河南开心一方公司财务管控模式探讨

姚 远 沈建荣

一、引言

刚刚召开的中央经济工作会议明确把“促进房价合理回归”写进了文件，并提出要坚持房地产调控政策不动摇，可见政府对房地产宏观调控的态度十分坚决，房地产行业依然面临着严峻的宏观调控形势。

开心一方公司伴随着房地产行业十余年来的黄金发展期得到了快速发展，其规模的急剧扩张对其内部管理也提出了更高的要求。在当前国家严格的宏观调控政策下，公司既要接受中央政府宏观调控政策，又要为广大社会居民提供质优价廉的住所，更重要的是在激烈的市场竞争中发展壮大自己。

二、河南开心一方公司财务管控现存的问题

（一）投资的决策和管理漏洞大

目前，开心一方公司的管理仍然停留在粗放式管理水平上，对投资决策管理重视不够，甚至出现管理盲点。部分项目没有进行充分的可行性研究，没有测算项目的资金流出、流入金额、期间及项目收益。盲目铺摊子、上项目，一味注重投入，忽视投资决策和管理，以至投入不能有相应的产出，使公司背上沉重的包袱，甚至危及公司的生存。

（二）预算体系不健全

预算管理是实现公司战略目标的重要手段，通过预算管理，强化公司内部管理，将公司所有的经济活动都纳入到预算管理的环节中，通过指标细致分解、层层落实，确定各部门管理人员的职责范围、管理权限以及相应的奖惩制度，使各个部门方向明确、责权利清晰。同时通过建立严密的预算管理组织机构，强化对各部门预算执行过程和结果的监督、控制、管理和考评，避免由于内部管理不善、控制薄弱而造成经济损失。当前，开心一方公司并未建立完善的公司财务预算体系、跟踪预算结果，因此财务控制及财务分析评价就没有了科学数据，公司决策则没有了重要依据。

（三）资金管理问题多

随着宏观调控政策的实施，信贷收紧，房地产公司再融资难度进一步加大，房地产销售面积增速大幅下降，销售回款周期拉长，致使公司资金压力明显增大；销售资金回笼不乐观和公司自身土地储备的资金积压等历史遗留原因，这些因素融合在一起给公司资金管理造成了很大压力。

1.公司融资模式单一，完全靠银行信贷支持。依靠银行贷款为融资方式以及资金短缺是开心房地产集团公司深感头痛的事，然而实际上公司资金的融通方式也可以有多种方式，资金的短缺不是缺在总量上，而是由于调配不科学，资金在各个项目间分散，集中强度不够，致使资金循环不良。

2.“分权与集权”的分配失衡，资产变现能力差。这造成了公司不能有效地控制其下属公司，无法统一安排公司的投融资活动，致使下属的公司追求私有利益最大化，而置整个集团利益于不顾，无法实现整个集团的利益最大化。由于房地产公司的流动资产主要是房地产存货，而房地产的变现周期较长、变现能力差，而多数房地产公司又有较多的长短期债务。对于那些短期的债务来说，由于无法在短期内筹集到足够的资金而导致较高的财务风险，极易使公司陷入短期资金不足的危机。

3.资本结构不合理，负债率过高。土地作为房地产公司首要的生产原料，不仅是公司利润的来源，更是公司长期发展的保证，其数量和价值还直接影响着公司自身在公开市场上的表现。然而过度“圈地”也存在机会成本和资金利用效率的问题，而且土地增值税清算后，房地产企业所奉行的低价拿地策略将面临高额的税收补缴代价。另外，公司财务的长期增长模式与公司业务发展的长远考虑不配比，缺乏明确地对资本回报率的考虑，在选择投资项目时只追求短期的效益，自有资本占比较低，负债率高，资本结构有待优化。

三、开心集团加强财务管控体系建设的措施

（一）加强投资决策管理

房地产项目决策是全周期过程，市场的建立与公司的长远发展战略具有很大的关系，以项目的投资决策开始，历经项目设计阶段，项目的招标和投标阶段，项目施工阶段，项目投入使用阶段，项目维护与修理阶段，最终以项目拆除阶段作为终点的整个过程。因此公司决策层应加强投资决策分析，有效地防范和控制风险。立项决策是房地产开发经营工作的起点和根本，立项决策的正确与否，决定了整个项目开发和经营的成败，是房地产开发工作中最为重要的环节。

（二）实施全面预算管理

1.预算的编制。财务预算管理是开心一方公司管理的核心部分，通过财务预算使得每个部门得到合理的财务资源，同时也可通过预算解决一些可预见的潜在问题。利用财务预算加强对费用支出的控制，可有效降低公司的营运成本。预算管理应在对市场进行科学预测的基础上，以目标利润为前提，编制全面的销售预算、采购预算、费用预算、成本预算、现金收支预算和利润预算，使公司生产经营能沿着预算管理轨道科学合理地进行。年度预算编制后，根据实际情况，分解为月度预算，进行月度经济活动分析，找出问题和生产经营的薄弱环节，也便于采取相应的对策。月度预算采取近细远粗的滚动预算，这样就可以时时把握公司全年利润目标和资金流动的动脉，发现不足，及时改进，提高公司经营管理水平。

2.预算的监控。资金预算编制完成后，各部门在进行具体的资金收付时，应以预算作为实施的依据。财务部门在审核资金支付时，除了审核凭据是否规范、是否符合合同约定付款条件外，还应将资金预算作为控制的依据。对不符合资金预算的款项，包括无此预算的款项，以及实际支付金额大于预算金额的款项，应先与承办部门进行沟通，确定能否延期支付或不予以支付。如确需支付，则应作为预算外支出，履行特殊的审批程序。

3.预算的考评。为了提高资金预算的执行率，充分发挥预算的控制作用，公司应将资金预算的执行情况与绩效考核挂钩。在确定各相关部门的关键绩效考核指标时，应将预算执行指标作为重要一项，通常可作为部门预算考核指标有“超资金预算率”、“预算执行率”等。在公司预算准确度不高的阶段，可将“超资金预算率”指标作为考核指标。财务部门应对各部门发生的预算外支出进行统计，并计算出考核期内的“超资金预算率”，提交人力资源部门作为考核依据。对非部门自身原因的各项超预算支出，如宏观政策变化、公司开发计划调整等导致的超预算支出，应进行预算调整，不纳入部门的考核。对部门自身原因导致的超预算支出，如工作计划性不够、预算编制不准确等发生的支出，应作为部门的超预算支出。

4.健全预算管理网络，为财务预算管理提供技术支持。要想搞好开心一方公司财务预算管理，必须充分利用电子计算机这一科学手段，搞好会计核算和分析，建立健全预算管理体系和组织网络，为财务预算管理及时提供准确完整的信息提供硬件保证。

（三）强化资金管理

资金管理是开心一方公司管理的核心内容，首先要合理筹集资金，采取多渠道的融通资金方式，确保资金占用和资金成本最低，其次要合理使用资金，加强资金使用过程的控制和调配，这就要求财务部门与各项目间合理调配，加强对现金流出的日常监控，实行资金审批报账制度，以节约使用资金，提高资金使用效率；另外还要考虑银行贷款利率的变动趋势，合理安排短期借款和长期借款的结构，以确保资金占用和资金成本最低。

1.积极开拓融资渠道。房地产业是一个资金高度密集、具有高度综合性和高度关联性的行业，如果不借助于各种融资手段，项目开发将寸步难行。房地产公司融资除传统的自有资金、银行贷款、预售回款外，还有下列渠道可以利用：一是发行债券；二是国内和海外上市融资；三是吸收海外基金；四是施工企业垫资；五是房地产基金等。在目前国家加强宏观调控的形势下，公司过分依赖银行贷款和销售回款等传统融资方式难以为继，股市融资也受到各种因素的制约，筹资渠道中的结构性矛盾更加突出，因此拓宽融资渠道、提高自有资金比率、优化融资结构、降低筹资风险成为公司解决资金困局的重要课题。企公司应通过控制开发结构和节奏实现资金优化配置，缓解资金链压力，降低融资成本和融资难度。

2.提高资金利用率。公司在项目工程施工过程中，要实行资金的集中管理模式，降低资金使用成本，强调有计划性的使用项目资金。公司按使用的资金额度协调平衡，这样财务部可以提前筹集和分配资金，以降低资金成本。不仅加强了公司资金的统一管理力度，而且大大减少了资金的沉淀，提高了资金的利用效率，降低了资金的使用成本。另外公司要对资金时间价值进行预测分析，从而在制定工程预算或进行合同谈判时尽可能地争取有利的付款方式，使工程项目取得更好的效益。

3.优化资本结构。虽然财务杠杆能给公司带来较大的杠杆效益，但是大规模的借贷资金如果没有稳定的现金流入作保障，在给公司带来杠杆效益的同时也会给公司带来巨大的财务风险。所以公司要根据自身规模、融资环境、未来发展情况、经济形势等因素确定权益与债务比例，充分考虑项目投资总额及开发营销中的诸多因素。

[1]白万刚.从中石油看集团财务管控[J].董事会，2009（04）.

[2]廖丽明.对企业集团财务管控若干问题的思考[J].财经界，2010（06）.

[3]房爱华.对连锁企业财务管控的思考[J].中国城市经济，2011（15）.