完善房地产行业会计规范体系的措施探析

胡艳玲

（宁夏新材房地产开发有限公司 宁夏 银川 750001）

0 引言

房地产行业的经营特点、与其它行业相比，其会计核算程序和方法等，都具有明显的差异性。但无论从香港会计准则，还是从中国的会计准则和国家统一的企业会计制度在房地产行业中的实施状况来看，都存在许多不完善之处。虽然现行的《企业会计制度》比较适合企业经营多元化发展和国际化发展的要求，但在结构上缺乏完整性和系统性，并没有覆盖房地产开发企业等特殊行业的会计实务。

1 建立和完善房地产开发行业收入确认准则指引

1.1 是否在签订正式销售合同后便可“确认收入实现”

一些人认为，签订正式销售合同只具有“预售”性质，商品并未完工和验收合格，显然此时收入的实现条件尚不成立。而另一些人则认为，签订正式销售合同已有法律效力，此时应该确认其收入。

1.2 产权过户是不是“确认收入实现”的必要前提

《房地产开发企业会计制度》规定房地产企业开发的土地、商品房在移交后，将结算账单提交买方并得到认可时，确认为营业收入的实现。何谓“移交”?如果以法律的视角观之，办理完权属证书方可称为移交。但是，考虑到我国房地产业的现状，办理产权关系是购销双方共同的责任和义务，其间涉及多家政府有关部门，何时取得产权证书非房地产开发商所能控制。在房地产开发企业的实际销售业务中，在其它条件得到满足的情况下，未办理产权过户通常并不能构成退房的依据。困此，一些人认为产权过户并非主营业务收入实现的充要条件。若以该时点为作为“确认收入实现”的时点，则会导致确认收入的时间滞后。

1.3 签订了正式销售合同并取得了购买方的付款证明 （或款项己划入公司账上）是否即可“确认收入实现”呢

困此，一些人认为此时判断商品所有权上的主要风险和报酬转移给买方，且公司不再对该商品实施与所有权相关的继续管理权和控制权的理由不充分。比如，存在由于房屋实测面积与合同差异超过3%而可能导致退房的后果，就不能认为是次要风险。若以该时点为基准，将会导致收入确认的提前。但是，另一些人并不同意这一观点，认为收取了部份房款是确认销售收入的基础。

2 建立和完善配套工程的会计核算准则指引

配套设施开发成本核算是房地产行业的一个会计核算特色。原《房地产开发企业会计制度制度》曾对配套设施费用的预提及会计处理有比较明确的规定，但是现行国家统一的《企业会计制度》对配套设施成本核算的指引不足，不同房地产开发企业可能采取不同的成本核算手法，从而可能影响企业成本核算信息的质量及其可比性。

例如:在A公司的年报中披露的公共配套成本核算原则是实际成本计入开发成本，完工时摊消转入住宅等可售物业的成本。B公司的披露中指出公共配套工程的核算原则是与主体工程不同步开发的配套设施工程可按预算成本预提在开发成本。A与B公司的核算原则完全不同，B公司仍按房地产企业开发制度的要求核算，没有考虑成本是否可靠地计量的问题。因此本人建议国家财政部或其它有关部门尽快推出有关房地产开发企业配套设施的会计准则或制度，统一其会计核算行为，为财务会计报告者提供其决策有用的会计信息。以预提应由商品房等开发产品负担的不能有偿转让的公共配套设施费用为例，如果某企业按权责发生制原则和收入费用配比原则，在结转商品房等开发产品销售成本时预提了1亿元的配套设施费用，不仅在当期利润表中增加了开发产品成本1亿元，而且在当期资产负债表中增加负债1亿元，因此必将对企业当期财务状况产生重大影响。但是，该1亿元的配套设施预提费用只是企业的一笔尚未支付的未来费用。国际会计准则在2003年对一些准则条例进行了一系列的改进，旨在提高财务会计报表的真实性及加强会计信息的透明度，其中亦十分强调资产负债表应该正确反映企业的实际已发生的成本和可以准确计量的负债。

3 扩大信息披露内容，提高房地产开发企业信息披露中的信息含量

3.1 在现行会计制度规定的利润表格式的基础上，增加“预提的公共配套设施费用”项目

该项目反映企业按权责发生制原则和收入费用配比原则，在结转商品房等开发产品销售成本时所预提的应由商品房等开发产品负担的配套设施费用。

3.2 披露企业的预售政策及情况

因为在项目未竣工前，预售收入不能结转，但预售情况亦能反映企业的经营情况，现时因为各企业的预售政策不同，不同的预售政策对企业各期财务状况和经营成果的影响较大，如此投资者很难在财务报告中获得预售的会计信息。

3.3 增加土地储备量及成本构成等额外的信息

房地产开发企业的开发产品特殊性，即土地和建筑物构成了房地产的实物结构。房地产开发成本中土地成本的比例一般占有较大的比重。因此，能否拥有土地储备以及土地储备成本的状况，从一定程度上决定了开发企业未来的发展，对于拥有大量优质低价的土地储备的企业来说，土地成本低本身隐含着巨额的利润，在土地出让市场向招标拍卖过渡以后，相对于其它公司具有先天的竞争优势，能在未来三到五年内保持良好的增长，从而具有一定的投资价值。而信息使用者通过企业披露的土地使用权总额无法判断其土地储备的信息。因此，在房地产开发企业的财务报告附注中增加披露土地储备量及其取得成本情况是必要的。

3.4 在财务报告附注中增加分项目的现金流量信息的披露

即以企业每一开发项目为基本单位，披露其在开发经营过程中形成的经营活动现金流量，包括销售房地产收到的现金、购买工程物资以及支付工资等所支付的现金。以此提高其现金流量信息的有用性，以弥补利润表信息的不足。

3.5 增加质量保证金及风险的披露

房地产开发企业的行业特性和具有高风险性的特性，应在会计信息披露环节得到充分的揭示。具体而言，一方面，应建立质量保证金制度，为房地产商品的质量提供保证。鉴于房地产开发企业的质量保证金与一般工商企业产品质量保证不同，其特点在于其保证金的数额更大、保证期限更长。因此，应由企业根据所开发项目的具体情况提取质量保证金，计入工程成本，以提高应付风险的能力。另一方面，应在房地产开发企业报表附注中增加风险披露的内容，如尚在开发的土地、工程项目等面临的开发风险、筹资风险等，提高风险的透明度，而不应仅限于披露抵押风险。

4 结束语

总之，目前房地产会计的一些特殊事项还没有相关具体准则或会计制度加以规范，使该行业的会计核算不规范和一致，极大地影响了房地产企业财务状况和经营业绩信息的可比性和有用性。由于房地产开发企业会计缺乏更详细的指引准则和制度，使企业会计人员往往力不从心，只能按各自的需要做出不规范的会计处理，导致企业成本不实、账目不清、数据不真等情况。因此，笔者认为应在现行的常规会计准则基础上，建立完善的房地产行业的会计规范体系，以及补充和完善房地产行业会计业务的行为准则。

［1］徐晓明.中国房地产行业风险分析研究[D].吉林大学，2012.

［2］司振强.会计准则与金融监管协调发展研究[D].东北财经大学，2009.