北京写字楼租金飙涨全球第一

张佳竹　叶檀

白英特尔、奔驰等知名企业从北京CBD“撤退”后，甲级写字楼租金涨幅一直备受关注。近日。RET睿意德执行董事在新浪微博上称“北京商铺办公楼租金倒挂”，其表示北京CBD优质甲级办公楼，租价已经涨至建筑面积13元/平方米/天，甚至更高，而北京CBD很多商铺的租金都达不到这一数字。业内人士认为，需求增加、供给有限是导致甲级写字楼与商铺租金倒挂的根源。

写字楼租金上涨明显

国贸三期一位租户告诉记者，目前国贸三期高层对外报价1000元/平米/月，比一年前涨了近一倍，日租金也涨至10～15元/平方米。

中原地产数据显示，2012年7月北京甲级写字楼租金为444.70元/平方米/月，同比上涨30.31%。今年前8个月，北京四环内甲级写字楼租金指数累计上涨27%，尤其以第一季度涨幅最快。以国贸商圈为例，2011年第四季度，平均租金为265.77元/平方米/月；到了2012年第一季度，已上涨至304.91元/平方米/月，涨幅为14.73%。

D7Z戴德梁行9月3日发布的《2012年中国写字楼市场中期回顾与展望》报告指出，在租金需求强劲、供应量有限的情况下，北京的优质写字楼租金增幅居全国首位，至2012年上半年末按年增长46.8%，租金水平紧逼上海。报告同时指出，北京的最优租金将在2012年整体增加29%。因相对供应量短缺将继续影响北京，未来5年。全球租金水平会继续上升，北京将成为租金水平升幅最高的商业区，预计其甲级写字楼的租金将从目前全球的第35名跳升至第13位，在2016年成为全球25个最昂贵商业区之一。

在租金上升的同时，写字楼空置率也在迅速下降。供应量方面，2012年上半年北京市场新增供应量仅为246，400平方米，导致其在今年上半年末期在所有城市中，总体空置率最低，仅为2.45%。今年7月，甲级写字楼入住率为96.69%。空置率从年初的10%降到3%，“3%基本上我们认为写字楼是满租的，”中原地产华北区域董事总经理李文杰说，“很多写字楼租赁的时候会给楼内的业主预留一部分扩租的面积。”

相较于写字楼租金上涨、空置率下降的势头，部分购物中心的商铺租金价格不及写字楼。记者致电华贸购物中心租赁部了解到，目前购物中心二三层写字楼报价16～20元/平方米/天。同等位置。二层商铺报价低于20元/8平方米/天，成交价格在16元左右。这样的情况在北京国际中心、嘉铭大厦等同样存在。

RET睿意德执行董事张家鹏表示，商铺和写字楼租金倒挂并非近段时间才出现，去年年底就已显露出倒挂迹象。他指出，相对于运营成熟的购物中心，新兴的购物中心更易出现商铺、写字楼租金倒挂现象。

需求旺盛供给断顿致租金猛涨

写字楼租金飙升，促使不少业主考虑将原来二层及以上的商铺改为办公用途，以获取高租金回报，如华贸中心已拿出原购物中心的一个楼层转为办公区向租客放租。一位不愿透露姓名的商户告诉记者，正在考虑将位于CBD的商铺2层改为办公用途，因为办公比商铺收益大。

张家鹏认为，需求旺盛是导致租金上涨的因素之一。他分析说，获益于中央政府经济刺激政策的后续效应和北京经济的稳健增长，众多跨国企业、内资公司、地方企业为实现在京落地和人员扩张计划，对写字楼面积表现出旺盛的需求。据了解，来自多个行业的跨国公司及内资企业的写字楼需求在2012年依旧处于高位。

供给断顿则加速北京甲级写字楼租金上涨。李文杰告诉记者，截至上月底，写字楼开工和施工量同比涨不足15%，而竣工面积更出现同比下滑37%的情况，北京写字楼市场供应紧缺的状况仍在延续。

世邦魏理仕中国区首席运营官金勇在公开场合指出，北京尤其是CBD区域甲级写字楼市场稀缺，租金从280元/平方米/月涨到400元/平方米/月也就是半年时间，因为没有供给。

自2011年以来，由于东二环、金融街等北京传统商圈无新写字楼供应，带动整体市场租金飙涨，一些以IT业、制造业为主的企业，承受不住租赁成本的压力，纷纷撤出核心商圈，转向非核心商圈，其中包括不少知名企业，比如，英特尔离开了北京嘉里中心，甲骨文和路透社在上地有一定办公面积，奥林巴斯和燕宝汽车要部分迁址酒仙桥区域。一些大企业在选择新的办公地点时，刻意回避CBD等传统商圈，向通州、大望京、石景山等区域扩散，中国烟草、卓越亚马逊、惠普、尼桑、联想、百度等为人所知的企业均在此列。可见，租金上涨有天花板，一旦突破天花板威胁到企业生存，只能胜利大逃亡。

综合自《新京报》《南方人物周刊》等