风云际会谁执中国商业地产牛耳

郝春水

[摘 要] 本文历数改革开放二十多年来外资商业地产的重磅力作，冷静地指出在商业地产“大跃进”时代，内地房地产企业的种种不足和面临的巨大产业风险，并以建设性的眼光，指出未来商业地产的发展趋势，发人深思。

[关键词] 商业地产 发展趋势

2009年7月30日，《大河报》刊登《万达广场缔造洛阳商业绝对中心》之整版广告，给河南商业地产界带来震撼。

首先是恒基系。恒基兆业入驻大陆商业地产版图相对是比较早的，这也体现了创始人李兆基博士的远见卓识，无愧过江龙之美誉。这位顺德人早年到香港打拼，以务实、稳健、预见力和宅心仁厚，赢得香江市场的高度认可，天道酬勤，市场也不负有心人，李博士曾经是世界华人首富，排名一度在李嘉诚之前。位于北京长安街正中、毗邻北京站的恒基中心，正是李先生的杰作，由李先生的公子亲自打理。恒基中心一个物业，东西南北面朝四条街，笔者第一眼见到这个项目的沙盘时，真真有一种气冲霄汉、壮志凌云的感觉。现在，恒基中心深得三菱株式会社这样世界五百强企业的青睐，在此办公的知名企业大都声名显赫。

其次是新鸿基。香港新鸿基地产在华人地产界的地位就好比是珠穆朗玛峰，万科早年，曾以新鸿基为学习榜样，后来，改变经营策略，去学习美国的工业化造房，那是后话。新鸿基在北京最有名的一条商业街——王府井大街做了一个鸿篇巨制的商业项目——新东安市场。有意思的是，这么大的一个项目，居然没有见到怎么招租就住满了。原来，新鸿基的客户满天下，在香港是新鸿基的租户，新鸿基到了北京，这些租户也就跟着老房东一起过来了。生意做到这个份上，怕是想超越都难啊！

再次是长江实业与和记黄埔地产集团。李嘉诚先生不必多言了，多言即是不敬。李氏的商业版图进驻北京可能稍晚些，但后劲十足，一个东方广场项目，东边是银街（东单大街），西边是金街（王府井大街），南边是长安街，北边是大名鼎鼎的协和医科大学。在中国，恐怕永远也不会有比这个商业地产项目更享地利之便的了。

与成熟的港资商业地产商相比，内地的开发商们深陷种种痛苦：

一、楼可以盖起来，往里边装什么

平心而论，开发、建设楼宇与经营、管理楼宇不是一回事。开发商都知道，单位平方米的楼宇的造价差不多，但单位平方米的商业楼宇的卖价却极悬殊，因为其功能、作用、生发财富的能力是远不一样的。但当大家拼命盖商场的时候，都在为一个事犯愁：谁来把商场经营好？商场要是经营得好，最好是人满为患，银行也看在心上，为下一个项目贷款的时候，高估几倍的价值也不是没可能，融资大事自然不成问题；商场要是门前冷落鞍马稀，贷审会上要想通过也不是一件容易的事情，后续发展的资金来源就成了大问题。

港资地产商们要心中有数的多，前面提到新鸿基在北京王府井的新东安市场几乎没有见到怎么招租都已经住满了，说明商业地产实则是内涵地产，缺乏内涵、内容，徒具框架与硬件，的确很成问题。而位于上海南京西路的恒隆广场商场（53600平方米）则是名品荟萃，拥有世界第一流的商业感召力。港资半岛酒店集团所到之处，通常会把世界顶级的服装品牌一块儿捎上，像位于北京金鱼胡同的王府半岛酒店，其所拥有的世界顶级服装和箱包等奢侈品的密集度，简直令人咋舌，在其他商场中难以见到的爱马仕、范思哲、夏奈尔、卡地亚等，在这里都能够让人大开眼界。

二、盖楼都不难，难的是不懂商业

通常，开发商习惯于盖楼；即便开发商不懂怎么盖楼，建筑商可以代劳，这是社会分工的结果。但是，难就难在，开发商盖的楼不是商业运营商想要的。比如，一个本来是为百货店设计的商场，因为某种原因改变业态，换成了餐饮店，首先一个问题是，没有天然气管道和排烟设施，消防上的要求也发生变化，这就难坏了工程师。有鉴于此，万达早年就提出订单生产的概念，让商业运营商自己出技术指标，通知设计院来实现，让建筑商照图施工，的确是一个办法。

外资地产商们不一定是这样机械地看问题的，他们请的设计师可能既是建筑师、又是通晓商业运营及管理的专家，或者是有这样一个集成度很高的团队，在某一专业类型化产品的设计上掌握着最为先进的全套技术，除了常规的土建，更擅长暖通、电气、垂直运输、智能化、安防等各楼宇子系统与商业运营的高度融合（这种功夫，国内的高等教育体系本身就很难达到，因为国内的高等教育体系是单一纵深体系，而西方发达国家则重视复合纵深体系），地产商只需要告诉他们做什么差不多就够了。从上海金茂大厦、上海环球金融中心（日资森大厦株式会社）、北京中国工商银行总行大厦等楼宇的集大成性来看，可以印证这一切。

三、大体量建筑综合体的业态组合如何实现最优化

商业楼宇盖起来了，业态组合又成为一大难题。吃喝穿戴拉撒睡，还要尽可能舒服，把销售毛利率放大到极致，这是一个集经验、感觉、心理、常识、知识、技术、手段等于一体的综合性解决之道，而且因时、因地制宜，贵在反复论证，现场求证。中国国际贸易中心堪称是这方面的典范——每天，数十万人进进出出，相互间的冲突最小化，总和利益最大化，这非常不简单。万达集团在全国（以一、二线城市为主）做了很多的城市建筑综合体，在这方面仍然感觉有不满意之处，问题是，钢筋混凝土一旦做成，调整的难度非常之大。

四、融资短期化与物业长期持有的矛盾

国内大多民营资本进入房地产行业，没有借过短期高息的实属不多。在房地产行业快速发展的阶段，似乎多高的息都在所不惜，但是，商业地产的特性是：大块儿买的少，大块儿租的多，而且，对于租户而言，当然希望租的时间越长越好，而且，一般会要求带转租权、分租权，这样以来，大的租户甚至可以演变成房产中间商，单靠吃租金差就可以生存得很好。如此一来，利滚利的本息连轴转叠加增长，和现金流流入的分散化，使得商业地产开发商大都面临庞大的资金压力。

为了解决这个困难，开发商一般会想出一个把物业拆分销售加返租，再由一个专业的团队将其统一经营、管理的模式出来，这样做，对于那些有大纵深的大物业来说，尤其适合；但是，这样做最大的风险是统一经营能不能获得成效，如果统一经营得好，获得稳定的现金流流入，以对冲现金流流出（返租租金支出），而且，在较长时间内能够将收支稳定平衡，就可以有力地支持当初的拆分销售，使得商业地产开发商的资金压力大大减轻。