十年上涨路 今夕始回归——浙江住宅销售价格走势、影响及对策研究

金伟刚

（国家统计局浙江调查总队，浙江 杭州 310012）

浙江作为我国改革开放的先行地区和民营经济比较发达的省份，是我国经济增长最快的地区之一。房地产市场交易异常活跃，形成业界所谓的“浙江现象”，对经济增长和财政收入贡献很大。但房价的过快上涨，给经济的可持续发展、人民群众的安居乐业、社会的和谐构建，都造成了一定的阻碍。因此如何进一步让房价合理回归，以实现百姓的安居梦，是当前政府亟待解决的问题。

一、2002年以来浙江住宅销售价格走势及特点

（一）2002-2011年浙江住宅销售价格一路上涨，2012年上半年出现下跌

国家统计局浙江调查总队统计数据显示，全省2002-2011年各年度销售价格与上年比均出现不同程度的上涨，新建住宅销售价格涨幅最高的是2004年，二手住宅销售价格涨幅最高的是2002年；2012年上半年两者价格同比均出现下跌，新建住宅和二手住宅销售价格分别下跌6.7%和7.2%。

图1 2002年-2012年上半年浙江住宅销售价格涨跌幅 (单位：%)

（二）住宅销售价格的地域性波动特征明显

全省各地社会经济发展不均衡，导致房地产行业的地域性很强，不同设区市住宅销售价格波动幅度差异较大。以2002年浙江新建住宅销售价格涨幅为例，涨幅最大的是台州市，同比涨幅为12.3%，比涨幅最小的嘉兴市高11.3个百分点。同样在价格下跌的2012年，上半年跌幅最大的温州市同比下跌12.2%，与跌幅为1.0%的舟山市比，两者跌幅相差了11.2个百分点。

个别年份一些设区市住宅销售价格趋势与全省相反。2009年丽水市受民间高利贷崩盘影响，新建住宅销售价格与全省其他10个设区市趋势相反，全省全年上涨15.3%，丽水市全年却下跌0.8%。2011年温州也出现类似情况。

（三）新建住宅和二手住宅的销售价格涨跌幅度，随着市场化程度的提高出现轮换

2002-2003年房地产市场发展初期，二手住宅市场在价格和成交上比新建住宅表现活跃，2002-2003年新建住宅销售价格涨幅比同期二手住宅销售价格涨幅分别低了16.7个和5.2个百分点。随着住房制度改革的不断深入，浙江新建住宅市场的不断发展，2004年以后，新建住宅在价格上表现强势，销售价格涨幅开始高于同期二手住宅销售价格涨幅，2004-2011年分别比二手住宅销售价格涨幅高0.2、3.7、1.6、1.7、3.1、0.6、7.4、1.1个百分点，2012年上半年比二手住宅销售价格跌幅低0.5个百分点。

（四）杭州、宁波等主要城市价格波动幅度大于全国其他重点城市

浙江房地产市场启动明显领先于其他省市，杭州和宁波成为全国房地产市场价格的敏感地区。从表1看，杭州和宁波房价涨幅在10个全国重点城市中排名靠前，其中宁波在2002年、杭州在2005年和2006年，其房价涨幅均列全国第一位；2012年上半年房价下跌，杭州和宁波跌幅列第一、第二位。

表1 全国重点城市房屋销售价格涨跌幅比较（单位：%）

二、浙江住宅销售价格变动原因分析

（一）经济增长是住宅销售价格趋势性上涨的决定因素

浙江社会、经济各方面发展良好，城市化、工业化进程加快，城市新区建设和旧城改造规模持续升级，对城市交通、通讯、电力、信息、市政等基础设施的建设不断加强，使城市教育、卫生、文化、体育等社会事业得到长足发展，提高了城市品位和社会经济发展的承载力以及对外吸引力，给房地产价格的上涨提供了空间。

（二）宏观政策对房地产市场价格的变化产生重要影响

中央政府自上世纪九十年代以来，根据房地产市场运行态势和运行环境的变化，共进行了三轮房地产市场宏观调控，对住宅销售价格运行产生了重要的影响。

一是1992年邓小平同志南巡讲话以后，房地产价格猛涨。1993-1995年针对经济过热进行的紧缩调控政策，楼市暴跌。

二是1997年爆发的东南亚金融危机，市场出现疲软。国家以激活住宅市场为目标，1998-2002年实施扩张性房地产宏观调控政策，房价明显上涨。2002年全省房屋销售价格比上年上涨11.3%，其中二手住宅涨幅高达25.1%。

三是2003年以来针对房价过快上涨进行第三轮房地产市场宏观调控，房价随之起伏。2003年4月，中国人民银行提高首付、限制购买第二套住房贷款；国土资源部、监察部联合发文要求紧缩严控土地供给；2005年3月对营业税征收的内容及细则出台时间做出了规定，并限制“期房”的转让，房屋销售价格涨幅大幅度回落，2005年浙江省房屋销售价格与上年相比上涨8.4%，比2004年回落了6.8个百分点。但以大面积高档住宅为主的市场房屋供应结构未得到根本改变，房屋销售价格仍处于高位。

2006年4月，中国人民银行再次上调银行贷款利率，同年5月，国务院常务会议，提出了以调整住房供应结构、调节房价为目标的六项措施，房地产市场价格涨幅放缓，2009年浙江省新建住宅销售价格与上年相比上涨3.7%，比2008年回落了5.6个百分点。但全球金融危机的爆发，使2008年底货币政策从“从紧”向“适度宽松”转变，房价大幅度上涨，2010年达到顶峰，房屋销售价格比上年上涨15.3%。

2010年4月，国务院发布了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，2011年1月的国务院常务会议，并发布房地产市场调控“新国八条”， 实行“限购”、“限价”、“限贷”政策，浙江11个设区市中就有杭州、宁波、温州、绍兴、金华、衢州、舟山、台州等8个市实施了住房限购政策。2012年上半年，新建住宅销售价格同比下跌6.7%。

（三）住宅市场供需不平衡，是价格长期趋势性上涨的重要原因

人们的工作、生活以及子女教育仍与居住地房产证等户口构成条件密切相关，只能将房产作为个人财产积累和生活保障，对住房产生了巨大的需求，但现实情况是普通住宅有效供给不足。利用统计年鉴数据测算了两组数据，一是浙江省住宅市场的供给和需求。假设2001年年底浙江省城镇居民住房问题基本得到解决，即2001年及以前住宅的供应总量正好满足市场需求，不存在租房需求；那么 2002-2010年全省非农业人口住房需求面积为30599.4万平方米；但浙江住房资源有限，2002-2011年全省住宅销售面积仅为27659.8万平方米，市场供给缺口高达2909.6万平方米。二是经济适用房占住宅投资额比重。据浙江统计年鉴数据，2002年全省住宅投资额为547.0亿元，而经济适用房投资额仅为23.6亿元，经济适用房占住宅投资额比例仅为4.3%，到2010年经济适用房占住宅投资额比例降为1.6%，住房保障建设投入比重已经下降到一个非常低的水平。

（四）银行信贷规模直接影响房地产价格

房地产业是资金密集型产业，银行信贷对房地产业的影响非常大。2002-2003年、2006年和2009年三个时期金融机构贷款增速加快，房地产开发商获取大量的信贷资金，高价拿地，开发高档住宅，从而推高房价；另一方面购房者也从银行信贷中得到更多资金的支持，都直接推动了房价的进一步上涨，2002-2004年、2007年和2010年三个时期新建住宅价格涨幅明显加大。

与之相反，2004-2005年、2007-2008年、2010-2012年上半年三个时期金融机构贷款增速放缓，房地产开发商资金压力陡增，购房者按揭贷款难度增大，市场成交开始低迷，2005-2006年、2008-2009年、2011年房价涨幅开始回落，2012年上半年房价甚至出现下跌。

三、房价合理回归的必要性

（一）房价过快上涨，居民经济压力增加，抑制居民其他消费

2002-2011年，浙江房价一路上涨，2003年、2004年和2010年涨幅甚至超过两位数。高企的房价严重制约了住房消费市场主体的刚性需求和改善性需求的消费行为。根据浙江城镇居民人均住房建筑面积总价和城镇居民家庭人均可支配收入比计算，浙江省房价与收入比从2002年的5∶1，增加到2011年的12∶1。就是说，2002年原先5年不吃不喝才能买到人均住房面积，到2011年则需要12年，普通百姓的购房压力明显加大，不得不以放弃其他应有花费为代价。

（二）房价过快上涨，社会贫富差距进一步拉大，直接影响到社会稳定

2012年5月发布的《2012胡润长三角地区财富报告》称，亿万富豪中 “炒房者”的比重占15%，房产投资占其总投资的65%左右，自住房产价值占比20%左右。房价持续快速上涨直接影响到社会财富的再分配，仅对部分住房投资者产生财富效应，大多数居民都紧缩日常开支，低收入居民丧失了购买自有住房的希望。

（三）房价过快上涨，影响城市化进程，不利于人口流动

2004年起，在浙江不断上演的“民工荒”与房价过快上涨密切相关。据《中国证券报》报道，2010年在浙江的外来务工人员，居住出租屋的比例已经占到总数的86.37%，居住方面的消费开支在生活成本中占了很大部分。随着房价过快上涨带来的居住成本及日常消费的增加，外来务工人员收不抵支，只能选择回乡务农或者去其他低生活成本省份寻找工作机会。

（四）房价过快上涨，不利于城市竞争力的提高

房价过快上涨，将推高城市商务成本，推高企业用人成本，推高创业成本，造成人才外流，企业迁移。同时，由于居住成本的加大，阻碍了优秀人才向大城市聚集，从而不利于城市经济的长期发展，降低城市综合竞争力。

四、房价合理回归的对策与建议

在房地产市场调控下，房价过快上涨的局面得到有效控制。但应该看到，现阶段实施的房地产调控政策中，“限购令”、“限价令”等多是短期行政手段，市场住宅供应减缓，住房供应体系有待进一步完善，房价仍处于高位。

（一）坚持房地产市场调控不动摇

2011年以来，“限购”、“限贷”、“限价”等一系列宏观调控政策发挥了重要作用，浙江房地产市场已进入理性调整阶段。正因为房价的回稳与政府的强制性政策有直接关系，一旦政策松动，房价反弹的可能性依然很大。只有保持调控政策的稳定和延续性，继续严格贯彻执行国家有关调控政策，继续加大房地产市场调控力度，继续执行限购、限贷、限价政策，才能真正巩固宏观调控成果。

（二）通过立法，使调控政策制度化、规范化

发达国家的实践证明，要从根本上改善住房保障问题，最终是要将政策法制化、规范化。浙江应结合经济发展的实际，出台地方性的住房保障法规，从立法上规定住房保障的对象、保障标准、保障水平、保障资金运作方式、保障措施、专门管理机构的建立，以及对一些骗取保障优惠行为的严惩等，形成较为完备的法律法规体系，提高住房保障的法律层次，完善配套法规，维护住房保障建设的健康发展。

（三）加大住宅的有效供应

一是做好浙江城市的总体布局，增加宏观供给。以现有的杭州、宁波、温州、金一义四大都市圈为基础，再结合次一级城市群。用航空、高铁、高速公路网、地铁网，建立空中、地下、地面三个层次的高效运输体系，来控制和引导城市的总体空间布局，使四大都市圈-次一级城市群-组合型区域中心城市三者有机结合起来。二是调整住宅结构，探索新的住房保障类型，增加微观供给。浙江土地供应能力有限，因此土地供给必须以普通住宅为主，优先解决最基本的住房需求，多开发一些中低价位、中小户型商品房，构建合理的住房建设和消费模式。同时探索新的住房保障模式，如建立“自住房”、农民工公寓等，增加保障房供给。

（四）加强银行贷款管理，控制房地产贷款增速，提高首付比例

根据中国人民银行公布《2011年金融机构贷款投向统计》报告显示，全年中国房地产贷款增速总体回落，2011年12月末，房地产贷款余额同比增长13.9%，比上年末回落13.5个百分点；全年累计增加1.26万亿元，同比少增7704亿元。另外，2011年浙江的杭州、宁波、温州、金华、绍兴、舟山、台州七个设区市被定为限购城市，地方政府都出台楼市调控细则，有效抑制了市场投机行为。“限购”、“限价”、“限贷”等宏观政策调控直接促使全省住宅销售价格合理回归。

（五）培育城镇居民住房梯级消费观念，加强对住房消费心理预期的正确引导，促使人们理性购房

根据2011年全省居住在城镇的人口测算，人均住房面积每增加1平方米，社会就需建设3403.4万平方米的住房，按此基数发展，有限的土地资源远远不够使用。因此培育城镇居民住房梯级消费观念显得极为重要。首先政府相关部门要完善房地产市场统计信息发布制度，引导社会公众合理消费；二是通过规范租房市场，引导部分收入低的居民到租赁市场解决居住问题；三是加强户籍制度改革，完善住房保障体系建设。只有让城镇居民真正有梯级消费观念，才能达到住宅的供需平衡，促进经济稳步增长。