地产行业财务管理优化对策

吴 洪

一、地产行业财务管理的特点

（一）资金筹集任务重。对房地产企业来讲，财务管理在资金筹集方面的任务相对较重。首先，目前居高不下的地价及工程造价决定房地产企业所开发的每一个工程项目都需要巨额的资金；其次，工程开发是一项长期性工作，从项目征地、开发建设到最后的竣工交付，通常需要两年以上的时间，这期间财务管理必须保证项目开发所需资金链的完整性及运行有效性；另外，因以上两点的影响，房地产企业资金的周期相对较长、周转率普遍偏低，因而房地产开发企业必须通过不同的融资手段来筹集足够的开发资金，如此才能保项目的稳定开发。所以，相比于其他行业来讲，房地产开企业财务管理在资金筹集方面的任务较重。

（二）财务管理风险高。房地产企业的项目开发活动往往需要投入大量的人力、物力与财力，较长的开发周期内，各种不确定性因素遍布项目开发的各个环节；同时，特殊的行业属性决定了房地产企业对于国家政策的敏感性相对较强，但从根本上来看，多数房地产企业基于新政策的调整能力却相对较差；再加上项目在资金和资金方的高投入，使房地产开发企业所面临的财务风险更高于其他行业。

二、地产行业财务管理的现状

（一）管理制度形式化。财务管理制度基本流于形式，无法发挥其应有的积极作用是多数企业财务管理工作中面临的首要问题。多数地产开发企业财务管理对于收支的审批流程缺乏规范性，审批人员并未在制度授权的范围之内开展审批工作，审批手续不完整的问题普遍存在；同时，地产企业财务管理工作中，存在费用开支标准不清的问题，费用开支所执行的实际标准相对混乱。可以说，财务管理并未依照管理制度的标准要求进行严格地落实与开展，管理制度基本流于形式。

（二）资金管理体系不完善。地产行业财务管理可以说是一项系统性的工程，管理工作涉及到企业发展及投资项目建设的方方面面，部分地产企业虽然按照相关要求进行年度投资规划的制定，却并未对规划的目标进行有效分解，季度及月度计划管理也基本不存在；同时，因项目投入的不同以及制度规范约束性不足的影响，一些房地产开发企业内部资金的盈余并不均匀，配置也缺乏平衡性，财务管理无法对资金进行集中的管理与使用。

（三）融资渠道单一。目前，我国绝大多数房地产开发企业的融资渠道相对单一，基本依靠于银行的贷款来推进工程项目的开发。但近年来，国家对于房地产市场的各项调控政策陆续出台，而银行对于房地产企业融资的监管力度也不断趋紧，信贷资金在房地产开发行业的投入门槛可以说越来越高。而财务管理在融资渠道上的这种单一性对其资金链的运行构成了直接的影响与威胁。

（四）税负居高不下。一直以来地产行业都是高税负的行业，地产行业在经营发展过程中所承担的平均税负要远高于其他行业。但目前，企业财务管理中税收筹划工作的开展不佳，因对现行税法及相关会计政策缺乏深入且到位的理解，企业财务管理无法运用恰当的税收筹划手段来降低企业税负，企业税负居高不下，而这无形中加剧了企业财务及财务管理的负担。

（五）审计监督力度不足。尽管多数房地产开发企业内部设有相应的审计监督部门，也制订了必要的审计监督制度。但基于各种因素的影响，审计工作对企业财务管理的监督作用无法得到切实发挥，企业审计监督部门对财务管理工作的监控力度严重不足。对企业未来的发展形成一定的制约，而加强对企业财务管理工作的优化与完善可谓势在必行。

三、地产行业财务管理的优化对策

（一）加强财务管理制度建设。地产行业要对现行的财务管理制度进行加强，首先要对内部财务部门的基本职能进行有效强化，加强会计岗位的监督职能；对各项经济业务的收支及审批程序等进行统一规范，并明确审批人员的职责、权限和义务；对费用开支的管理口径进行标准化规定，根据不同的业务需求制定出资金费用的管理方式，并通过核算与监督手段的融入来保证财务管理制度的有效落实。

（二）建立健全资金管理体系。地产行业要对现有的资金管理体系进行完善与健全，根据企业发展现状及市场环境进行全面预算的编制，在此基础上将企业资金规划目标进行有效分解，依据项目的开展进度制定出资金使用的整体规划表，依照有计划不超支、无计划不开支的基本原则对企业资金进行有效使用；同时，企业还必须设置专门的台账，定期对专项资金的使用状况进行实时的跟踪与管理，保证企业每一笔资金都使用。

（三）积极扩展企业融资渠道。要保证财务管理质量，有效避免企业财务风险的发生，地产行业就必须对现有的融资渠道进行积极地扩展，摆脱单一融资渠道对企业经营发展的局限。首先，规模较大的地产行业可以依托集团化的资金管理模式，对资金进行统一的管理，并借助这种集团化的优势来获取银行在利率方面的优惠；而后借助于企业的市场形象与行业口碑等积极开展像信托之类的融资新渠道，为企业资金链的有效运行提供保障。

（四）提升企业税收筹划水平。随着各项针对地产行业的调控政策的出台，地产企业的税收筹划与会计处理都受到不同程度的影响。在税负居高不下的现实条件下，房地产企业必须结合现行的税法、税收优惠政策以及会计制度等，对企业的税务工作进行有效筹划，通过推迟缴税或者是利用税收优化政策等方式来对企业的纳税金额进行有效控制和降低，以便于在控制好税收成本的基础上提升企业财务管理水平，为企业的整体发展提供良好的财务条件。

（五）加大对财务管理的审计力度。当然，要切实保证企业财务管理工作的规范性、标准性和安全性，地产行业还必须加强审计部门对财务管理工作的监督力度。除了要针对不同的项目进行项目财务审计之外，还必须对不同工程项目开发的过程中，不定期地进行各种专项审计，借助于相应的审计制度对财务管理工作中存在的问题进行及时的发现与改善。与此同时，还必须借助审计功能，对财务管理的经济效益进行综合性的分析和评价，以便于在总结经验的基础上切实提高企业财务管理的整体水平。

总之，财务管理作为现代地产行业企业内部管理体系中的核心环节，对企业的经营、管理与发展都发挥着不可忽视的重要作用。而随着全球经济环境的不断变化以及我国市场经济体制的深入发展，财务管理的重要性将更为突出，而财务管理水平也将成为房地产企业参与市场竞争的核心竞争力，必须得到企业相关层级与部门的重视。

[1]李红.房地产开发企业的全过程财务管理探讨[J].中国总会计师，2010.01.

[2]朱玉瑛.试论房地产开发企业中财务的意义[J].中国外资，2011.02.