新鸿基案身后的“地产霸权”

邢少文

有着自由市场“模范生”之称的中国香港地区，近来“官商勾结”事件频频曝出。继特首曾荫权被质疑接受房地产发展商东海集团“利益输送”后不久，香港廉政公署调查新鸿基地产案再次成为震动香江的“大事件”。

3月29日，廉政公署以涉嫌触犯《防止贿赂条例》及公职人员行为失当罪为由，拘捕新鸿基地产两名执行董事郭炳江、郭炳联兄弟及香港特区政府前政务司司长许仕仁。

从今年3月19日至今，此案中已共有8人被捕，其中3名为新地执行董事，包括新地执行董事陈巨源。

在新鸿基案身后，可能有今日香港社会颇有怨言的“地产霸权”作祟。

“天际线背后的家族”

3月29日晚，郭氏兄弟及许仕仁均获保释。随后郭氏兄弟召开记者招待会自称清白，并称公司运转一切正常。目前，案件的调查结果，仍待进一步的消息披露。

但廉署调查事件已然给这家一直“做本分”的香港最大地产商之一蒙上尘埃，3月30日新鸿基股市复牌，遭到市场恐慌性抛售，狂泻13.1%，市值蒸发381.82亿港元。

新鸿基案引发的强烈关注，不仅在于是地产巨头，还有其家族背景。不同于经典香港电影所输出的黑社会底层打拼文化，现实香港输出的是一个又一个底层打拼后成就财富家族的励志文化。这些家族不仅有奋斗故事，也在不断上演着类似TVB剧的豪门恩怨狗血剧情。

在过往岁月中，新鸿基充满着白手起家奋斗拼搏的传奇色彩。而这个传奇的成长，与香港房地产业的发展历程密切相关。

上世纪20年代，原籍广东省中山市的郭得胜在香港从小杂货店起步，至经营商品批发，1958年，郭得胜与冯景禧、李兆基等8人合组永业有限公司，开始进军地产业。1963年，3人各投资100万元创办新鸿基企业有限公司。

60年代，正值香港中小型工厂蓬勃发展之际，人口快速增长，郭氏等人凭借其做日本拉链产品代理时与工业界建立的联系，了解到中小厂商对多层工业楼宇的殷切需求，遂将“分层出售、分期付款”的售楼方式移植于工业楼宇，重点发展多层工业大厦，此举受到山寨式厂家的欢迎。

1960年1月至1983年3月，香港政府为了减少现金支出，向拟征收私人土地的拥有者发出“换地权益书”，土地的拥有者可选择收取现金，或日后在新界任何新市镇发展区换取建筑用地。70年代末至80年代初，郭得胜看准香港人口膨胀，日后必然向新界新市镇发展的趋势，遂运用手上资金大量购入新界土地换地权益书。1978年香港经济转趋繁荣，刺激地价楼市飙升，新地也进入收成期，所推出的楼盘都获利丰厚。

新鸿基地产逐渐由工厂大厦发展至购物中心、写字楼及住宅屋苑等。到80年代中叶，新地已成立逾100家附属公司及联营公司，均从事与地产相关的业务，成为香港最大的地产公司之一，也是最专业的地产公司。

1984年，随着《中英联合声明》中对土地供应做出的限制，及后来港府推行的勾地制度，特区政府对土地财政的依赖也加强了土地的垄断，香港成为寸土寸金之地，地价、租金高涨，七八十年代累积购入换地权益书和农地的新鸿基自然成为地产巨擘。

香港房地产曾经历数个周期性泡沫与低迷的沉浮，但新鸿基一直利用逢低收购土地的手法进行土地储备，这被认为是新鸿基最成功的发展战略。而通过换地权益书、收购农地、收购拥有大面积土地的工业企业进而更改土地用途，以及利用政府“旧区重建”企业收地的政策，香港几大家族垄断了近70%的地产市场。

1994年后，虽然香港的经济有起有伏，但是新鸿基的毛利率始终稳定在40％左右，堪称房地产业的“模范生”。 截至2011年12月，新鸿基地产在香港地产业务方面，拥有土地储备4670万平方尺，而在内地，新鸿基目前拥有土地储备楼面面积达8530万平方尺。

郭氏家族开发的楼盘包括香港最高的3座建筑：香港中环广场、香港国际金融中心二期，以及香港最高的摩天大楼——约490米高的环球贸易广场。

新鸿基也因此被称为香港“天际线”背后的家族。该公司净利润从2009年的104亿港元，增长至上一财年的480亿港元。2012年公布的《福布斯》富豪榜显示，郭氏家族持有这家香港上市公司42%的股份，因此他们的财富估计有183亿美元。

官商勾结

1997年，亚洲金融危机席卷香港，房地产泡沫破裂，2002年，香港房地产市场已经比1997年10月缩水近一半，楼价大跌近七成，当大量中产成为“负翁”之时，房地产公司的盈利看上去却无大碍。以新鸿基为例，2001~2002财年，新鸿基的利润非常稳定：85亿港币，其中房产销售40亿，租金的收入也高达40亿。

香港学者梁文道曾撰文说，“最近10多年来，香港社会对富豪的看法有很大变化。10几年前坐出租车和司机讲起李嘉诚，10个有9个会竖起大拇指，称他做‘李超人；今天要是坐出租车和司机讨论‘诚哥近日的事迹，我保证10个里头有10个会一听到他的名字就立刻大骂‘官商勾结。”

一面是光鲜亮丽的豪宅和摩天大楼，一面是困顿的“笼屋”现状，让许多港人对这些地产大亨们颇有微词，高地价、打击投机不力和房屋援助计划的停滞给民众带来了不满，而政府在政策上对地产商的倾斜和官商勾结的事件更是饱受批评。

据港媒报道，许仕仁本为政务官，2000年离开公务员队伍后，出任强积金管理局行政总监，2002年又出任马会董事。2003年离开强积金管理局，其后自组顾问公司，2004年出任新地旗下的九巴董事，2005年重返政府出任政务司长两年。

许仕仁一直被指与新地关系密切。2002年末，许仕仁离开强积金局前，曾涉嫌未交租金即入住位于香港跑马地礼顿山、由新地开发的两个共逾4000尺的相连豪宅，当中累积涉及租金至少132万港元。直至2003年11月起，许仕仁才开始每月交租，每单位5.5万港元，每月合共交租11万港元。后来租金加至每单位8万港元，即每月租金16万港元。虽然许仕仁面对质疑时表示，自己支付了一个月16万港元的租金，但目前还未有调查结论。

新鸿基执行董事陈巨源的被捕，据闻源于其负责的新鸿基地产土地事务涉及贪腐。有香港媒体报道称，处理新界大围香粉寮项目的土地购买期间，该块土地业主原有意直接卖给新鸿基地产，陈巨源却表示不感兴趣，此后再通过第三方公司以高价买入。

此外，陈在香港各界担任数项公职，既是香港贸易发展局基建发展服务咨询委员会及中国贸易咨询委员会的委员，又是香港地产建设商会内地事务委员会、土地及建设咨询委员会委员。

在新鸿基案之前，2008年曾曝出的“梁展文事件”也被当成是政府与大地产商勾结的一个例证，其中涉案企业除了新世界地产，也曾涉及新鸿基。

梁展文曾任香港特区屋宇署署长，房屋及规划地政局常任秘书长。2002年，特区政府宣布停建、停售居屋，以及终止私人参建计划。同年，政府与新世界地产公司合作的居屋红湾半岛落成。2004年2月，新世界中国地产以5.932亿港元，购入红湾半岛一半股权及贷款，当时政府遭舆论严厉批评“贱卖红湾”。

2007年1月，梁展文退休。2008年8月，梁展文出任新世界中国地产执行董事及副董事总经理，合约3年，年薪312万港元。公众哗然。后在舆论压力下，新世界中国宣布与梁展文无条件提前解约。

“地产霸权”

以廉洁透明政府著称的香港，那些依靠土地致富的大家族、大亨们在资本壮大之后，亦难免会侵蚀政府官员，形成资本的霸权。

在香港，以地产、金融、贸易自由化著称的另一面，则矗立着六大公司巨头，也是六大家族。他们分别是和记黄埔的李嘉诚家族、新鸿基的郭氏家族、恒基兆业的李兆基家族、新世界发展的郑氏家族、九龙仓/会德丰的包氏及吴氏家族、中电控股的嘉道理家族。根据港交所的数据，2010年5月，由这些经济巨头操控的主要上市公司，占香港股市总市值（主板）的14.7%。而在恒生地产分类指数中，新鸿基地产、恒基地产、长江实业、恒隆地产、信和置业这5家香港最大的房地产公司目前均是由创始人家族控股。

在曾任新鸿基地产集团创办人郭得胜私人助理，并在发展商嘉里建设中负责过土地和物业估价与收购的潘慧娴看来，这六大家族几乎垄断了香港的地产行业和公用事业，“主宰着香港的经济命脉，控制着香港人”。

类似家族资本与政府的勾结在香港并不少见。“众所周知，许多地产巨贾及与其关系密切的业务伙伴（包括许多来自银行、法律、建筑、工程和建造业的伙伴），在由800人组成的行政长官选举委员会中，占有不少席位。地产界的利益，藉地产及建造界在立法会的功能界别议席获得充分反映。”潘慧娴在其2010年所著的《地产霸权》一书中说。

《南华早报》曾在2010年披露，六大地产商的董事在政府各个法定咨询组织里担任总共54个职位，比1998年时的16个有大幅上升，就是说地产商在政府法定机构中的影响力越来越大。当然也包括一些公开的丑闻，包括1999年没有经过公开招标就把数码港卖给电信盈科的事件，也包括2004年红湾半岛事件，2008年梁展文事件等等。这些都是政府和地产商关系密切的一些证据。

如何对家族垄断市场的行为做出合理的约束，对资本左右公共权利的制度做进一步的改良，也是“香港模式”能否再具创新效应面临的问题。