文林峰：住宅产业化是中国住宅发展方向

《全国公租房优秀设计方案》日前在互联网上向全社会征求意见，这套方案如果得以推广，人们期盼多年的住宅产业化向前迈出一大步。如今，住宅产业化迎来了前所未有的发展良机。“十二五”期间，我国将建设各类保障房3600万套，其中公租房将是主力。公租房建设由政府主导推进，短期内集中建设，规模庞大，资金压力大，解决这些问题恰恰是住宅产业化所擅长的。从西方国家的经验看，短期内大量建设公共住房，往往成为住宅产业化发展成熟的契机。

2012年4月12日在北京开幕的第二届中国房地产与泛家居跨界峰会上，本刊记者就住宅产业发发展趋势采访了住房城乡建设部住宅产业化促进中心副主任文林峰。

住宅建设迈入产业化

“截至目前，住房和城乡建设部在全国范围内已正式批准成立了27个国家住宅产业化基地，这些住宅产业化基地建设全面开花，预示着我国住宅产业化正在迈入高速发展阶段。”文林峰表示，对中国住宅产业化来说，主客观环境的变化、市场环境的变化带来了机遇，传统的建造方式已经受到劳动力成本快速上涨、节能环保等多方面的挑战；而随着房地产市场发生的变化，社会对住宅品质和质量的要求越来越高，这些都为住宅产业化提供了良好的外部环境

什么是住宅产业化？文林峰认为，从住宅产业化的内涵、外延来说，至少包括以下几个方面：一、以科技发展为支撑，包括科技体系的支撑。现在很多建材产品，建筑技术，单个拿出来和国际的水平没有太大的差距，但是从体系上来说有很大的差距。二、以新型建筑结构体系和通用部品体系为基础。产业化的发展，有结构体系和部品体系。过去是混凝土在现场现浇，直到结构体系的改变，现在包含了通用部品体系的对接。三、以标准化设计做引导。这是推进住宅产业化重要的内容。西方的发达国家，在住宅的设计、匹配上是标准化的模式。在标准化、模式化方面我国还是比较薄弱的，这要从政府层面上加大建设力度。四、采用施工装配化等多种建设方式。五、选用符合模数标准的节能环保低碳类材料和部品，并有所突破和创新。六、降低成本，提高劳动生产率。七、全面提高住宅质量与性能。八、促进房地产业、建筑业、建材业的全面转型升级和可持续性发展。

文林峰认为，住宅产业化发展要由政府来主导和推进，包括出台积极的鼓励政策。“在住宅产业化方面，国家1999年出台的政策，很宏观，没有明确的财政金融税收支持。随着住宅市场发展，在地方政府的层级上出台了一些产业化发展的政策。比如容积率奖励政策，产业化推动比较好的万科企业，他是北京市第一个拿到容积率政策奖的企业，这种激励政策在社会上引起了很大的反响。”

对现阶段我国如何抓住保障性住房大规模建设的机遇，在全国范围内有步骤、分阶段地推进产业化发展。文林峰表达了自己的观点：他山之石可以攻玉，日本公租房的产业化发展经验就具备借鉴意义。自二十世纪六十年代，日本就制定了《推动住宅产业标准化五年计划》，为了使现场施工简化，提高建造质量和效益，日本对公共住宅实行了设计标准化、建造装配化、部品工业化的批量式的生产方式，形成了完整了全国通用标准设计与建造技术体系，同时还建立了完善的住宅部品认证制度，所有的公共住宅的所有部品部件都要经过产品认证，大大提高了公共住宅的建设效率，降低了成本，质量也得到了保障。

产业化发展趋势

“住宅产业化在节能减排方面有着不可比拟的优势，与传统建造方式相比，产业化项目每平方米可节约能耗20%，节约水耗63%，减少垃圾91%。同时，现场施工的时间可以大幅缩短，施工人员也可以减少。部品设备的大宗定制和采购可以降低成本，房屋未来的维护也会更加方便，出了问题直接更换‘零件’就可以。”文林峰认为，住宅产业化不是为了产业化而产业化。目前由于新兴的技术需要磨合，在现场施工的时候效率不但没有提高，而且慢了，这里有工人技能转化的问题。提高专业产业化的目标是为了提高质量，保证性能，提高劳动生产力，降低成本，这是提高住宅产业化的根本目标。文林峰表示，全国住宅产业化呈现五大发展态势：

一、各地方领导、各级领导积极推动住宅产业化。各地实践可以看出，哪个地方的领导重视，哪个地方的产业化发展得就好，这已经成为地方经济的增长点。

为了推进产业化发展，2006年住房城乡建设部发文，要求各级政府加大推动产业化力度，进行住宅产业化基地立项审批。目前深圳和沈阳两地作为试点城市。沈阳2010年成为试点城市以后，建立工业产业园，不到两年的时间，招商方面已经完成了2/3。国内外几大著名企业都在沈阳落户，对沈阳拉动经济发展，促进就业、转型升级作用是非常突出的。

二、推进产业化特性，试点项目引导作用突出。包括深圳、北京、上海、沈阳等等城市，率先在这些方面进行尝试。

三、企业的积极性特别高涨，尤其是龙头企业，比如原来不是搞住宅产业化的企业，现在都在积极的转型升级。

四、住宅产业化基地企业起到了带头作用。沈阳和深圳是试点城市。沈阳市作为国家现代建筑产业化试点城市，在保障性住房产业化模式的探索上做了一些有益的尝试，特别是高度重视公租房建设的产业化发展，与中国建筑标准设计研究院等积极展开合作，设计了地铁浑南车辆段丽水新城公租房项目，不断丰富完善装配式建筑技术标准体系，使得公租房的建设质量上去了，工程造价却下来了，取得了良好的社会效果。

五、国外对中国的市场越来越关注，积极性比较高。去年住房城乡建设部住宅产业中心和加拿大、瑞典几个国家搞了4场论坛，发现效果比较好，原来国外使馆领着企业家到中国来，对他们的技术进行宣传。最近，开发企业在自觉主动寻找新的产品，提高品质，做出一些与众不同的产品。

产业化“抓手”

对于中国住宅产业化今后的工作目标，文林峰总结了几个“抓手”：

一、抓政策。目前从国家层面的政策来说，缺乏一些明确的激励政策，各个地方在积极的探索，包括土地、金融、税收怎么支持产业化发展。

二、抓标准，抓规范。当前，房地产领域还是以个性化的生产，个性化的定制为主，影响了产业化的发展。

三、抓龙头。从规划设计的角度抓产业化的发展。住房城乡建设部住宅产业中心去年举办首届保障房设计大赛，总体上保障房设计单位参与度热情不高。

四、抓基础。从去年开始全国大建保障房之后，出现了很多保障房质量的问题，有的是钢筋的问题，有的是混凝土标号不合格问题。在这种情况下，住房和城乡建设部发文成立了保障性住房建设材料采购信息平台，简称采购平台。采购平台就是让广大优秀的建材企业，加入到规模巨大的保障房建设中，为保障房提供质量优良的建材产品。这个平台是公益的平台，有几个准入的政策：一、产品要有认证证书。二、价格要低于市场价。

2012 房地产政策走势

对于2012年房地产政策走势，文林峰很赞成中国城乡建设经济研究所所长陈淮的观点：中央政府对房地产调控和宏观调控坚定不移。

1、维护国民经济稳定的政策坚定不移。在2011年反通胀是维护国民经济短期运行的核心问题、首要问题，决策的依据。2012年这个依据是排在第一的。2012年我们没有理由相信中国已经离通货膨胀渐行渐远，货币的选择仍然存在，只要有反通货膨胀的客观因素存在，货币政策趋紧升息是不可避免的。

2、维护国民经济稳定运行的政策取向，坚定不移。这个政策不会因为房价降了就会改变。

3、从大多数人有房住向所有人都有房住，这个政策坚定不移。住房城乡建设部要用三到五年的时间，把住房体系打下一个比较坚实的物质基础。

4、抑制过多占有资源的政策坚定不移。中国是人多地少资源匮乏的国家，要节约资源，改善更多的人居环境，要老百姓分享工业化的好处，这个趋向是不用怀疑的。

5、地方政府问责制坚定不移。这表达为两个方面：一是地方政府在维护当地百姓分享城市化好处，加快百姓改善住房方面的责任；二是因地制宜，给地方政府更多的区别化对待本地区房地产市场发展余地的机会。

链接：

深圳：9个第二批“住宅产业化示范基地”出炉

5月4日，深圳市人居环境委在官方网站上发布通报，授予深圳市嘉普通太阳能有限公司等9家单位为“深圳市住宅产业化示范基地”称号、深圳市建筑科学研究院有限公司建科大厦等11个项目为“深圳市住宅产业化示范项目”称号。这是深圳第二批住宅产业化示范基地和项目，加上5个首批住宅产业基地，深圳已拥有25个住宅产业化示范基地。

北京对入市交易的住宅产业化项目用地增加产业化要求

为加快我市住宅产业化发展，北京市国土局将《北京市混凝土结构产业化住宅项目技术管理要点》作为出让文件的附件，在确定为产业化住宅项目的用地出让文件中明确要求按住宅产业化标准实施。5月3日，朝阳区双桥农场限价商品住房项目开始招标出让，为北京市第一宗在出让环节明确住宅产业化要求的项目用地。

安徽推出首批保障房产业化建设试点项目

安徽省首个保障房产业化试点——合肥“天门湖”公租房日前顺利封顶，这是安徽省首幢采用产业化方式建造的保障性住宅。

“天门湖”公租房位于合肥市经济技术开发区，3号楼项目为18层装配式叠合板剪力墙结构住宅。记者在项目施工现场看到，其所使用的预制楼板、预制墙板和预制楼梯等，均由相关企业在自动化流水线上生产并运到现场进行机械化安装。

“这种产业化住宅生产方式低碳、环保，并且可以减少二次装修环节造成的浪费。”据安徽省住宅产业化促进中心负责人介绍，由于楼房的地板、墙体以及楼梯等部件都是事先在工厂加工成成品，改变以往现场浇筑的方式，人力上节约率大概在40%～60%之间。与此同时，也大大减少了用电量用水量以及建筑垃圾的产生。

大连市住宅产业化工作全国领先

4月26日，大连花园口经济区“国家住宅产业化基地”揭牌，这是全国第二个政府引导住宅产业化发展的国家基地。住房和城乡建设部副部长齐骥，大连市副市长张军，花园口经济区党工委书记、管委会主任董呈发出席。

大连市已初步建立住宅产业化工作的组织机构，完善了住宅产业化成套技术的标准体系，建成五个以大有恬园为代表的国家康居住宅示范工程，成品住宅建设比率达20%，累计建成节能面积7100万平方米，住宅建设综合质量进一步提高，花园口经济区成为国家住宅产业化基地，标志着大连市住宅产业化发展进入新阶段。目前，花园口经济区已先后引进一大批新型建材项目，初步形成了新型建筑材料产业集群，有力地助推了大连市住宅产业化的进程。

安徽省首栋住宅产业化公租房封顶

4月23日，安徽省首栋以住宅产业化方式建造的公租房——天门湖公租房3#楼，在合肥经济技术开发区顺利封顶。

天门湖公租房3#楼高18层，建筑面积1.7万平方米，共374户，于2011年9月24日动土，11月标准层结构开始施工，平均6天施工一层，同步完成水电预埋，总工期缩短近三分之一。该项目工业化住宅建设较传统施工的优势十分显著：除缩短工期、质量好以外，施工人员及施工强度减少40%，模板等耗材降低近80%，综合造价有望与传统结构基本持平。