二手房卖家毁约怎么办

徐卓航

数据显示，今年春节后楼市逐步放量回暖，北京市二手房成交价自3月后呈上升趋势。随着二手房房价的不断上扬，北京二手房交易“卖方毁约”的情形日益增多。一位地产经纪公司业务员就告诉记者，随着楼市反弹，一度罕见的跳价以及卖方毁约现象重现江湖。有地产经纪公司粗略统计，近几个月以来，卖方跳价以及毁约数量约占北京二手房成交量的5%。

可要求卖方继续履约

实际上，在卖方占据主导地位的二手房市场，房价上涨预期较强的情况下，往往容易出现较多卖方毁约的现象。比如卖方认为自己和买家事先说好的价格低于市场价格，希望加价；又或者是卖方认为自己的房子有更大的升值空间，不打算卖了。不过，面对可能出现或已经出现的类似情形，买家也不必过于担忧，可以通过合约条款等法律武器来有效保护自身的利益。

北京秦兵房产律师团徐斌就接到不少咨询电话。“最近一个月来每天都接到这方面（二手房买卖纠纷）的咨询电话。”为此，徐斌建议称，合同法规定购房人作为守约方，在遭遇违约的情况时可以要求出卖方继续履行合同。同时，购房人可以多出一些钱作定金，这样即便雙方决定解除合同，购房人也会掌握更多的主动性。

赔偿方式买方选择

原来，在签订买卖合同后，业主更改出售价格，如果买方不同意，业主需要向无违约责任一方即买方赔偿合同细则中说明的违约金（例如为合同价的10%），或者买卖双方购房时自定的定金以双倍数额返还。两种赔偿方式由无违约责任一方即买方选择，多数情况下买方会选择赔偿金额高的方式获得赔偿。从合同法角度来说，通常情况下只要买方掌握业主相关违约证据起诉，一般法律更多保护的是买方的利益。

另一方面，买家不选择要求赔偿而希望继续履行合约的，若卖方不同意，则买家也可以向法院提起诉讼。根据买家的证据举证、相关主张及签订的合同，已支付的定金、款项等等，法院也会视情况支持此交易合同继续履行。律师指出，卖方若能继续履行合同、有充分的举证和有效的合同等内容，法院也会保护卖方的利益。

合约签订很关键

因而，相关的纠纷问题需要在买卖双方签订合约时就有所预防。购房时，在仔细审查合同时要尽可能地明确约定相关条款，最好向专业律师进行咨询。无论是要求赔偿的内容、金额还是继续履行合约，都需要根据实际有效的买卖合同来操作。

对于买家来说，应该了解事先考虑周到的必要性，一方面是防止问题的出现，另一方面也是防止出现问题时的利益受损。毕竟，无论是要求赔偿还是诉诸官司，都会对买卖双方造成一定的麻烦，凡事未雨绸缪才是最佳的。

而对于卖方来说，也要注意自身利益的保护和避免纠纷的发生。业主毁约后不但可能需要支付赔偿金额，有时候甚至还要承担买家相应的经济赔偿，更不要说最后被告上法庭、强制履约的情况了。因此，业主在签订合同前应考虑清楚再作决定，签订合同后再改主意对买卖双方来说都是一种损失。

（摘自《理财周刊》）