基于财务信息的房地产上市公司成长性指标体系初探

田月昕 刘丹

[摘 要]近年来，房地产行业作为我国经济增长的重要引擎，其发展受到了广泛的关注，而我国尚未构建出一个专门针对房地产行业的基于财务信息角度的成长性评价指标体系。本文以成长性理论为基础，结合分析房地产上市公司的财务发展特点，构建针对房地产上市公司的成长性评价指标体系。通过体系的构建，为房地产上市公司的利益相关者，特别是股东、债权人提供一个能够了解被投资单位情况和进行投资决策的良好依据。

[关键词]房地产上市公司 成长性指标体系 投资者

房地产与土地是相互联系的，它作为一种稀缺性的资源，在国民经济的发展、城市建设加快过程中和人民生活环境、质量的改善及提高等方面中，都起着举足轻重的作用，对我国国民经济的健康稳定发展有着重大影响。并且近些年来随着房价出现较大程度的增长，无形中增加了人民群众购房的压力，房地产行业也进一步成为人们在日常生活中高度关注的热点，越来越多的受到了大家的重视。基于以上内容，本文决定选择以房地产行业作为研究对象。

自改革开放以来，房地产市场经历了一个起起伏伏的过程，其中近些年来出现了一些非理性的过度炒作现象，这在促进房地产行业业绩的飞速增长起到了不小的作用，但是这种现象的出现不仅会造成市场不稳定，也严重损害了中小投资者的利益，最终将会影响到房地产市场的正常运行。如何帮助投资者理性地分析和投资房地产市场，正确理解房地产上市公司的成长性并公正地评价成长性已成为当前亟待解决的问题。而根据房地产上市公司的行业特点，构建的成长性评价指标体系就能在一定程度上较好的解决这一问题。通过对房地产上市公司成长性指标体系的研究，可以使投资者、债权人了解其所投资企业的发展潜力和营运能力，为其决策提供依据。

一、企业成长性的涵义

企业的成长是指企业从小到大、由弱到强的发展过程。成长性是企业所具有的不断挖掘未来可利用资源，保障其持续发展的能力。我们可以从以下方面来理解企业的成长性：第一，成长最基本的表现为增长，既财务报表相关数据的增长。量的增长即企业规模的扩张，表现为企业资本规模和生产规模的扩大、销售额的提高、盈利的增长和员工数量的增加等方面。第二，企业成长是企业在未来较长的一段时期所表现的一种整体持续发展和扩张态势，单纯某方面的短期发展不能视为成长。第三，企业的成长性是企业所具有的将自身做大做强的能力，是企业潜在的配置资源的能力，是企业创新能力、管理能力、市场能力等诸方面的综合体现，人们通常依据企业现有发展状况和内外部影响因素对企业成长性做出评价和判断。随着经济的发展，公司的成长性已经成为衡量企业经营状况和发展前景的一项非常重要的指标，是投资者判别投资风险、进行长期投资决策的重要依据。

二、分析房地产上市公司成长性的作用

随着我国市场经济的发展和改革开放的不断深化，房地产上市公司如何抢抓机遇、发挥优势，如何在市场经济条件下求得生存和保持较快发展，是所有企业当然也包括房地产上市公司都需要也是必须要面对的严峻现实，而企业能否保持持续、稳定的成长是检验企业生存和发展能力的最基本和最客观的标准。近些年来，由于国家宏观调控政策的实施以及房地产市场自身作用的结果，房产市场价格波动较大，包括房地产企业自身在内的许多利益相关者对房产市场的走向均持观望态度。因此，房地产企业的成长性日益成为企业管理者、投资者、债权人等利益相关者所共同关心的问题。同时，成长性作为一个企业乃至整个行业的发展潜力预测标准，已经成为企业努力追求的目标之一，成为企业高度关注的焦点。而对房地产企业成长性的分析正是围绕企业的生存和发展潜力给予的客观评价。通过分析房地产上市公司的特点，构建起的基于财务信息的房地产上市公司的成长性评价指标体系，可以为企业的管理层了解企业状况，调整企业的发展战略措施，保证企业持续成长提供可以做出决策的依据;投资者也可以通过评估结果，进一步认识企业在竞争中所处的地位及发展趋势，判断企业经营状况和发展潜力，决定是否对其投资。

三、房地产上市公司评价体系的特点

目前在国内研究的成长性体系中，尚未有针对房地产行业所构建出的成长性评价体系，而房地产行业作为国民经济的支柱行业，其财务发展数据中具有一些其他行业所不具有的特点，因此，我们需要特别考虑房地产上市公司的财务特点和影响其发展的因素，总结和概括出一个适合房地产行业的成长性分析的评价指标体系，以为投资者和债权人提供一个较好的参考依据。

首先，加入“预收账款与主营业务收入的比例关系”指标。预收账款是众多房地产开发企业资金的主要来源之一，同时也是反映企业财务安全状况的指标之一。预收账款是房屋销售时取得现金的最及时的记录指标，预收账款的本期发生总量持续稳定且金额越大，说明房地产开发产品的销量和开发量稳定，体现了企业的持续经营能力和强偿债能力。实践证明，大部分破产倒闭的企业都是盈利情况非常好的企业，这些企业虽然利润丰厚，拥有大量的流动资产，但现金支付能力却很差，甚至无力偿还到期债务，导致最后破产清算。在房地产企业中，收入的确认时间是不同于一般的商贸企业和工业企业的，《新企业会计准则》要求，房地产企业收入的确认以业主签字确认收房手续为依据，这就导致主要的收入指标对现金流量体现的滞后性，因此，我们在分析房地产企业的偿债能力时，不应像一般行业的指标评价体系一样，仅仅分析主营业务收入的增长情况和潜力，而应在此基础之上，加入预收账款与营业收入的比率关系指标，这样才能更好地适应房地产上市企业的行业特点，体现企业的财务安全性。

其次，重视反映企业偿债能力的“资产负债率”等指标。由于房地产行业较一般工业企业具有资金需求量大、投资回报高、风险集中以及投资回收期相对较长的特点，我们发现资金问题是制约房地产企业长期发展与稳定的重要因素。房地产企业进行投资建设的款项大部分来自于银行贷款，因而，房地产行业对市场、国家宏观调控政策的依赖较为明显，一旦市场或政策发生调整，就有可能导致资金受困，不但可能使整个房地产市场遭受打击，更会造成与其所关联的其他诸多相关行业的联动危机。因此，重视资产负债率是关注资金结构和整个房地产行业发展的一个重要指标。

再次，关注国家政策的影响。我国房地产行业受到市场和国家宏观调控的双重影响。由于近年来，国家对房地产市场的调控力度开始加大，如2011年公布的关于房地产的新八条政策，内容涉及到了政府的监管、交易税费改革、金融新政策、土地交易等诸多方面，这次出台的新政策也可以说是我国近年来有关房地产调控政策的最为严厉的组合。并且规定2011年1月开始对上海、重庆的应税房产征收房产税。这些政策使得房地产上市公司面临着较大的筹资、融资压力。上面已经说过，房地产行业资金的最主要来源之一就是通过银行贷款，而国家通过贷款利率的调控，会大大改变房地产市场的发展方向，我们在关注影响房地产行业的定量指标时，也需重视政策、国民观念转变等定性指标的分析，只有这样，才能构建一个较为完整、实用的针对房地产行业的成长性评价指标体系。

四、房地产上市公司成长性评价指标体系的构建

本文在参照一般成长性评价指标体系的基础之上，对房地产上市公司的特点进行了充分的考量，相应加入了一些针对房地产行业财务特点的指标，从而确定了五大类14个具有代表性的定量分析的财务指标，见下表。

通过对发展潜力因素、财务安全因素、偿债能力因素、营运能力因素和盈利能力因素的分析，来了解房地产企业的成长能力和成长潜力。其中财务安全因素是针对房地产行业现金流入和收入确认的特点，而加入到一般行业的成长性评价指标体系之中的，它的典型指标就是预收账款占营业收入的比重，预收账款是房屋销售时取得现金的最及时的记录指标，它所占到的营业收入的比例持续稳定且比例越大，说明房地产开发产品的销量和开发量越稳定，企业的财务安全性越高，反之则说明企业的财务安全性较差。

同时，我们在定量分析的基础之上，还需要一定的定性分析。即根据近些年来国家宏观调控政策的变化和方向，定性的分析这些政策措施对房地产行业的财务数据以及发展潜力的影响，我们在分析时，尽可能的将定性分析量化，也就是需要抛开其他因素的影响，通过分析对房地产行业影响较大的不同的国家宏观调控政策出台前后，房地产企业的相关财务指标的变化趋势，如净利润的变化、主营业务收入的变化以及预收账款的变化等。从而更加准确和全面地反应相关政策对房企的影响。

通过以上针对房地产上市公司的特点，初步构建的成长性评价指标体系，使得广大的投资者、债权人可以利用该体系深入分析房地产上市公司的营运能力、发展潜力，为其进行投资提供良好的财务信息基础和依据。以上所建立的房地产行业的成长性指标体系仅仅是一个初步的考量，在以后的经济发展过程中，一定还会出现一系列新的问题和新的要求，这就需要我们不断探索，不断找寻到新的能够反映房地产行业成长性的关键指标，从而使得房地产上市公司的成长性指标体系能够得到不断地完善，为投资者、债权人提供一个更为可靠的分析基础。

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