印度人的房子

张斌

在上海、北京对高房价望洋兴叹的人们，如果到了印度的孟买、新德里，就只能望而生畏了。

孟买南部班卓尔区一栋面积约1000平方米的小楼，1990年售价400万美元，现在暴涨到5000万美元。小楼旁边的一套小公寓，面积为300平方米，从1975年至今，市价已经涨了600倍，达到3.6亿卢比（约合730万美元）。有调查显示，2010年，孟买在世界最贵房价排行榜上居第十位，每平方米单价约为9000美元，而该城市当年的年人均收入只有900美元。

印度的高房价和社会制度紧密相关。印度宪法规定：一切公民均享有在印度领土内自由迁徙，在任何地方居住和定居的权利。这意味着一个印度人无论走到了哪里，都与所在地的居民享有一样的公民权利。

同时，印度法律还规定：只要连续使用一块土地10年，就自动获得这块土地的所有权。其法律精神表现为：只要政府没有规定不能住，那就可以住。

从20世纪60年代起，越来越多的印度农民进城随意划地而居，贫民窟随之壮大。由于这种划地而居的权利，贫民窟的居民自称为“贫民窟主”，并为政府和城市原住民所认可。虽然贫民窟以垃圾成堆、卫生条件恶劣、缺乏公共厕所、治安问题突出著称，但当有政府或者开发商提出拆迁或购买土地时，这里的主人却并不愿意。据当地人介绍，这大致有两个原因：首先，改造会让这些人失去现有的生计，他们的手工作坊、垃圾回收站、小商铺等产业无法安置在公寓里，而他们一向以此为生；其次是印度的公共交通设施还比较差，拆迁意味着他们要搬到更远的地方去住，会使这些人远离工作地。

但强拆在这里是行不通的。在印度，遇到拆迁问题打输官司的几乎总是开发商和政府，因为“贫民窟主”尽管处于社会底层，但手上握着让政客们害怕的“尚方宝剑”，那就是选票。在每一次印度大选或地方选举中，数目巨大的贫民窟选民都是任何一个政客都不敢忽视的强大力量。而且，印度实行土地私有制，政府在这个问题上并没有太多发言权，很多基础设施建设不能顺利进行，最大原因就是政府没有可用之地，又不能强行征用。

房地产在印度是一个高利润行业。“印度人有了钱首先想到的就是买房，这是一个巨大的市场。”但普通人在印度投资房产、坐等升值并没那么容易。印度的不动产税很高，私人拥有的土地、房屋，甚至院子里的树都要交不动产税。而且对于穷人和有钱人，税收政策有很大差别，明眼人一看便知是偏向于穷人的。例如在2010年，新德里地区的房价急剧上涨，当地政府便将高档商品房的不动产税率在原来1%～3%的基础上调至5%～20%，普通居民的自住房则继续保持在0.5%左右。交易税和空置税也抑制了人们的炒房欲望，假如你卖掉了房子，在一年时间里又没有再买房或进行其他投资，就要交纳全部盈利的33%。

虽然房地产行业的前景和利润都被看好，但想进入这个行业去“捞一桶金”却没有想象的那么容易。从购买土地到获得建筑许可，房地产企业要经历超乎寻常的磨难才能让一个项目开工。例如，孟买就有一套分为很多步骤的建筑审批制度，项目完工前需要拿到50多个许可证，耗时两三年。

（摘自《经济观察报》）