谁最敏感房产税

孟德阳

山雨未来风满楼。

8月下旬，一则关于湖南、湖北房产税征收方案正制定的消息出现在国土资源部网站上，尽管不到一天时间此则消息便被从网站上撤下，但有关房地产税“扩围”的讨论再度升温。

随后，湖南地税局称“存量房征房产税尚无具体安排”，而湖北地税局则表示“正制定房产税征收方案”。两省相互矛盾的声明不免让市场对于“扩围”进入实质操作阶段产生联想。

8月31日，国家税务总局对人民网网友关于房产税的提问做出回答，其中提到：“由于对个人住房征税涉及面广，且需要一系列的配套制度，扩大试点方案以及细化的征收标准和办法尚未最终确定。”此番作答，似乎给之前的传闻画上了句号。

但关于房产税的讨论并未降温。9月初，财政部财政科学研究所所长贾康与华远地产股份有限公司董事长任志强，在某电视节目中“隔空喊话”，前者认为若房产税出台房价会表现得“更沉稳，泡沫会更少”，而后者则表示任何与房产交易和持有有关的税收一定会推高房价。争论在之后蔓延到了微博上，引来众人围观，孰是孰非，一时难辨。

学界、政府、开发商各执一词，或同或左。房产税究竟会触动谁的奶酪？

房产税无效果？

上海、重庆进行房产税改革试点近2年，从沪渝两地统计局发布的数据来看，自去年1月以来，沪渝两地的住宅销售面积同比增长率并无太多相似之处，唯一雷同点在于，截至今年7月，两地的销售面积均处于同比负增长的区间，上海较2011年同期下降了1.2%，而重庆则下降了3.6%，从去年初重庆的增速则呈现出一路下滑的状态。

从销售面积的绝对数量来看，重庆要远高于上海，去年一年重庆住宅销售面积达4063.42万平方米，而上海方面只有1473.72万平方米。到今年7月，重庆销售1968.43万平方米，同样远高于上海844.24万平方米的销量。尽管同时进行房产税试点，但二者在数量级上的差异或许是销售增长趋势迥异的原因之一。

有声音质疑称，自试点以来，重庆和上海的住宅价格并没有明显的下滑。“房产税对于市场的影响与征收方式有直接关系，要看具体的征收条件。”正略钧策管理咨询副总裁郝炬告诉《英才》记者。

从上海、重庆出台的房产税征收办法来看，其征税对象主要偏向高价住宅、独栋商品住宅等高端产品。税率则根据交易价格累进征收，重庆最高征税标准为交易价格的1.2%，而在试点初期，上海方面最高征税标准为标的交易价格的0.6%。另外，除重庆仅对存量独栋住宅征收外，两地房产税均以新增住宅为征税对象，并未涉及普通存量房。

“两个试点城市的征收税率比较低，税基比较窄，基本上没有对存量房征税，这对于房屋的多套所有者抑制作用不明显；再者，自两个城市开征房产税以来，恰逢房地产调控的严厉时期，所以说，即使是市场降温，还主要是受限购限贷的影响。”上海易居房地产研究院副院长杨红旭对《英才》记者表示。

事实上，已有专家向《英才》记者指出，征收房产税并不应被单纯看做是一种调控手段，它首先是一种制度建设，是社会财富进行再分配的方法。房地产调控只是一时只需，制度建设则需要经历一个相对较长的过程。“倘若把税收当成调控手段，那就是高射炮打蚊子了。”上述专家说。

谁在乎多交税

相比于网上讨论的喧嚣，房地产公司对“房产税”三字似乎格外敏感，总部位于深圳的一家地产集团高层告诉《英才》记者：“这个话题太敏感，不方便讲。”

但事实上，试点城市房产税征收办法并未对开发商的整体规划造成太大影响。

北京一家以开发高端项目为主的知名房企管理层人士结合其自身情况向《英才》记者判断称，有能力购买高端住宅项目的消费者对于征收房产税并不敏感，“能买这种高端产品的人，不会在乎多交税”。

然而，有不同观点认为，对于高端住宅持有者来说，征税似乎并不只是需要承担更多的财务成本。

华高莱斯国际地产顾问（北京）有限公司副总裁公衍奎对《英才》记者分析道：“房产税会涉及到财产层面。如果征收房产税，个人的财产状况则面临暴露的风险，这对很多高端购房者来说是无法接受的。因此高端住宅市场一定会受影响。”

与此同时，若房产税全面开征，公衍奎认为受影响较大的还包括低端以及房屋租赁市场。

时下，北京住宅房租涨幅惊人，据相关中介机构统计，房租较去年同期提高了15%左右。尽管如此，租房者由于居住的刚性需求不得不承受生活成本的增加。而房产税对于租赁市场的影响也同样会表现在税负的转嫁上。

根据公衍奎的判断，在房产税税负的分摊过程中，被转嫁对象消费弹性的大小决定了其是否能承担更重的税负。在中端住宅市场，购房者的消费弹性较大，对财务成本较为敏感，通常不会成为税负的被转嫁对象。低端住宅市场以及租房市场的消费者由于其刚性最强，便自然会成为房产税转嫁对象。“谁的消费刚性强谁就分摊房产税多，谁的消费弹性大、谁不着急谁就不用承担，所以对高端住宅市场的影响是卖房，而对低端市场的影响是租房。”

有地产业内人士向《英才》记者表示，针对目前的宏观经济形势，下半年政策上仍有降息的空间，而降息从某种角度也会对整个房地产市场产生一种促进作用，因为无论是购房者还是开发商的融资成本都会下降。

事实上，伴随着央行在6、7月的两次降息，使“原处于观望阶段的购房者选择入市”，致使前段时间的房地产市场经历了一波回暖。

“限购和限贷政策短期并不会退出，而房产税的出台，对于宏观经济下滑而导致的金融放松则是一种对冲政策。管理者还是不能允许房价快速上涨，房地产市场仍需保持平稳，这样的预期也给予了购房者信心。”郝炬说。