关于房产测量中若干问题的探讨

汪培德 蒲仕权

摘要：在房产开发中，房产测量是其中重要的一个环节，通过房产测量可以很好的采集和表述房屋和房屋用地的有关信息，能够为将来的房地产开发利用、产籍管理、房产产权、交易、征收税费，以及为城镇规划建设等相关方面提供数据和资料。因此，对房产测量容易出现的若干问题进行相关的探讨有重要的现实意义。

关键词：房产测量测量技术测量内容探讨

房产测量的内容包括：房产平面控制测量、房产调查、房产要素测量、 房产图绘制、房产面积测算、变更测量及成果的检查与验收等，验收合格的房产测量资料具有法律效力。它提供房屋和房屋用地的权属界址、产权面积、权源及产权纠纷等资料，是进行产权登记、产权转移和处理产权纠纷的依据。房地产发展到今天，基本实现了商品化。房产已成为广受人们关注的数额巨大的个人财富。因此，房产测量的结果，直接关系到产权登记质量，关系到产权各方的利益。

一、房产测量的意义

房产测绘是一项政策性很强的法定测绘工作，房产测量作为对房屋面积进行测算的具体形式，在当前有着重要的意义。首先，房产测量可以为房产产权人提供法律保护依据。房产测量的结果一经房产管理部门确认发证即具有法律效力，是处理产权纠纷的重要依据。它直接关系到购房人的切身利益，是产权产籍管理部门为产权人提供法律保护的重要依据同时也为调处房屋所有权和土地使用权的纠纷、审核违章建和违章占地提供了可靠的凭据。其次，房产测量是城市建设、规划和管理的重要依据。房产测量按照国家有关部门制定的房地产测绘技术标准和有关房屋及其用地的有关信息和资料，通过对房屋自然状况和权属状况的专业测量，弄清城市房屋和土地占有位置、面积及其使用等状况，从而为房地产产权的管理提供基础数据。因此，房产测量是进行城市土地资源开发利用，城市规划建设管理必不可少的基础资料。最后，房产测量也是检验商品房买卖面积是否缩水的重要手段。当前由于商品房价格居高不下，与大家的生活息息相关，测绘成果的质量关系到房屋权利人的切身利益。

二、房产测量的基本工作流程

1、接受房产测量案件的申请，并对申请方提供的资料进行审查。

2、测量前的准备工作。通过阅读分析申请方提供的资料，了解作业项目的基本位置和基本情况，制定测量计划，检查仪器设备。同时，与申请方预约测量时间，通知申请方做好各项准备工作。

3、外业测量。利用GPS、电子全站仪、手持激光测距仪等测量设备完成房产分丘图和房产分户图的数据采集。

4、进行内业数据整理，绘制房产分丘图和房产分户图，完成有关的面积计算。

5、进行质量检查，开展各种测量资料的整理工作并建立档案。

6、出具房产测量报告，供申请方办理房屋所有权证使用。

三、房产测量中易出现的问题及其解决方法

1.检定仪器和棱镜常数问题。由于房产测量精度要求高，目前开展的房产测量工作一般都采用内外业一体化数字房产测量方法，在房产测量时必须使用资质部门检定过的仪器进行测量，对于全站仪而言，主要是测定测距仪的加常数和乘常数。在房产测量碎部测图中，由于距离较近，仪器乘常数可忽略不计，但加常数必须考虑，以拓普康全站仪为例，其仪器常数一般不含误差，应设为零，拓普康系列棱镜的常数也为零，当使用其他光学仪器厂家生产的棱镜时，就必须在使用之前设置相应的常数，而且在房产测量时，不可能直接将棱镜的中心位置放置于房屋的角点，通常将棱镜靠在房屋的角点上，这时采集到的坐标实际上是棱镜中心坐标" 而非房屋角点坐标。在实际工作中，可以将仪器常数设为零，用钢尺作对比直接测定出至棱镜后背位置的棱镜常数，在野外数据采集前，设定好全站仪内部的仪器加常数（零）和棱镜常数（至棱镜后背位置的参数）就可以直接测出房屋角点的坐标。

2.共有面积和公用面积辨析问题。在房产测量中，共有建筑面积和公用建筑面积是有一定得区别的，也是测量时应注意的问题。“共有”是指两个或多个依照法律规定，对该区域享有使用权、财产权，共有人可以按照合同或者依据法律共同处置该财产。而公用是指这些所有人可以一起享用该财产，但不允许个人或者其他几个将此占为己有。国家计量技术规范《商品房销售面积测量与计算》中就明文规定：买房人在购买商品房时的建筑面积是指该商品房套内的建筑面积和共有的建筑面积的总和。

3. 对称边长度实地丈量不一致问题。在对房屋进行实地测量时，要对房屋的每一条边进行细致的测量，而在这时常会出现理论上要求对称的两条边（如左右边、前后墙）长度不一致。致使本来规则有边的图形变成不规则的图形，不仅影响视觉上的观赏，严重的时候还可能导致一些问题的产生。造成这种现象的原因可能是一些误差的累积，也可能是一些工程上的失误。这时候就需要对勘丈的数据进行处理和分析，然后再绘图，重新进行面积计算。对于在误差范围内造成的影响应多次工作求其平均值，最大范围的减少误差的影响。

4.房屋测量中偏心测量问题。普通的测量时要求在进行数据采集的时候要把棱镜放在房屋的角点上，并且棱镜的方向要朝向仪器。但是在实际测量时往往会出现各种不一致的问题，使棱镜的方向和仪器的方向产生偏差。这时候棱镜就不能作为一个观测点，对准棱镜所测出的坐标也不是可以直接进行计算的坐标，而是需要采用一定得角度偏心来观测。然后再将棱镜和仪器放在同一水平上，测量其后背位置和仪器之间的距离，再用水平微动螺旋照准目标并做相应的操作。

房产测量属于房屋买卖及房屋相关产权办理的基础，是权利人维护自身权益的前提和保障，是涉及到民生的大事，因此，在制定房产测量规范时应当从严把握，保证测量精度留有余地，测量方法正确可靠，不能在制定规范时留有漏洞。因此，进行房产测量探讨具有重要意义。■

参考文献

[1] 李向明，房产测量技术探讨[J]，大众科学，2007（1）。

[2] 张勇，浅谈房产测量中“幢”的划分，中国科技信息[J]，2007（5）。