房价涨跌忧

白灵 樊力 潘灯

商界管理沙龙

万通地产董事长 冯 仑

北京市青年商会

中国政法大学商学院院长 孙选中

兴业银行首席经济学家 鲁政委

国务院发展研究中心信息中心研究员 朱 敏

三星研究院宏观组首席研究员 李牧群

房价绑架中国

《商界》记者前不久听说了这样一个故事：有人说，中国房价涨也不是，跌也不是。涨下去，最多两年之内便会发生大的危机；如果跌了，中国经济两年之内也必将崩溃。

在中国，房价问题从来就不是一个简单的市场问题。它甚至已经绑架了我们的经济和政府，关系到整个中国的经济命运和政府的执政大局。房价的尴尬在于：高房价不调，会演变成种种事关稳定的问题；调控力度过大，又会产生难以预料的经济问题。

房价涨了，老百姓怨声载道；房价跌了，又有地方政府疾呼地方财政两三个月都撑不下去了。中国很多事情发生得之突兀，往往让人无从准备。而房价，正在给中国打招呼，我们应当做好怎样的准备？

房价下跌=GDP崩盘？

冯仑讲了一个笑话：“最近一段时间，有部电影非常火爆，叫做《失恋33天》。当下大家谈房地产大体都是这样的预期，仿佛是在经历一场失恋，每天都在数，什么时候到期，一天一天在记录自己的信息。”

伴随着房价的节节下挫，担忧的声音也越来越高：假如房价下降50%，中国经济面临崩盘，银行关门破产、GDP完蛋，比美国次贷危机更严重，其后果是灾难性的。

也许，我们已经习惯了“一天几个地王”、“房价屡创天文数字”这样的“故事”，我们也顺理成章地认为房价会一直就这么涨下去。我们早已适应了高增长、高房价，当“房价下跌”这样“踩刹车”的事情发生在眼前时，我们反而有些无所适从。

就像一班高速飞驰的列车，当它猛然停下来，“事故”便会出现。更何况，它还是支柱产业，据粗略估计，与房地产密切相关的行业达到了60多个。

从“占领售楼处”到企业危机？

不仅仅是冯仑在经历“失恋33天”的痛苦，继王石早年抛出“拐点论”后，万科总裁郁亮又抛出“过冬论”：“冬天已经全面来临，整体来说，目前现金充足度将比利润率更为重要，万科将同时在发展策略上也采取‘过冬术。”SOHO中国董事长潘石屹在接受媒体采访时表示，房价下降只有一个因素，开发商没钱了。同样的，恒大地产董事局主席许家印也宣布，形势比之前更严峻，年前“不买地是原则，住宅地产不买，商业地产更不会买”。

而在《商界》近期召开的“商界管理沙龙”上，也有来自房地产行业的企业家坦言，“最近企业正在面临极大的困难”。据统计，在全国35个重点城市中，有30个城市楼市成交量同比下降，9个城市成交量降幅在50%以上。

开发商在过冬，购房者在生气。刚买的房子还没拿到手，房价就蒸发了几十万元，确实令人难以接受。

在南京城南的一家楼盘，大量老业主封堵了售楼处。而在福州，一个楼盘业主和开发商谈判，要求给予“适当补偿”。

在美国民众发起占领华尔街的行动之后，中国的购房者似乎也掀起了一股“占领售楼处”的风潮。购房者怒火中烧，开放商也花样百出，一边大举降价促销，一边又有数十个楼盘给业主开出了“降价补差价”的药方。更有甚者，深圳一家开发商甚至提出，购房满三年，不论房价是涨或跌，只要业主提出申请，开发商都可依照合同原价回购。

从房地产危机到金融危机？

有网友认为，如果我们的房价下跌，这么多贷款买房炒或住的人不知道怎么办，银行也不知道怎么办，房价下跌对中国经济还真未必是好事。因为，金融这潭水真的太深了。

国务院发展研究中心朱敏指出：在房价背后，其实隐藏了一个更为让人不敢言说的事实：中国的房价问题，已然成为一个矛盾显著的“悖论”。一方面，“搞活”房地产，固然对短期经济增长速度和经济规模积累有利，却难保不会为长远的民生福祉和社会稳定埋下隐患；另一方面，摆脱对房地产的依赖，对长远经济健康发展和民生福祉当然有利，却又容易伤及当前的经济结构和金融体系，一旦超出其承受能力的临界值，就会造成连锁反应，导致整个经济安全和社会稳定的局面失控……这无疑是最糟糕的结局。

中国房价“悖论”产生的逻辑，可以用一个不断上演的故事模型来描述：在GDP考核模式下，各级政府充分发挥自身掌握的土地和银行这两大资金“变现工具”，开始拍卖土地，开发商得以从银行手中贷款向政府买地，然后建造出房子卖给购房者，而后者也从银行贷款，购买这些开发商建造出来的房子。各级政府则通过堂而皇之地大肆卖地，从而获得地方发展所需的资金和官员升迁所需的政绩（即“土地财政”），开发商再通过“空手套白狼”的方式获得暴利。这些成本，一律被转嫁给了购房者。最后，购房者所收获的唯有越发高企的房价，导致房奴的进一步“奴化”。

尽管在客观上，上述逻辑的确推动了近十年来中国经济高速增长。但与此同时，也应看到其埋下的泡沫祸根。事实上，如今整个房地产业的手里已牢牢捏着银行一半左右的信贷资产。这个令人恐慌的比例，意味着什么？泡沫破裂之时，银行将何以自处？

甚至可以说，相比更大的危机，银行自身难保恐怕还是小事，而随着为发展房地产而发行的货币突然没了购买者，接下来必将引发极端严重的通胀问题。资产泡沫破裂，通货膨胀如潮而涌，脆弱的中国经济大厦亦将随之而倾塌。

从金融危机到经济危机？

房价跌多少合适？业内的普遍观点是10%～20%，也有人宣称，房价需要降50%，更有甚者，甚至提出房价降70%。如果房价下跌70%，我们会怎样？关于这个问题，一种最简单的回答就是：“如果降70%，我就买得起房了”。

反驳的观点随之而来：“如果房价跌70%，你还敢买房吗？”有人调侃道，股市4000点的时候很多人说，到2000点我卖房子全仓进入。真到1800点了，反倒不敢进了，继续疯狂抛出。

房价会下跌70%吗？我们回想一下，1996年海南房地产的崩盘，1997亚洲金融危机之后广州、香港楼市的崩盘，2008年次贷危机之后美国的楼市，再早一些1990年代初日本楼市的崩盘，都是以超过70%的下跌率收尾。因此，房价下跌70%并非是耸人听闻，也并非是天方夜谭。

按照下跌70%计算，房价相当于回归到若干年前的水平。首当其冲的，无疑是房地产市场的玩家会重新洗牌。随之而来的，会有无数的小房地产商关门倒闭或者被兼并，大房地产商也难逃此命运。特别是对于那些“不务正业”投身房地产市场的业余玩家，估计在房地产市场上的投资将血本无回。在这样的过程中，大量建设到半途的高楼大厦不得不停工，造成大量的烂尾楼，成为城市的伤疤。同样，建成的大厦和住房也会因为找不到买家而不得不空置，上演“空城计”。

“从国际经验来看，房地产景气与宏观经济景气有非常高的关联性，如果房地产崩盘，中国经济肯定崩盘。”有业内人士对记者表示，“从美国、日本和中国香港的经验看，资产价格的迅速下跌对于经济的拖累不容小觑。房价缓慢下跌是好事，但如果是崩盘式下跌，任何经济体都无法承受。”

房价下跌=十年盛世？

最近，独立评论家牛刀在其新书《穷人通胀富人通缩》中，为中国房价“算了一卦”：泡沫破灭日是2012年6月5日。尽管这一“算命式”观点遭受了颇多奚落与嘲讽，但对于资产泡沫化的严重程度，各界有着普遍共识。

在另一篇文章中，牛刀认为：中国的房价是全球一个最大的笑柄。我因为工作的缘故，常常奔波北京、上海和深圳等城市，夜晚开车，在北京五环兜一圈，周边的大量的楼盘亮灯率基本不到3成，上海比北京更甚。资本家的牛奶，宁可倒掉也不降价卖给需要喝奶的人。中国现在也一样，大量的住宅宁可空置，也绝不降价卖给需要房子的人。

房价下跌，众人一致叫好。至于好在哪里，许多人可能并未细想。

价下跌五成可承受？

银监会前主席刘明康明确表示：“就是房价下跌50%、30%，跌掉三成、五成，这种情况，我们的不良贷款都可以承受，银行业不存在着被房地产商裹挟这一说。”

据悉，银监会2008年开始就要求商业银行进行房地产压力测试，当房价下跌40%时，银行的贷款覆盖率仍能达到110%。而最坏的情况发生，即当房价下跌50%，银行的贷款覆盖仍能达到100%，虽然利息不能回收，但本金没有问题。

而广东金穗集团营销策划总监洪强华认为，现在只不过是在挤泡沫阶段，房产市场发展总体风险是可控的。调控政策下什么都有可能发生，很多资金链有问题的发展商，降价卖很正常。

另一方面，关于房地产对相关产业的拉动作用，假如房价跌五成，保障房能否替代商品房？“十二五”规划纲要显示，未来五年，我国将建设3600万套保障房。其中，2011年1000万套，2012年1000万套，后面三年还有1600万套，使全国保障性住房覆盖面达到20%左右。

而早在2011年1月，住建部就声称，廉租房和公租房建设要以小户型为主，套均建筑面积控制在40平方米左右。按照这样的规模，今明两年每年按1000万套，每套按40平方米计算，将建成的保障房约4亿平方米。而统计局的数据显示，2010年，全国商品房销售面积10.43亿平方米。可以估算得出，保障房约为商品房面积的4成左右。

基于此，房地产对相关行业的拉动并不会一下消失，不包括已开工的商品房建设，至少在保障房领域，可以替代4成左右的商品房建设空缺，也同样会拉动钢铁、水泥、家电等领域的需求。

冯仑则认为：从自然增长来看，一线城市对于商品住宅的需求确已基本饱和，如果没有调控政策，这个市场也会出现正常的下滑。而我们以往谈房地产，更多的是在讲住宅地产这一单一业态。从房地产的另一分支——商用不动产来看，实际上2011年的形势非常好。总体来说，大家有时候觉得房地产市场不好，就是因为我们以前还处于青春期，没有把男人和女人分开，没有把房地产商用和住宅分开。

房价下降50%可保未来中国10年盛世？

作为“激进派”代表，牛刀曾言：从我对中国社会的观察来看，最近两个月要比上半年太平了许多，那种天天转发的微博中到处是抗议强行拆迁的现象少多啦，何故？因为房价开始停止了上涨，老百姓在烦躁之中看见了希望，心态开始平和。然而，我们离太平盛世还有很长的距离——

首先，我们来看看和欧美等国家的距离。相对中国民众的生活，欧美无疑是中国人的天堂。不讲人均收入，单从白领阶层和婚龄群体来讲，其收入水平就是中国一线白领阶层和婚龄群体的四倍甚至十倍，而房价水平低于中国一线城市将近20%至50%。

其次，我们来看看货币超发了多少？外汇储备已经高达3.2万亿美元，表明10年多来仅此一项在国内超发货币21万亿元人民币。再加上2009年超发货币10万亿元，总共最少超发货币30万亿元以上。超发的货币怎么回收，唯一的办法就是将房价降下来。在金融学上，房价上涨是在创造货币，货币越发越多，矛盾越来越大，经济结构完全扭曲无可继续时，只有回收货币。而房价下降本质上是在回收货币，这就是我们现在看见的货币紧缩。

其原理是，房价上涨，银行风险是与房价上涨一起加大；而回收货币，表明银行风险不断在降低。这就是为什么银监会说，银行可以承受房价下降50%的压力的主要金融原理。银行系统稳定，币值就开始稳定，商品价格就要回归。逻辑上，房价不降通胀不可能得到遏制。

第三，经济开始回归常态。房价上涨时，农民不事农桑，工人不事生产，大家坐等房产升值，钱一多就移民，直接导致实业崩溃，生产空转，田地荒芜。谁还去创造财富？没有生产和消费，我们用什么支撑起如此庞大的经济体？未来我们又如何投入全球经济的竞争

跌一点，是没有用的，中国也就从此错过发展经济的历史性机遇。展望未来，当人口结构发挥作用时，住宅将会长期贬值。未来十年，中国能否启动内需将考验的是一个民族智慧，而启动内需的第一步是民众对衣食住行的无忧，才敢大胆消费，以促进生产。盛世与否，取决于房价是否下降50%。

让90%的人站起来？

还有一种说法是，中国过去10年的城市人口年均增长3%，而每年住房供给量年均增长20%左右，人均住房面积已经超过了日本与韩国。按说，中国的住房供应量完全可以满足大多数国民的住房需要，但市场却成了少部分富人攫取暴利的工具。他们买房投资，从而不断抬高房价，导致中国的房产市场脱离了其正常轨道，房子失去其基本功能，投资功能被无限量放大，泡沫早已具备雏形。

中国社会科学院发布2011年《住房绿皮书》指出：通过对2010年9月全国35个大现，35个大中城市平均房价泡沫为29.5%。

如果说10年来，中国的房产市场伤害了大部分中国人，那么这一轮的调控政策理应遵从民意，与“民心”相比，泡沫破裂即使带来一些冲击，也不能动摇决心，“楼市拐点不能成为调控拐点”。国内一家权威财经杂志曾有这样一组统计数据：在中国，20%的高收入家庭消费了近七成的住房供给，特别是最富的10%的人购买了住房市场供给量的50%。10%的投机者在房产市场兴风作浪，伤害了90%的民众。

所以，一种值得期待的结局会是：房产泡沫破裂，10%的人倒下去，90%的人站起来。

房价上涨=经济稳步增长？

对于勒紧的调控政策，冯仑打了个比方：决定一个产品市场大小的，在于它的商业价值。为什么街上的饭馆很多，解决了很多就业，产生了很多价值？如果我们规定，第一，只能在家吃饭，只管吃饱，功能就很简单。第二，只能跟老婆吃饭。第三，只能跟活着的老婆吃饭。第四，只能跟注册的、活着的老婆吃饭。这种制度一安排，你会发现，街上餐馆一多半都倒了。因为大家知道，咱们现在的餐馆，绝大部分不是为了跟老婆吃饭，而是寻找新鲜的生活体验，还有很大部分是商务应酬。但制度一安排，整个市场就全都没了。

房价上涨对经济的贡献有多大？我们来听听两位市长的说法：一是北京市长讲到：北京市经过两三年的调整终于解决了一个问题，就是扭转了曾经对房地产的过度依赖，房地产的贡献率从占北京市年增长的16%，终于调成了8%。而上海市长也讲道：通过两三年土地调控，把上海的房地产贡献从17%减到了7%～8%。

虽然我们可以将市长的声音解读为房产调控不改经济大势，但之前16%和17%两个数字，还是体现出了房地产作为支柱产业的巨大分量。

老百姓扛不扛得住？

2011年8月，兴业银行首席经济学家鲁政委表示，房价下跌将会引发失业等问题，老百姓扛不住。11月，北京师范大学房地产研究中心主任董藩在其微博上称，若房价下跌，86%的有房家庭、银行、地方政府、财税部门会“倒霉”。同月，清华大学教授李稻葵指出，如果房价在北京、上海、广州出现10%的下降的话，一定会带来比房价上涨30%还大的社会问题。

任志强也加入了争论的行列，他写道：“看了许多评论，大多数人不了解中国城镇的住房现状……全国现有城镇住房约190亿平方米，包括非成套住房，约合2.4亿套（含非成套折算），约2.4亿户、6.7亿多人。私有化率中拥有第二套住房家庭的比例约12.5%，约2400万套。用于出租的约62%，偶尔居住的约30%，其他有用于营业、办公、仓库等用途和空置的。城镇空置住房约占其中的3%左右。”

时评人童大焕认为，即使现有房价全部跌一半（那时中国的金融乃至中国经济可能已崩溃），现有那一半以上希望房价下跌、希望自己买得起房的人当中，也未必有三分之一买得起，而其中一部分人，甚至因为已经失业而连生计都无着。

房价的下跌只对有需求中的一半、三分之一甚至更少的人有好处，他们是下跌到一定程度后拥有实际购买力并且真实出手的人，这部分人不会超过全国总人口的三分之一，而且随着买房的人越来越多，这个比例还会不断下降。那么，为了少数人的利益而让大多数人作出牺牲，究竟合理不合理？

根据这样的分析，结论便是，一套价格稳步上涨的房子，不管自住还是不自住，不管它在什么地方，它都可以成为你向人生、健康和事业冲锋的堡垒：你可以用它抵押贷款，用于创业、孩子教育、治疗疾病甚至养老。与此同时，如果粮油、蔬菜等生活用品、医疗、教育等各项成本都在不断上升，唯独作为老百姓一生最大财富的房子却不断贬值，实际上使每一个房屋所有人都失去了对抗物价上涨的风险对冲工具。这就是房地产的资产属性。

谁在着急？

诚如童大焕所言，什么都在涨，而房价却停止上涨，我们的资产怎么保值呢？“市场并没有想让房价跌。房价跌的时候，地方政府比开发商还着急，老百姓比开发商还着急。”2011年11月5日，在上海举行的新书《任志强的地产人生》媒体见面会上，任志强如是评价当下部分楼盘的降价潮。

支撑其观点的，却是备受诟病的开发商资金链。任志强认为，现在只是个别开发商不行。按投资和到位资金比例来看，2008年是1:3.8，现在是1:4.2。开发商手里还有17000亿元现金。

此外，任志强还称，“从数据来看，只是个别楼盘降价”，“如果政府稍微一放松，需求是真正存在的”。他还提到，佛山“松绑限购”的半日游，说明地方政府怕一抬手，房价就回来了。在他看来，房价不应该暴涨，“房价涨幅应低于居民收入的增长速度。”

谈及中国房地产市场的另一关键词——保障房时，任志强则认为，“我可以不客气地说，10年前我们就已经提议，建立市场化的同时要建立住房保障制度，但好像有关部门不太愿意听。如果那个时候就办的话，也许今天就不会出现房地产市场泡沫、限购以及引发经济恶化的问题。

而对于5年建设3600万套保障房的任务，他解释说，巨大的保障房建设任务背后，后遗症之一是2013年商品房市场供应大幅降低。“用保障房限制商品房住房。为了让一条腿长大，就把另一条腿砍折。”任志强说，这种做法导致的后果一定是不平衡。

政府调控的底线：何谓“合理水平”？

“房价总的形势还处于僵持阶段，但是这一个月来也开始松动。在这里我特别要强调，对于房地产一系列的调控措施，决不可有丝毫动摇，我们的目标是要使房价回归到合理的价格。”2011年11月7日，凤凰卫视播发头天晚上国务院总理温家宝在圣彼得堡看望我国驻外人员时，对中国房地产调控的最新表态。

针对2012年物价和房价走势，三星研究院的李牧群认为：首先从政策层面来看，房地产调控政策终于打破了僵持，房价刚出现松动迹象，正处在关键阶段。

虽然近期保增长的呼声又起，房地产作为拉动经济增长的最有效也是最传统动力，调控政策则造成GDP增速减缓，地方财政收入减少，从而面临来自地方政府、开发商以及前期投资者等各方希望放松调控的压力。

但如果此时放松调控，房价反弹力度将远超金融危机时期为了保增长而导致的房价畸涨一发不可收拾的局面。因此政府坚持房地产调控政策将是确定的。这样，从开发商方面来看，目前的货币政策虽然存在着微调的可能，但定向宽松多出的信贷流向房地产企业的概率不大，开发商资金链将日趋紧张。

更为重要的是，无论开发商，投机者，还是普通民众，对房价只升不降的预期正在回归理性。整体来看，2012年房地产市场会呈现供过于求的局面，房价继续下行已经不是悬念。具体降幅能达到多少，更大程度上取决于政府对经济增长幅度下滑的容忍程度，和面对利益链条上各方对抗力量的坚持程度。

房价上涨=透支未来？

在南京，一位业主将一处原标价103万元的房产直降22万元，在房产中介挂了快半年的房子一小时内就被卖掉了。而在北京，一处楼盘在大幅降价之后，一周内售出了74套。

房价是真跌还是假摔？我们究竟正面临着怎样的房地产经济？房价持续暴涨之后的下跌，也许正是我们透支了太多未来之后的一种理性回归。

当前房价是真跌还是假摔？

有网友称，房价是下降了10万元，但银行利息却涨20万元，对于是否买房的态度越来越不明朗了。房价确有松动，但另一种声音也开始出现：中欧国际工商学院教授许小年说，房价短暂下跌后将迎来报复性反弹。

而万科企业董事长王石在其微博中表示，现阶段楼市调控成效初显，如此局面能连续控制三年，中国房地产将软着陆。

在这股降价潮中，万科则再度成为急先锋，其在北京、深圳、东莞及惠州的众多项目中推出递进式的优惠措施，北京的金隅万科城更是率先出现了高达每平方米三千元的价格直降。

对此，游学美国的王石表示“举双手赞成”。他称：“房地产价格上升，我是忧心忡忡。虽然我是利益相关者，但是一旦泡沫破裂，大房地产商是首当其冲。”

另外，王石谈到，现在大众表面看到的房地产泡沫现象和通货膨胀，其实反映了中国社会以往那种高能低效经济增长方式，确实不具备可持续性。而近两年，政府陆续推出的“国五条”、“国八条”、“新国八条”以及“京十五条”则正是致力于让房地产从最高位逐渐回归到理性价位。

土地财政是一剂鸦片？

“开发商要不遇到客户砸售楼处摊子，要不自己在打价格战，没有机会大家再聚到一起了。想到大家能够聚到一起对付开发商的时候，我觉得很高兴。”2011年11月19日，潘石屹出席一次现场演讲的时候，仍保持着一贯的“潘氏幽默”，甚至其后的提问环节，他都为每位现场发言者亲授起“潘币”。

而针对当前的房地产现状，潘石屹则一如既往地“一针见血”。他表示，衡量一个市场有没有泡沫，可能从各个角度衡量，但主要的指标是这个市场的租金回报率，“只有这一个指标，大市场、小市场、住宅市场、别墅市场、写字楼市场都可以用这一个指标来衡量。”

他向媒体透露称，中国的住宅市场的租金回报率现在不足2%，而一些特大型城市租金回报率只有1%。“1%的话，意味着一百年才能够收回来投资，政府给你的使用年限才是70年，你说这个生意怎么做，这肯定是不合理的生意。”潘石屹表示。

潘石屹还认为，要把中国的房价这么高、地价这么高的局面彻底地扭转过来，不是限购、限价这样的政策也不是出台税收或者一些货币政策，“最根本的政策，我认为是土地政策，农民可以自己出让地，不要把农民的地必须经过国家征上一次，再给开发商出让。”

房地产企业必须要转型？

作为地产界的另一位大佬，冯仑将王石称为“淡定哥”。据他透露，尽管万科已经做到了全球销售额最大的房企，但王石的游学还是显得超级“淡定”：“他告诉我们，一年可能不够，在哈佛还要等一年。第三年去哪里呢？去伦敦，如果还不够，可能再去以色列……你看，他为什么能淡定呢？他今天淡定的原因就是八年前作过一个正确的决定，而这个决定让他今天能够穿越，能够渡过大家看到的冬天，而且能够顺利完成换季，进入到下一个春天。”

按照经济发展水平，冯仑将房地产市场的发展划分为几个不同阶段：第一个阶段，就是在人均GDP在2000、3000美元到8000美元之间这段时间，住宅是属于任何一个经济体在起飞城市化发展时期最缺的产品，被称为房荒时期。他认为，中国的人均GDP已达到4000美元以上，而北京上海等一线城市甚至早已超过了10000美元。住宅地产的饱和也符合这个规律。

在这一阶段，我们采用了“美国模式”，即完全放开房地产市场，而在这之后，我们应该采用“新加坡模式”，靠政府解决的归政府，靠市场解决的归市场。而目前采用的“德国模式”，对房地产市场的强力限制，只是阶段性政策，最终还是会回归到“新加坡模式”。

下一个阶段，在人均8000美元到15000美元之间，是商业地产的活跃期。在中国，目前已经出现了这个趋势。万达广场近年来的大红大紫，也是因为王健林及早地布局了万达的商业地产模式。

在此阶段，中小房企就不再适合以往那种粗放式的经营了，而是应该专注于专业市场和细分市场。他举例说：“三年前我和王石去台湾，到台中参加一个项目，有一个老板跟我们讲，叫单身女性公寓，他说做40套。我们从来就没有做过这么少的房子，而这个公司是当地一致认为好的公司，才让我们参观。后来别人告诉我们，细分市场不能做得太大。”在他看来，中小房企的另一条出路是关注中低收入阶层，甚至可以与政府合作一些项目。

至于他所说的万科在八年前的决定：是指万科向“制造型房企”的过渡。作为巨型企业，竞争的支点就是成本、速度、规模：“现在万科的住宅产业化产品已经接近于三分之一。几百个建筑师，有研究车库的，有研究门窗的，有研究围墙的，什么都研究。住宅产业化这件事情，使万科得到多大的竞争力呢？首先速度快了，每一个房子，我们用12个月做完，他用9个月就做完了，他会节省三个月的时间。速度都比大家快，当然就是竞争力。交房快，上市公司结算利润就快，然后现金情况就好。”

在冯仑看来，在人均GDP达到15000美元之后，将是“投资性房产”的时代。到那个时候，房子已经不再为个人所有，而是由金融机构来操盘。而房企必须要不断地转型，才能成功地完成一次又一次的“穿越”。

房价涨跌背后的二元中国

买房难问题也许是中国人独有的问题。然而，钢材、水泥、建材、家居……上下游关乎近百个行业的中国房地产行业，从某种角度上看，也是世界的房地产行业。

于是，在这场关于总理与总经理之间的纠结、宏观调控与市场经济之间的博弈中，我们应该尝试把复杂的问题“拆”开了看。

所谓的“拆”开来看，也即是要解决“何处用心，何处用脑”的问题。

何处用心？居者有其屋，是千百年来中国人的文化心理。很多人一生的梦想即是有一间属于自己的房子。那么，若是有人梦想一生依旧买不起房怎么办？那么政府的廉租房必然要承担解决这部分人需求的功能。

何处用脑？房价问题毕竟还是一个经济问题。经济问题如要加诸社会、人情等各种变量分析，那它最终依旧还会是个问题。有人说，房地产是刚需，刚需是降不下来的。那么何谓刚需？刚需是指即便你支付全部财富甚至生命也要去满足的需求。房地产行业真到了刚需了？说到底，中国的房地产行业并没有到供需关系完全扭曲的那一步。

回到房价。即便很多人已经对房价下跌形成共识，但我们认为即便中国楼市有泡沫，这个泡沫也不是全局性的，也应该一分为二辩证看待。在我们的经济结构中，呈现出独特的二元性：一线和沿海城市的中高收入群体，早已全面“与西方接轨”；而对于广大低收入人群而言，玩笑话叫做，还在“与西部接轨”。

比如，北上广深的楼市是不是都有泡沫？换个角度，如果这些城市的房价和中西部地区一样，而各种城市资源又都优于中西部，那你更愿意去哪里？要都愿意去北上广深，那么这些城市会不会人口爆炸进而透支各类公共资源？比如，鄂尔多斯楼市有没有泡沫？那肯定是有的。一个严重缺水的城市因为煤炭经济而传递出房地产虚火，这是不是泡沫？

这是一个观点泛滥的时代，也是一个复杂多元的时代。教育、医疗、房地产等各类社会问题，都被纷纷扰扰的声音包裹成为一个线团。或许，我们需要将线团拆开，研究每一根线的约束条件，而非这根线本身。

希望我们的这篇策划，给了你一把用自己的眼光判断中国房地产行业的标尺。

编 辑 白 灵

E-mail：bl@caistv.com

链接：

世界各地房价收入比

总体来看，国外房价要高于国内，但许多国家或地区的人均收入也远高于国内。一般房价冲到户均年收入6倍左右的区域被经济学家称之为泡沫区。东京的人均年收入与房价比是1：4.8，而在中国，10至20倍于户均年收入的高增长房价仍在和房价是否合理、是否会继续走高的争论一起继续相持着。

公务员15年买一套房

韩国首尔的房价和地价在世界上名列前茅。一套90多平方米的住宅，价格在1.5亿至2.5亿韩元之间（相当于人民币100万元至165万元）。一名国家公务员要购置这样一套住宅，需要工作15年至18年。

面积计算不同于中国

美国都以每单元住宅来统计房价，折算成和中国一致的每平方米单价不足1100美元，和大涨后的中国一线城市市区装修房价位基本相当。

房价虽高，装修豪华

在东京市中心，买一套新造的公寓单元，建筑面积100平方米左右，折合人民币225万元。不过，日本的房子是全装修的，包括卫生间和厨房，还有中央空调和地暖，所有材料都是无毒标准。

售货员6年能买百平米

瑞士是全世界房价最高的国家之一。一套100平方米的住宅售价为15万～20万瑞士法郎，约合90万～120万元人民币。而瑞士人均收入相差不大，超市售货员的月薪为3000瑞士法郎，年薪合人民币20万元。

普通住宅房价不贵

英国的房价，普通地区为200英镑/平方米，而伦敦地区的房价要贵一些，约合300～600英镑/平方米，一处480平方米的房产售价为17万英镑。按照人民币计算，英国一般地区普通住宅售价约合3000～4000元/平方米；伦敦地区约合5000～1万元/平方米。

微博观点：

唱空派：

@韩志国：房价涨了将近10倍，没房的人都在默默忍受；房价刚跌了一点点,有房的人就开始砸盘。

@金融界黄建涛：调查显示，有76.3%的人认为，关于房价下降会引发社会问题的言论是受利益集团驱使，35.5%的人认为是信口开河。

@童彬原：看来，这些令全球咋舌的地王要留作大亨们的墓地了。刺破房市泡沫，中国经济安全无忧也。

唱多派：

@胡景晖：虽然中国楼市正处于变革的十字路口，但是房价不会暴跌，更不会迎来熊市，如果蜕变（改革）能够顺利展开，中国楼市还将迎来更辉煌的10~20年。

@周忻：中国城镇居民80%都住“马路上”吗？房价泡沫破裂,无房的人能站起来吗？

@任志强：享受北京地铁优惠的所谓“穷人”用的就是开发商的钱。每年都需要给相关部门196亿元的补贴，这么多补贴，几乎全部都是从土地收益中来的。换种说法，富人正在用高房价、地产商正在用高地价为城市的基础设施提供服务。“穷人”们还不知足吗？

中间派

@郎咸平：中国的房地产业现在好比是一座火山，政府的打压即是试图把这个火山压住。如果强制压住了，熔岩不会自动消失，一定会从岩层中更为薄弱的环节漏出来，其后果是：恶性通货膨胀、经济再次探底，甚至引发火山爆发，最后房价降下来了，中国完了！

@EMAP企业培训：房价最后还是降了！看来还是总理说了算，总经理说了不算。

@余荩：不管房价涨跌，都是百姓埋单。

房企税费及流向

房地产企业在开发环节，涉及4种税收：房产税、土地使用税、契税和印花税；在销售环节，涉及4种税收：营业税、城市建设税和其他地方附加税、企业所得税和土地增值税。

全部开发环节和销售环节的总税收相当于总成本的比例为26.07%，其中开发环节税收占总成本比例的2.64%，销售环节税收占总成本比例的23.43%。

在项目的总费用支出中，流向政府的部分(土地成本+总税收)所占比例为49.42%；除土地之外的其他成本所占总费用支出的比例为50.58%。也就是说，在开发项目的总费用支出中，大约一半流向了政府。