伟新2011年12月23日表示，2012年新开工保障性住房和棚户区改造 700万套以上，基本建成 500万套以上。会议要求坚持地产调控同时，加快中低价位、中小套型普通商品房建设，支持居民合理购房需求，优先保证首次购房贷款需求。

调整保障房开工数量一方面在于当前行业调控效果显著，普通商品房价格已经有明显回落；另一方面在土地市场下滑之后，地方财政压力加大，后期继续加大保障房建设将给地方财政造成更大压力。因此从当前形势看，降低保障房开工符合市场发展方向。

按照数据推算，2011年 1000万套保障性安居工程住房有 1/3主体结构基本完成，1/3 进入楼层施工，1/3 完成基础施工。预计 2011年能够竣工使用的保障性住房不会低于300万套。从以上分析中大致看出保障房当年新开工到全部竣工大致时间在3年。如果我们按照此前1000 万套保障房，对应 1.3 万亿投资，即单套住在投资在13万元测算的话，本次降低保障房开工面积将使得 2012年保障房投资增速从 62.89%，回落至 44.03%，回落幅度在 19个百分点。2012年政策主基调为稳增长，政府防止行业价格、销量大幅上涨后又大幅回落同样是稳增长的关键。因此本次降低保障房新开工后，住房城乡建设部同时提出“加快中低价位、中小套型普通商品房建设，支持居民合理购房需求，优先保证首次购房贷款需求”。与此前中央经济工作会议中“加大普通商品房建设，扩大有效供给”的内容基本一致，但是增加了对信贷方式的表述。从目前形势而言，行业调控效果已经显现，管理层对行业的调控方式将发生改变。政策将从过去的全面打击，逐步转变为对普通住房和刚需有偏温和的支持态度。稳定刚需合理释放开始为后期政策新动向。

全国房价环比继续回落

2011年 11月，5 个重点监测一线城市的房价同比平均上涨 3.02%，比上月继续回落0.3个百分点。同期，5个城市的房价同比均保持上涨，但涨幅均出现回落。从环比看，11月，5个重点监测一线城市房价环比回落0.3%，降幅继续扩大。

2011年11月，二、三线监测城市的房价同比上涨均值 1.39%，比上月继续回落 0.72 个百分点。由于前期涨幅较大，目前二、三线监测城市的房价涨幅已回落低于一线重点监测城市。环比方面，同年11月二、三线重点监测城市房价环比均值为下滑 0.25%，回落趋势不变。