土地收益率与土地增值税计算方法

魏丽娟，邱洪君

(1.林甸县林甸镇人民政府水利站，黑龙江 林甸 166300;2.林口县三道通镇林口水利站，黑龙江 林口 157600)

日光、空气、水是地球生命的源泉，土地则是地球生命的载体，可以说，人类所有的衣、食、住、行都离不开土地。自20世纪70年代末期我国开始实施改革开放以来，国民经济突飞猛进的发展。能源、交通、水利、房产开发投资历年加大，占用土地也越来越多，国家不得三令五申地加大对占用土地资源的法律性限制，特别是对基本农田的保护。而水利工程建设中，兴建水库必然要有淹没、灌溉排水工程也必然要占用土地。土地赔偿与移民工程现已占居水利枢纽工程建设总投资的一半上下。因此，水利工作者要从战略上、政策上和工程选址工程定线优化上做好方案比选。以下概要阐述土地收益率与土地增值税的计算方法以及淹没区赔偿调查内容。

1 农用土地收益率计算方法

土地收益率是单位土地面积提供的农产量、产值或收入。单位面积生产的农产品愈多，取得的收益愈大，其收益率大，经济效益愈好。土地收益率的主要指标有:

1.1 单位面积生产的农产品数量

1.2 单位面积的农业产值

这是一个价值量指标，它综合表明在单位土地面积上的投入和多种经营收益的大小。计算公式为:

1.3 单位土地面积的农业总收入(或收益)，是农业经济效益高的表现

计算公式为:

(注:有关城市农用建筑地或开发区及其它城市公共用事业用地则在不在此计算方法之列;1亩=666.7 m2。)

2 土地增值税计算方法

土地增值税是以纳锐人转让房地产所取得的增值额为计税依据的一种税。为了规范土地、房地产市场交易秩序，合理调节土地增值收益，维护国家权益，国务院于1993年12月13日发布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，规定从1994年1月1日起施行。

2.1 土地增值税的纳税人及征收范围

凡是转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，都是土地增值税的纳税人，具体包括机关、团体、部队、企事业单位、个体工商业户及国内其它单位和个人，外商投资企业、外国企业及外国机构、华侨、港海澳台同胞及外国公民。

土地增值税的征收范围包括转让土地使用权、地上的建筑物及其附着物。其中，国有土地，是指由国家法律规定属于国家所有的土地;地上建筑物及其附着物是，是指建于地上的一切建筑物、构筑物、地下地下的各种附属设施及附着于该土地上的不能移动或一经移动即遭损坏的种植物、养殖物及其它物品。

2.2 土地增值税的计税依据

土地增值税的计税依据为纳税人转让土地使用权、地上的建筑物及其附着物所取得的收入减除规定的扣除项目后的余额。其中，转让收入包括货币收入、实物收入和其它收入;扣除项目包括:

1)取得土地使用权所支付的金额。

2)开发土地的成本、费用。

3)新建房及配套设施的成本、费用或者旧户及建筑物的评估价格。

4)与转让房地产有关的税金。

5)财政部规定的其它扣除项目。

2.3 土地增值培的税率及应纳税额的计算方法

土地增值税实行四级超率累进税率;

1)增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。

2)增值额超过扣除项目金额50%但未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。

3)增值额超过扣除项目金额100%但未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。

4)增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。

土地增值税应纳税额的计算公式为:

土地增值额=转让收收入总额-扣除项目金额

应纳税额=土地增值额×适用税率

如果土地增值额超过扣除项目金额50%以上，即同时适用二档或二档以上税率的，则需分档计算应纳税额。

例:某单位转让房地产的收入为400万元，其扣除项目金额为200万元，则应纳税额按以下方式计算;

1)土地增值额=400-200=200(万元)

2)土地增值额与扣除项目金额之比为200/200×100%=100%

3)适用税率分别为30%和40%

4)应纳税额=100×30%+100×140%=70%(万元)

应纳税额按人民币计算，如果转让收入为外国货币的，应按国家外汇管理机关规定的外汇牌价折合人民币缴纳税款。

2.4 土地增值税的减免规定

考虑到我国房地产业的特殊情况和人民居住条件较差等因素，国家规定，对纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，给予免征土地增税照顾。此外，对因国家建设需依法征用、收回的土地、地上建筑物及其附着物，也给予免税照顾。

2.5 土地增税的纳税期限及纳税地点

纳税人应当自转让房地产合同签订之日起7日内向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报手续，并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。

土地增值税由纳税人所在地税务机关征收。土地管理部门、房产管理部门应当向税务机关提供有关资料，并协助税务机关依法征收土地增值税。

3 水库淹没区实物及土地赔偿计算内容

3.1 淹没实物指标统计表

其表头内容包括:市县场;(村、屯);淹没及影响户数(户);淹没及影响农业人口(人);劳力(人);房屋(分为砖房、一面青、土草房);手压井(眼);围墙(延米);畜舍(处、m2);鸡、鸭舍(处);菜窖(处);厕所(处);果树、分为结果(棵)、幼树(棵);零星树林(棵);大口井(眼);机井(眼);房基础(处);牛奶降温槽(m3);个人煤井(处);塑料大棚(处);清储窖(m3)等。

3.2 水库淹没土地统计表(单位为公顷)

表头栏第一大项为单位;第二大项为耕地，包括:水田、旱田、菜田、开荒地、合计;第三大项是林地，包括:人工林、天然林、灌木林、防护林、合计以及防护林株数;第四大项是草地;第五大项鱼池;第六大项为宅基地。

3.3 水库区耕地状况统计表(土地详查数，单位为666.7 m2，即俗称亩)

表头第一大项是单位;二项为人口;第三大项为淹没前耕地状况，其中包括:耕地总面积、纳税面积、开荒面积、人均面积;第四大项是淹没后耕地面积，其中包括:淹没耕地面积、剩余耕地面积、人均耕地面积。

据以上详查后，可按向上级上报的设计报告和实际批复文件，根据国家颁布的赔偿标准做出概算列入投资或造价之中。

[1] 林声，顾元杰，龙春满.中国工程师技术方法全书[M].沈阳:辽宁科学技术出版社，1994.

[2] 黑龙江省水利水电勘测设计研究院.黑龙江省三江平原挠力河龙头桥水库工程初步设计[R].哈尔滨:黑龙江省水利水电勘测设计研究院，1994.