房地产建设项目全过程造价控制

李锦华 宋海波 马丽红

(1.天津城市建设学院经济与管理学院，天津 300384; 2.天津三建建筑工程公司，天津 300000)

0 引言

在金融危机的冲击下，房地产业于今年进入了其寒武纪，对房地产公司而言，对其项目的造价管理是企业兴衰的关键。所谓工程造价是指工程项目的建造所需花费的全部费用。而项目的建设需要历经策划、规划、设计、施工、竣工验收等各个阶段，历时较长、参与方多，这就要对建设项目的工程造价进行合理规划、严密控制、精心计量、主动控制，即工程全过程、全方位的计量和造价管理。

工程造价控制工作贯穿项目建设的全过程，即项目的投资决策阶段、项目设计阶段、项目招投标及实施阶段和项目竣工验收阶段。有资料显示，前两个阶段，即决策和设计阶段，对投资的影响最大，影响比率最高，可达到75%～95%的比率。因而房地产企业要克服在项目建设过程中只重视工程施工阶段造价控制的做法，搞好全过程造价控制，以提高经济效益。

1 项目投资决策阶段的造价控制

项目决策的正确性是工程造价合理性的前提。项目决策正确，意味着对项目建设作出科学的决策，以及在建设的前提下，优选出最佳投资方案，达到资源的合理配置。这样才能合理地估算工程造价，并在实施过程中有效地控制工程造价。项目决策失误，主要体现在对不该建设的项目进行投资建设，或者建设地点的选择错误，或者投资方案不合理等。此类决策失误，会直接带来不必要的人、财、物力的浪费，甚至造成不可弥补的损失。

项目决策的内容是决定工程造价的基础。工程造价的确定和控制贯穿于项目建设全过程，但是决策阶段各项技术经济指标决策，对项目的工程造价有重大影响，特别是建设标准水平的确定、建设地点的选择等都直接关系到工程造价的高低。直接影响着决策阶段之后各个建设阶段工程造价确定与控制的科学合理性。

而项目决策的主要依据是可行性研究报告，该报告的编制需要研究团队分析研究项目的背景与发展前景、预测市场需求;确定建设规模、建设方案和技术方案、做出准确的投资估算并制定资金筹措方案、分析评价经济效益和社会效益;完成以上工作后得出结论提出建议。决策者就是根据这份研究结果做出决策的，因此可行性研究报告的编制质量是项目决策正确与否的关键。如果决策错误，再好的造价控制都是没有意义的。

因而，在这一阶段，笔者认为，房地产企业应该做好如下两项工作:

1)组建高标准的可行性分析研究队伍。

若要高质量地完成可行性研究分析就必须要有一个高水准的团队，编制高质量的可行性研究报告以及精度较高的投资估算。笔者认为团队一般由经验丰富的经营管理人员、市场营销人员、项目工程师、造价师、会计师等人员组成，这些人员在充分的调研后运用价值管理的思想与方法，对投资方案进行比选优化，做好经济分析与评价，精心编制项目可行性研究报告，力求做到拟建工程项目价值最大化。

2)详细分析房地产需求市场，确定合理的建设地点、建设规模与标准。

充分的市场调查是一切分析的基础，注重调查细节，分析住房市场需求，根据需求利用盈亏平衡分析法、平均成本法等方法确定合理的建设规模，并比选建设规模方案，选其优者。

2 项目设计阶段的造价控制

工程设计是房地产项目进行全面规划和具体描述实施意图的过程，是处理技术与经济关系的关键环节，是确定和控制工程造价的重要阶段。它影响着工程总造价的75%～95%。设计是否经济合理，对控制工程造价具有非常重要的意义。

1)实施设计方案招标。

俗语说竞争使之优秀，通过设计方案招标，使设计单位产生竞争，从而得到更满意的工程设计方案，既能最大限度地使消费者满意，又经济合理，达到有效控制工程造价与质量、减少实施阶段的工程变更、降低返工风险与损失之目的。

2)施行限额设计。

限额设计就是按照设计任务书及投资估算控制初步设计，按照初步设计概算控制施工图设计，同时各专业在保证达到使用功能的前提下，按照分配的投资限额控制设计，严格控制施工图设计的不合理变更，保证投资限额不被突破。

房地产企业在优选设计单位之后，委派专人负责与设计单位的联系与沟通，详细地进行设计任务交底。确定合理的设计周期，共同研究设计限额，采取切实可行的方法，如节约有奖、超支处罚等办法，鼓励设计单位控制设计造价，以避免设计人员随意加大构件截面，提高砂浆及混凝土强度等级，增加配筋量等。

限额设计是在尊重科学、实事求是下精心设计，在保证质量、安全和不降低功能的前提下，通过采用新技术、新工艺、新设备、新材料、新方案优化设计，节约工程投资。采用限额设计可以有效控制工程建设领域的投资支出、有效使用建设资金。

3 项目招标阶段的造价控制

招标阶段的主要任务是房地产项目投资方制定招标方案优选工程施工单位，选择技术、经济实力均较强的报价合理的实施单位，以保证项目顺利实施和项目目标的实现。

1)制定经济合理的招标方案、编制高水平的招标文件。

根据房地产建设项目的特点，对工程分标、合同类型等内容进行研究，制定出既利于通过竞争获得市场收益又便于实施管理的招标方案，为降低建设项目总造价打下良好基础。招标文件是招标人选择中标人的依据，也是投标人进行投标报价的依据。同时招标文件的90%以上内容将构成合同。所以，招标文件的编制应当合法、内容完整统一，不出现矛盾，对项目实施过程中可能出现的风险因素合理分担，工程范围的界定要准确，不能模棱两可，以避免实施过程中双方产生争议。工程量清单的编制质量高，避免投标人不平衡报价等。

对于工程量较大但是技术不复杂的工程项目，采用合理低价中标法，对于有技术含量、质量控制较难的项目可以采用综合评审法选择实施单位。

2)编制招标工程控制价或标底。

招标控制价或标底是衡量投标人报价合理性的重要指标之一。在目前建筑市场鱼目混杂和竞争不规范的情况下，要想避免风险，特别是“价”的风险，还需要标底或控制价作为投标价合理与否的评判尺度。因而投资方应选择资质优、信誉好的咨询单位来编制标底或控制价，并注意标底的保密性。

4 施工阶段的造价控制

工程施工阶段是使工程设计意图最终实现并形成工程实体的阶段，也是最终形成工程产品质量和工程使用价值的重要阶段。为实现此阶段的造价控制目标，房地产企业应在建设工程施工合同履行过程中做好以下工作:

1)认真履行合同，避免自己违约。

按照合同履行自己的义务，完成合同任务，避免由于自己违约而造成施工方的索赔。如按照合同约定履行工程款支付义务、提供满足要求的材料设备等。

2)严格控制工程变更和现场签证。

工程变更和现场签证是不可避免的，曾有人笑谈实际没有和设计是一样的，而且一些工程现场签证的管理也是非常混乱的。有效地控制工程变更和现场签证是有利于投资方的造价管理的，控制的方法除设计阶段的努力外，在工程施工前甲方、乙方、设计方，三方技术交底时，应尽量消除设计缺陷。对于设计变更的发生源于三方原因:a.业主方对工程的需求发生改变。此原因的控制方法便是加强前期策划;b.设计错误。控制此类错误，应通过加强项目设计阶段的管理，控制好设计深度并仔细审核;c.施工方的合理化建议。对于施工单位提出的工程变更，监理工程师和企业工程负责人要予以认真审核，根据合同约定确定变更价款。

3)做好进度款的审核工作。

工程进度款应根据甲乙双方在合同条款约定的时间、方式和程序进行支付。应支付额度按照经监理和企业工程负责人确认的已完工程量、合同约定的单价及有关计价依据计算。支付工程进度款的前提是所完成的工程质量合格并经监理工程师确认，完成内容符合合同约定。对于施工单位超出设计图纸和(或)因自身原因造成返工工程量不予计量。

监理工程师和房地产企业工程负责人应严格审查进度情况并核算工程量，防止多付进度款。

4)做好现场监督管理，做好索赔与反索赔工作。

房地产企业工程负责人和合同管理人员以及监理工程师要做好现场监督管理，及时发现施工方的违规操作或不利于工程造价控制的浪费行为，及时取证，提出索赔，并对施工单位提出的索赔进行反索赔。例如:由于工人施工方法不规范或施工习惯不佳导致的质量问题、由于施工单位的原因造成进度拖延等问题，房地产企业便可取证提出索赔。

对于施工方的索赔申请，应认真审核，确定哪些该赔、哪些不该赔付;哪些只属于工期索赔、哪些只是费用索赔，哪些是两者都要赔;更要严格把握赔付值。

5 竣工验收阶段的造价控制

工程项目竣工验收是建设程序的最后阶段，在此阶段开发商应把好造价控制的最后一关。

1)严格审核竣工结算文件。

以合同为依据，再结合现场签证、工程变更及索赔文件审核施工单位提交的工程结算价文件，把依据合同不应支付或依据不足所产生的质量有缺陷部分的款项扣回。

2)认真核对工程量，确定支出的合理性。

在进行竣工验收时，要核对工程量是否符合设计，审核工程内容是否符合合同规定，各项费用支出合理性，如是否符合计价依据、合同约定的结算方法、主材价格、取费标准及承诺的优惠条件等。

6 结语

在房地产建设项目造价控制中，其管理的关键在于投资决策与项目设计阶段的管理，这两方面的影响较大，一个是决策性问题，一个是方向性问题，中、后期的执行管理也是很重要的，它影响项目的完成情况及资金投入情况。要做好造价管理工作必须摒除一些旧的思想，引进新的管理理念，并规范执行力度，纵然分析得出的控制要点如何精确，没有好的执行团队，结论亦是空谈。故望加大管理队伍建设，开创新的房地产项目造价控制的局面。

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