针对商品房住宅小区停车位的法律问题分析

潘尤迪 张天烨

[摘 要]当前，我国商品房住宅小区内停车位产权归属问题的不明导致了诸多商业及司法纠纷。此类争议不仅妨碍着我国房地产制度的向前发展，更影响着社会经济的健康构成。本文将针对当前争论之关键点，对于地下车位交易买卖中的车位概念、物权意义定位、人防车位权属争议及其所涉其他各类法律问题进行探讨分析；并在结合剖析现行地下车位交易的基础上提出些许立法建议及其他完善意见以供参考。

[关键词]地下车位 产权 归属 人防工程

伴随着国民经济的快速发展，国民购买力在近十年中得到了极大提高。私家汽车作为人们城市生活主要的代步工具，其数量正以惊人的速度在攀升。因此地下车位买卖也越来越多出现在商品住宅房的交易中，但值得我们注意的是近年来由车位产权归属问题所产生的业主与开发商间、业主与物业管理之间的纠纷和矛盾越来越多。住宅小区内的车位之争，无疑已经成为我国目前在物业管理之中最具争议的问题之一。而车位所有权的归属不明，不仅严重损害了当事人的合法私权利，更妨碍着我国房地产市场的健康发展。故此在司法实务之中只有解决了车位的产权归属问题之争议，此类矛盾和纠纷才能在根本上得以解决。本文所关注和将要探讨的就是此类问题，笔者将以地下停车库中的车位产权归属问题作为切入视角进行详细的阐述。

一、商品房住宅小区地下车位的概念及其基本物权定位

所谓商品房住宅小区地下车位就是指小区开发商针对可以利用的小区地下空间所建成的地下停车场所。相对于地面停车位、架空层地车位和屋顶平台停车位，地下车位有其独特的含义和特点。地下车位的诞生是伴随着社会经济的不断发展和土地需要的日益膨胀，使得开发商不得不更多的寻求可用空间的纵向发展。根据我国现行法律制度来看，我国所采用的是“房随地走，地随房走”的立法模式，即土地和建筑物不可分离但又未将建筑物认为是土地的一部分的观点。在这种立法模式之下，地下车位与在其之上的地面不可分离但又是互不相属的情况。这就引来了一个问题：地下车位既然与土地相分离，那么其是否可以作为一个单独的所有权客体来看待，从而使其能够展开权利架构呢？答案显然是肯定的。就其整体而言，地下停车场具体面积明确，使用功能清晰明了，与地面之上的房屋有实体物的相隔。很显然地下停车场无论是在构造之上还是在功能的使用性之上都具有无可争议的独立性，是一个标准的所有权客体。

然而，结合我国房地产市场实践来看，假使一概赋予地下停车位以单独所有权，亦即赋予开发商对地下停车位享有完全所有权的话极其容易产生不利于业主的情况。众所周知在房地产实务之中地下停车位的建筑面积一般情况下是不会计算建筑容积率的，也就是说地下停车位并没有获得相应的土地使用权面积份额。这一点显然是与笔者之前所提到的我国“房地不分离”的立法模式所相左的，由于这样的地下停车位其法律权利依附于计算容积率的房屋建筑物，故此在进行转移登记之时其不能取得房地产权证。

二、商品房住宅小区地下车位所涉相关法律问题探析

1.当前我国地下车位权属问题的学说观点探析

诸多现实案例已然证成当前我国地下车位权属问题是较为混乱和繁杂的，也正因此围绕地下车位所产生的纠纷争议方才屡见不鲜。现阶段我国学界对于地下车位产权的归属问题主要有一下这四种不同的观点，笔者将逐一进行介绍：

（1）开发商所有说。此学说的理论依据在于根据“谁投资谁使用谁受益”原则，小区业主分摊的是国有土地使用权，分摊面积仅仅限于土地地表的使用权。而地下车库是利用该土地地下空间所建造而成，系开发商投资建造，一般并未作为分摊面积分到各业主身上。其应为开发商所有，依法享有占有、适用、收益和处分的权利。且如前文所提及地下车库具有相对独立的封闭空间，有明确的四至范围，可以通过登记彰显其权利的范围，应当区别小区绿地、公共道路等共有部分，属于开发商所有的专有部分。再则，开发商认为土地使用权包括地上空间利用权和地下空间利用权，当业主购买了小区的专有部分后，也只是拥有了地上或地表的空间利用权，而地下车库是依据规划利用地下空间建立的，并不属于小区业主所购之范围。

（2）国家所有说。此种学说较为简单，认为地下车位属于国家人防工程组成部分，应当推定为国家所有。

（3）住宅小区业主所有说，小区业主所有说又细化为三种观点。其一，地下车位应归业主所有。业主基于对其所购住宅房屋的专有所有权，而对地下车位拥有共有部分持有权。因而又需要支付购买或使用小区车位的费用，因该费用在开发商销售商品房的时候已经将地下车库的费用计算入售房成本，已由业主共同承担，地下车库、车位的所有权应当为业主共有。另一种观点认为，地下车库、车位作为业主的专有部分的所有权，开发商在销售商品房时应当为业主提供停车场所，作为小区的配套生活必备设施，是建筑物区分所有权人生活需要不可缺少的共享部分。故地下车位的归属不能通过约定而是法律法规规定归业主共有。若开发商保留该部分所有权，将会严重损害业主利益。最后一种观点认为根据“房随地走”的立法原则，在全部商品房销售完毕后，房屋所占的地下空间利用权也随之转移给各业主，而地下车库是在房屋所占的地表之下建立的，不可能脱离土地使用权独立存在，理应也随之转移给业主所有，由全体业主共有。

（4）约定归属说。在法律没有明确规定的前提下，遵循私法意思自治原则，地下车库的归属应当由开发商和业主通过约定来确定其归属。此约定说是对实践经验的总结，有利于鼓励开发商修建更多的车位车库，有利于对地下空间的利用和社会财富的创造，符合市场经济的要求，有利于对车库有效利用和管理。

2.针对小区建筑区划内的人防工程用作地下车库的所有权归属问题探析

在诸多的地下车位产权归属争议纠纷之中，尤以隶属于国家人防工程的地下车位所涉法律关系最为复杂多样，亦频繁的出现在各地法院所审理的此类案件之中。故此笔者将对此类车位产权归属问题来进行详细的探讨和研究。

（1）由国家进行规划，并直接投资建设的人防工程。开宗明义，由国家规划并直接投资建设的人防工程其毫无疑问应为国家所有，更确切说应是国家国防资产的组成部分。既为国家专有国防资产，其土地地下空间系行政规划土地，不可作为地下停车之所用。故在此笔者不再赘述之。

（2）开发商根据其法定义务所建设的依附于地面建筑物的战时可用于防空的地下空间。在现行房地产开发之中，开发商在开发新住宅小区之时附有建造人防工程的法定义务，此类情形仍需分情况而论。若开发商在计算住宅开发成本之时已将作为人防工程的地下车位之成本计算在内，且将属于人防工程之地下车位所占之建筑面积计算在小区公摊面积之内，则地下车位之所有权归属于小区业主共同拥有。反之，如果开发商未将人防工程地下车位之成本计算在开发成本之内，也没有把人防工程地下车位所占之建筑面积计算到公摊面积之中，则此类地下车位的所有权归属于开发商所有。作为所有权人，开发商依法享有占有、使用、收益、处分等权利。

（3）开发商依据强制性规范的要求所修建的地下车库。根据我国《城市居住区规划设计规范》所制定的强制性规定，住宅小区建设规划中必须具有相应数量的地下车位以满足业主的日常使用。此类地下也需分成可用于销售的公共配套设施及不可销售的公共配套设施来进行讨论。

属于可销售的公共配套设施的地下车位所有权属于开发商所有，但因其主要使用功能为小区业主停车便利只用，故此开发商在行使自身之物权权能之时应服从业主购买地面建筑专有部分的限制。

而属于不可销售的公共配套设施的地下车位在其满足一定的特定条件之时，其所有权即属于小区所有业主所共有。这些特定条件主要有：其一，地下车库建造成本已计算在楼盘开发成本之中。其二，地下车库建筑面积已计算在公摊面积之中。其三，根据我国法律或当地政府规定，车位应由业主无偿使用的。其四，在房屋买卖合同签订之时开发商承诺提供地下车位以供业主无偿使用的。

三、现行房地产制度下地下车位交易中所存在的常见陷阱简介及分析

1.所购车位无产权证致业主利益不受保护

基于笔者之前的探讨,在某些情况下住宅小区内开发商并不具有地下车位所有权，但其仍然以买卖形式将所属于人防工程的地下车位或所有业主共有之车位售出。由于开发商并不是车位的所有权人，故此业主通过高额金额易价购入的实则不过是一份无保障的买卖合同，而非地下车位之所有权。

虽然住宅小区业主有权向法院申请撤销此类买卖合同使其失去司法效力，而业主群体也可以据此向开发商追讨购车款项。但在实务之中不乏有开发商或物业管理携款而逃的案例，需要引起业主的特别注意。

2.属于人防工程的车位有其特殊性购买需谨慎小心

前文笔者已经谈到人防车位的所有权归属问题复杂而多元化，面对此类情况下有两点需要特别注意：

其一，人防车位特殊性在于车位拥有者在战争发生之时，不可将车位再行作为私人停车之用，而需无条件地将车位交予国家有关防空部门统一支配和管理。因而在购买地下车位之时业主需注意合同之内是否拥有相关的条款和细则。

其二，部分开发商通过偷换概念之方式出售人防车位。部分人防车位所有权归属于国家所有或小区业主共有，开发商并无权利对其进行售卖。但部分开发商在出售车位之时隐瞒真实情况，将本属于人防工程的车位偷换概念后仍以高价售卖于业主，致使业主购得之实为车位之使用权而非所有权。故此业主在签署车位买卖合同之前宜前往当地人防部门或开发商售卖处审慎核查确认所购车位是否属于人防工程。

3.需注意租赁合同法定最长期限，以免自身权利受损

部分开发商在买卖地下车位之时就设下了法律陷阱，开发商事先向业主声明小区内的地下车位不对外出售，即只能以租赁形式赋予业主使用权。故此业主与开发商之间所签署的是租赁合同而不是买卖合同。且一般开发商在合同内都会注明类似条款：“该车位使用年限与房屋使用年限相同。”，但事实上此条款实则为法律陷阱，购买车位的业主实际上只能得到最长20年的受法律保护的车位使用权。20年最长租赁期限到达后消费者权利就不再受法律保护。

开发商所设的此类条框并未向消费者声明20年后使用权即将到期，反而在合同中以条款形式误导业主，使业主以为地下车位使用权至少达50年之久。其实质乃是商业欺诈行为，消费者需特别关注以免自身权利受损。

四、针对现行地下车位权属争议的相关立法建议及其他完善意见

1.应致力完善地下车位的产权登记制度

前文笔者已经提及地下车位权属混乱及纠纷在一定程度上是因《物权法》的立法滞后所致，故此应努力完善地下车位产权登记制度以弥补立法上的缺失及不足。可以预见的是，地下车库产权登记制度的完善将有利于我们解决诸多纠纷，例如：所有权人可怎样行使对地下车位的所有权，所有权人如何通过转让、出租等形式来获得收益等等。地下车位产权登记制度的完善不仅仅有利于减少此类纠纷，更有利于促进地下车位的有效利用，这也去人类开发地下空间以寻求空间纵向发展及利用的初衷所相切合。

2.在满足特定条件的前提下确认地下车库为所有业主所共有

现行我国法律对于地下车位的权属规定并不明确，开发商与业主之间的利益也很难在短时间内得到平衡。但从立法预判角度而言在今后的立法之中我们完全可以在满足特定条件的前提之下确认住宅小区地下车位所有权为所有业主所共有：其一，房产商在售房之时承诺小区将配建地下车库并供业主以停车之用（在前文中笔者已经提及）；其二，当事人对地下车位的权属没有约定或约定不明的情况下，可确认车位所有权归所有业主所共有。此种在特定条件下确认车位权属归于业主所有的方法较为折中，既在一定程度之上立法维护了业主和开发商各自的合法权益，也便于当事人双方在预期售房、正式购房之后的地下车位确权问题。

3.对住宅小区地下车库建立政府监管机制

可由政府相关部门对开发商进行定向监管，审定地下车库产权关系，核定车库出租及售卖价格及地下车位所占公摊面积（如车位所占建筑面积已然公摊）。并针对以上情况编写专门的监管报告，对社会进行公示，以保障广大业主之物权利益。

4.细化针对于建设用地空间使用权的相关规定

在相关政府部门审批建筑小区之时，同意开发商基于人防车位及住宅区配套停车库建设需要而开发地下空间，可合理推断为国有土地所有权人针对地下空间使用权做出明确确认。并应由立法、司法机关在相关的法律解释中注明开发商所享有的此类对于地下空间使用的用益物权应受到限制，即不能用于商业及以商业、赢利为目的地下车位。

5.提高相关房地产法律制度的法律位阶

现行有关于房地产制度的法律位阶相对较低，多数来源于地方性法规、规章或规范性文件。这也使得对于地下车位的权利保护依据缺乏力度和普适度，故此应提高有关房地产权利保护制度的法律位阶，将具有前瞻性、合理性、公平性的具体操作经验或专家学说上升为法律。

五、结语

商品房住宅小区地下车位权属争议持续已久，虽则现行《物权法》已经在一定程度上针对此问题进行了规范，但仍存在不少缺失。且随着私家车辆数字的持续增长，地下车位权属争议问题已开始逐渐上升到社会问题层面。除了立法方面的完善之外，也亟待我们规范我国房地产市场，以期尽快缓解并解决这一社会争议。发挥地下空间的利用效力，促进房地产交易的公平合理及规范，为社会经济的前进及发展给予助力。

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