“小产权房”问题的法经济学思考

杨 扬

（河北经贸大学，河北 石家庄 050061）

“小产权房”问题的法经济学思考

杨 扬

（河北经贸大学，河北 石家庄 050061）

随着当今经济的发展，城市的郊区也变成经济发展的催化剂。这使农民也改变了发家致富的观念，他们懒以生存的土地已经不是以耕种为主，而是转向了房地产.而对于房价激增的城市居民来说，与商品房的昂贵售价相比，更加青睐于小产权房.当供需之间的矛盾达到平衡后，交易产生，但是交易中的风险也不容忽视.在“小产权房”这样的困境下，各派学者专家也各抒己见，有的认为“小产权房”与我国三农政策相冲突，如果在法律上给予承认“小产权房”，那么这种现象无疑动摇了我国现有的集体土地所有权的土地政策，“小产权房”的合法化则等于违法.还有的一些学者认为，“小产权房”的问题应从完善我国法律入手，确立农村集体建设用地的流转的相关法律来解决这问题.本文运用法经济学的知识，从成本收益分析入手，对我国集体土地所有权和集体建设用地进行经济分析，着重对现有制度下“小产权房”各参与主体的成本收益进行了分析，并提出了解决“小产权房”问题的方法和对策.

小产权房；二元土地所有制；集体土地所有权

1 法经济学角度上“小产权房”的含义

法经济学是一门交叉学科.主要运用经济学的有关理论、方法，来分析法学理论.它的理论实质是：以效率化为最终目的，所有法律活动都要考虑资源的有效配置和合理利用.法经济学的研究对象是有理性的个人，用个人主义假定集体行为是其中个人选择的结果.

“小产权房”也叫“乡产权房”.是指在农村集体土地上建设的房屋，因为它没有缴纳土地出让金，其产权证由乡政府或村政府颁发的.这一所有权建立在村民是该村的一员从而享有合法的宅基地使用权的基础之上的.依我国有关法律规定，乡镇政府是无权颁发房屋产权证的，因此，其所取得由乡镇政府颁发的权属证书不是真正法律意义上的产权证，因此购房存在极大的隐藏风险，一旦出现纠纷，购房人不利于得到法律的保护和救济.

在小产权房这个问题中，涉及到的主体主要有中央政府、地方政府、开发商、集体组织和农民等，他们之间成本收益有所差异.“小产权房”的出现，其实就是其各方利益主体在现有的法律制度下，做出理性选择的结果.从法经济学的角度来讲，农民赖以生存的是土地，所以，农地制度是产生和解决所有涉农问题的关键.法经济学讲效率问题，而在财产法上，效率也是不容忽视的，产权的明确界定，保证私有财产的神圣不可侵犯.不仅是我们法律人的使命，也促成了一种社会激励机制.

2 “小产权房”出现的原因

2.1 居民购房的需求大与房屋价格的飞速增长

由于人口的不断增长，土地资源渐渐稀缺.国家为了保证粮食的安全，严格控制土地的征收.土地资源供应与日益增多的城市人口对于房屋的需求严重失调.在供需不平衡的情况下，土地价格的上升是土地资源缺乏的必然结果，相应的政府收的房地产商的土地出让金也会高涨，“地王”在这种情况下也就应运而生了.成本的提高，不得不使房地产商增加商品房的价格，相对与城市昂贵的大产权房，中下等居民为解决住房问题，更偏重于物美价廉的小产权房，因为小产权房开发商不用缴纳土地出让金，这样必然造成成本降低，而且获得农村集体土地比获得城市土地相对来说比较容易，这样一举两得，开发商和城市中下等收入水平的人在表面看都很受益.

2.2 我国固有的城乡二元土地制度

由于我国特殊的历史发展原因，土地被划分为了两种类型，即国有土地和集体所有土地.这两类土地在运用上各有分工，国家针对的是城市的土地，集体针对的是城市郊区和农村所有的土地.根据《中华人民共和国土地管理法》第63条和《中华人民共和国城市房地产管理法》第6条规定，房地产开发只能针对国家所有的土地，农村集体所有的土地要想改变以前的用途，进行开发建设，只有通过国家相关部门的合法补偿征收后，先由集体土地变为国家所有的土地，然后才能公开出让给有资格的房地产商进行开发建设.小产权房当前要解决的最根本的问题是在集体所有的土地上建设的房屋可不可以进行市场交易.其实在其中隐藏着农民追寻最大利益的问题.国家在征收集体所有的土地时，是按照土地的用途进行补偿的，农民手中的少量的征地补偿费与政府获得的天价土地出让金相比，农民显然处于不利地位，农民在将自己手中所拥有的土地进行出让或自行进行房地产开发所获利润与政府征收后给的补偿费之间充分权衡后，在既得利益的驱使下，农民的选择便可想而知了，小产权房如雨后春笋般应运而生.

2.3 城市化的趋势增强，农村土地闲置

现在生活节奏加快，城市化的趋势增强，城市近郊的农民因为子女上学，进城务工，收入增长想要有更好的生活移居城市，于是近郊的部分宅基地就为小产权房提供了生长空间.而对于城市居民来讲，远离城市的喧嚣，隐居第二线，仿佛无论是在经济承受力和环境承受力上都看似是上等的选择.于是，小产权房像一种流行趋势一样，引起了居民的高度重视.

3 解决“小产权房”问题的对策

对于自己的房屋自己住还是给他人住，怎样住会得到好的收益，在农民心中也有衡量.虽然农民在土地上的收益并不占优势，但农民也并不是缺乏判断力.农民也不可能在各方面都缺乏保障的情况下，就把自己的住宅卖掉.现在虽然农民进城务工，但是真正放弃土地承包经营权的很少，因为落叶归根的中国传统思想已经根深蒂固.以这样的发展规律来看，离宅不离乡在很长时间都可能存在.经济的发展，农民的思想也有转变，与其闲着的房子，不如将自己的住宅出租给城市那些需要的居民，这些多元化的利用形式既能体现房屋的价值，也协调了供需平衡，更能保证农民得到切实的利益.

从“小产权房”的法律性质来看，它并不是真正法律意义上的产权，所谓“小产权”的实质是无产权，享有该房的人，不具有它的所有权，也就是不具有房屋占有、使用、处分、收益等权利.因此，“小产权房”将面临着许多风险.从经济学的角度考虑，产权结构的是否有效率，主要看它内在激励的作用，如果要从根本上解决“小产权房”问题，我们必须从“小产权房”问题产生的制度根源入手，应当按照经济学上效率的标准完善我国关于此方面的立法，另外，还需要大力改革我国固有的二元土地制度，并完善集体建设用地的流转机制.对于当今已存在的“小产权房”规范和是否要合法化的问题，要采取行之有效的措施，高度重视“小产权房”的流转问题.严禁“小产权房”进一步发展.主要从以下几方面入手.

3.1 加强集体所有权制度的完善

法律永远赶不上时代的发展，这是成文法的一个弊端.当有的法律已经不再适应社会的发展，这个法律就应该适当修改.“小产权房”的产生，一定程度上提醒我们，我国集体建设用地制度已经落后于市场经济的飞速发展.实施集体土地所有权制度，是在20世纪70年代发展起来的，到现在已经快半个世纪的变迁了，国家实施的这种制度，实质上不仅剥夺了集体土地所有权主体对土地的最终处分权，也垄断了建设用地使用权的自由交易市场.按照我国《物权法》第4条的规定，国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯.若从根本上贯彻这个法条，就必须从根本上改变目前的土地制度，即城乡二元土地制度，明确其权利主体及主体的具体权能，允许农村集体土地自由流转、使用和建设，建设与市场经济快速发展相适应的土地法律制度，使农民得到真正的土地所有权.

3.2 加强住房的社会保障

对于一个普通公民来说，房子是财产支出的大项目.住房作为一种特殊的必须商品，是居住权的得以保障的客体.政府应完善住房社会保障制度体系，为弱势阶层提供更多更好的经济住宅，使他们的利益得以保障，要通过土地调控来保证中低价位、中小户型住房的有效供应，使面向中低收入人群的普通商品住房的价格真正得到一定比例的下调，真正使大多数人能够得到政府带来的更多的实惠，而不必再冒风险去购买没有任何保障的小产权房，这样就从根本上把握住小产权房增长的趋势.如果不允许集体建设用地使用权流转，就不能体现其用益物权特征，因此，二元制土地制度应该平等保护.应允许使用权人在法定的范围内流转集体建设用地使用权，并将集体建设用地制度创新与农民社会保障相结合.

3.3 重视集体建设用地的流转

大多数情况下，对集体建设用地流转通过招标、拍卖等方式，采取村民多数表决的方式.对于农村所得集体建设用地的流转所得收入，我认为可以参照公司法规定提取公积金的方法来提取土地公积金，提取比例不超过转让所得总额的30%，然后把提取出来的那部分公积金主要用于土地占补平衡，剩余的则平均分配给村民.通过这种机制，达到激励相容的效果，最大限度地抑制其作为国家和集体经济组织的代理人为了自身的利益而不利于老百姓的行为.在可能存在道德风险的情况下，保证其参与主体利益的最大化，这样才能达到从根本上解决“小产权房”的目的.

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1673-260X（2012）05-0062-02