农村集体土地产权实现方式与商品住房价格

□文/曹培引

（重庆大学建设管理与房地产学院 重庆）

农村集体土地产权，对于农民来说，主要是指农村土地的使用权，相比在农地上的农作物种植，在中国的城市化进程中，农民对土地的使用权更多的是通过对农村土地使用权的流转，即对农村土地承包经营权的流转、农村集体建设用地的流转、农民宅基地及房屋的流转。

一、农村土地使用权的几种流转模式

1、“土地换社保”及“农民变市民”的模式。这种模式是在城乡统筹配套改革试验基地进行试验的，农民可以以户为单位，自愿放弃承包地和宅基地，政府按标准给予农民一定数额的经济补偿，同时农民转变为“市民”，在农民转变为市民后，可继续享有原来的农村合作医疗。这种土地使用权流转模式一方面在一定程度上实现了部分农村土地的规范经营，维护了农民的权益；另一方面可以加快中国的城市化进程。但它也有不足，毕竟是处在试验阶段，在保证农民的长远生计方面还缺乏足够的政策依据和法律保障。

2、集合土地进行出租并分红的模式。这种模式一般在工业园区较发达的地方被采用，即把全村土地的一少部分用作每户的口粮田，大部分集中起来作为工业园，这种模式首先是和农民达成协议，把全村的大部分土地集中起来，在不改变土地集体所有性质的前提下，把土地出租收取租金给村民分红。这种集体土地流转模式比较受到农民的推崇，因为自身的利益基本可以得到保障，但是这种模式也有着很明显的弊端，一旦工业园受到国家宏观经济影响效益不好，其土地分红效益将会得到极大减弱，此时回收土地在进行流转或自营都将耗费极大的成本。

3、土地流转经营合作社模式。这种模式是在农村大部分人外出打工的情况下、农村部分耕地得到荒废的前提下在一些农村使用的，其运作模式是：农户将所承包土地的经营权转化为长期股权，将土地的具体经营委托给合作社，按股从合作社获取分红收益。合作社的最高权力机构是股东大会和股东代表大会，接受村民的入股申请，承办土地入股的登记、核准、发放、变更以及红利分配等事项，合作社对于实际可转包的土地，通过招标方式统一对外发包。这种模式可以解决农村的粗放经济模式。

二、农村土地所有权流转中存在的问题

当前，农村土地所有权在流转过程中存在着很多问题，其中比较突出的是农村土地产权制度缺陷、土地所有权和土地使用权模糊等。

1、农村土地所有权主体的模糊性和所有权本身的脆弱性。法律规定，农村土地所有权的主体是比较明确的，但在实际情况中，又是模糊的。首先，农村土地所有权主体多元不明确。农村土地所有权归农民集体所有，产权主体分为三类，村级农业集体经济组织或者村民委员会、村民小组、乡（镇）农民集体经济组织；其次，“集体”的范围不稳定，农民集体组织因区划调整等原因会有变动，加上没有相应的土地统计、档案、发证制，留下了大量的争论，又增加了土地产权主体的复杂性；再次，土地集体所有本身也是个很模糊的产权界定。因此，土地所有权的主体不明确，试想，如果土地产权主体尚不明确，何来土地产权的实现。

2、农民土地使用权的模糊性。首先，在承包合同中对农民拥有土地产权（即土地使用权）的内容缺乏明确界定，农民土地使用权的产权权能和内容具有很大的不确定性，农民也缺乏有效手段对抗非产权主体对其利益的侵犯，如政府和各利益群体对农村土地可以随意征用和使用的情况，只有“无主”财产才可能出现这种状况；其次，土地要素的流转属于处分行为，但农民却缺乏处分权。而农户享有的仅是占有、使用、部分收益的权利。这是一种不充分的权利。

3、农村土地国有化的随意性。随着社会的改革，我国农村土地集体所有制也出现许多问题，如农地产权的法律制度不完善、土地权属转移过程中农民利益受损等，在城市化的进程中，政府对集体土地的随意征用，不保障农民的基本收益，虽然增加了地方财政，但这些问题严重影响社会稳定、经济安全、可持续发展，难以实现共同富裕。

三、如何最优化实现农村集体土地产权

通过以上介绍，个人觉得最重要的一点就是明确农村集体土地产权，在国有化农村集体土地的过程中，在占用耕地建设的过程中，最大量度的保证农民的收入。实际上，土地在国有化的过程中，很多操作是不恰当的，反倒是土地未国有化的前提下，农民的权利能得到保证，但落后的城乡二元结构以及农村集体土地产权主体的不明确，又恰恰要求对农村集体土地进行国有化。所以，这里给出一些集体土地在国有化过程中的建议。首先，在推动土地国有化的过程中，必须加快立法改革进程；这要求我们在思想认识上明确农村集体土地的国有让渡性质、明确其对推动我国社会主义和谐社会建设的积极意义，并在法律制度的高度，来推动这项工作的顺利开展；其次，建立和完善土地管理体制，农地在转为非农用途的过程中，审批权限归国务院，要致力于改变土地管理中的一些不利于土地管理的机制、现行的上下级土地管理部门的指导关系、土地管理部门与同级人民政府的隶属关系，这样才能使土地管理部门真正行使依法管理土地的职责；再次，加大土地出让收益返还力度，要让我国农民具有融入城市社会的能力与保障，摆脱与土地的直接利益关系。

四、农村集体土地产权的实现方式与商品住房价格的关系

前几年风行一时的小产权房，只是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。“小产权房”也称“乡产权房”，是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产。所以，“小产权”其实就是“乡产权”、“集体产权”，它并不真正构成严格法律意义上的产权。一般情况下，小产权房的价格比市场上的一般住宅价格是便宜许多的，正因为这样，开发商才看中了小产权房的前景，国家不准小产权房进入房地产市场进行流通买卖，但是还是有小产权房的出现，所以个人认为房地产市场商品住房价格的居高不下和产权有着密切的联系。

农村集体土地在国有化过程中，政府部门的补贴不到位，以及政府地价的较高出售，大大地增加了国家的财政收入，但这是以拉高房地产价格和损害农民土地产权为代价的，因此农民也不惜以违法的方式来经营自己的土地。

这些年我国城市化发展速度加快，农村土地进入城市圈的越来越多，地产价值日益显化。由此带来的矛盾也越来越尖锐，主要是城镇边缘地带的农民或者农村集体经济组织自己将集体土地作为地产来经营，这与国家现行法律相关规定是冲突的。这正是由于在农村集体土地产权国有化实现过程中农民的权益得不到切实保障所造成的，但是个人觉得在农村集体土地产权上国家不能统一指定标准，应该具体问题具体分析，因为土地产权问题是一个大问题。完全的产权和财产租赁权相比至少有一个差别：是否有土地财产抵押和出售权。不过现在真正能在市场上实现抵押、出售功能的也就是沿海经济发达地区或者是城郊接合部的一部分农村集体土地，真正远离城镇的农地其实是不值钱的。所以，土地产权国有化也应区别对待，因而农村土地产权问题需要进一步细化，加以分析，区别对待。这种区别对待也会对商品住房的价格有所缓冲。

[1]文宗瑜.农村土地使用权流转的不同模式及评价.财政部财政科学研究所.

[2]张萍.我国农村土地国有化问题探析.

[3]赵立秋.农村集体产权的制度创新研究.