地租也疯狂

张兴军

疯狂的地租引领着疯狂的建设，商机尽显的同时也潜藏着疯狂过后的代价。这是一种良性的商业繁荣，还是泡沫催生下的虚幻之舞？目前尚无定论。

DTZ戴德梁行的一份第二季度报告，或者可以诠释北京写字楼市场的现况。该报告显示，北京非核心商业圈平均租金则环比上涨了3.21%达到236.73元(37.58美元)每月每平方米。而东长安街、建国门商圈租金达到286.16元(45.42美元)每月每平方米，环比增长3.02%。

尽管与去年50%左右的疯狂增长相比已有所缓和，但国内一线城市中心区的高昂租金，在国际上已处名列前茅的位置。

撤离

与租金高涨相伴随的，是众多跨国公司、IT企业选择从CBD区域频繁撤离。大概是从去年底，包括英特尔中国公司、甲骨文和路透社等跨国公司与机构，纷纷选择将办公地撤离CBD，过去门可罗雀的上地、通州、石景山等区域，成了这些跨国公司的首选。要知道作为北京最大的黄金商圈，CBD过去可是财富500强大部分驻京公司的扎堆之地。

租金上涨，是众多跨国企业撤出CBD的一个重要诱因。高纬环球最新发布的《2012全球最贵写字楼排行榜》显示，2011年北京CBD顶级写字楼以130美元/平方英尺/年的高价，跃居全球第五位、亚太第三位。该租金同比增长75%，是2011年全球写字楼租金增长最快城市，比涨幅排名第二的莫斯科高出34个百分点。

需求与供给高度不平衡的状态将加速写字楼和配套设施市场的繁荣。DTZ戴德梁行研究部的报告显示，2012年上半年北京市场新增供应量仅为246400平方米，导致其于今年上半年末期在所有城市中，总体空置率最低，仅为2.45%。

相关报告预测，在租金需求强劲、供应量有限的情况下，北京的优质写字楼租金增幅居全国首位，至2012年上半年末按年增长46.8%，租金水平紧逼上海。

此外，一位业内人士也表示，在CBD、东二环、金融街等核心商业圈，由于新增供应有限，加上国企、央企通常更倾向于整体持有甲级写字楼而不公开租赁，使得这个市场长期供需紧张，租金上涨势头强劲。考量五百强企业的撤离CBD，成本均是首要因素。

一位北京东方新天地的服装旗舰店店员向本刊记者透露，该店月租金就达20多万，全年两百多万的租金远超营业利润多倍。类似这种以推广为目的的亏本赚吆喝，是常见的情况。

经历了去年租金火箭式的攀升后的北京，目前来看租金上涨趋势略有和缓，但距离理性还有不小的空间。

商机

几家欢乐几家愁，当众多国内外商户因租金而“败退”之时，商业地产的巨头似乎迎来了切切实实的春天。过去的8月，对于微博名人、SOHO中国董事长潘石屹而言，却并不轻松，因为其公司住宅的市场销售数据并不足以让股东满意。

今年上半年，由于没有新完工项目导致结算面积减少，SOHO中国营业额和净利润仅实现12.22亿元和6.13亿元，同比下降均超过50%，核心纯利更是可怜的2.32亿元。销量与利润的下滑，一定程度上源于房地产对于住宅市场的调控。这也为潘石屹在应对销量与利润的难看数据时，决定转型只租不卖的商业地产模式提供了注脚。

“经过反复的分析、测算，我们公司做了一个重大决定：告别散售，持有北京、上海有价值的物业。转型后，SOHO中国将拥有北京、上海大量优质地段办公商业物业，还将是上海外滩上最大的业主。三年后，公司的盈利将主要来源于租金收入，五年后，现有150万平方米物业的租金年收入将超过40亿人民币。”8月中旬，潘石屹的这样一条微博正式向外界宣告，SOHO中国将告别以往的散售模式，从“开发—销售”转向“开发—自持”。若此番战略如果得以实施，意味着SOHO中国将成为北京、上海优质商业物业的最大拥有者，同时还将成为上海外滩上最大的业主。

兵马未到粮草先行，潘石屹聚焦商业地产绝非一朝一夕之事。事实上，早在2011年，很多房地产公司在市场上出售土地或已建成的商业物业。而SOHO中国就已经展开了收购行为，其收购总金额超过150亿元人民币，创下了年度收购金额最高纪录。这些新收购的土地或项目都集中在上海交通便利、位置优越的区域。

事实上，在政治与经济中心的北京，建国门、大望路、朝阳门和三里屯一带，都有潘石屹旗下SOHO中国的影子，其商业物业的积累已经颇为客观。据悉。未来SOHO中国将在北京和上海持有办公楼和商业物业150万平方米，5年后现有物业的年租金收入将超过40亿元。转型之试的成效，潘石屹给出了5年的期限。

就在住宅、商业并重的SOHO中国向商业地产发力和跑马圈地之时，商业地产的龙头万达集团也并未放缓扩张的势头。年销售已近千亿规模的万达地产，其万达广场模式已经成为国内外商业地产的楷模，包括大型连锁超市、影院在内的商业综合体，充分诠释了万达地产的含金量。某种程度上可以说，租金上涨与商业中心的增值，万达皆是最大的受益者之一。

纵观近几年来的土地供应市场，一个有趣的现象是大多数的“地王”，均处于商业中心。显而易见，能撬动商业地产杠杆的，非大型品牌地产商无以为之。时下已付诸实施的CBD项目中，风投最劲的莫过于全球五百强之中信集团的“中国尊”。这个规划为510米的未来北京新地标，仅拿地便花费63亿，总投资将达240亿。

在中信集团的设想中，“中国尊”将集甲级写字楼、会议、商业、观光以及多种配套服务功能于一体，项目建成后将吸引国际金融机构、国际500强企业进驻，预计将于2016年底封顶。

中信集团的目标不可为不宏大，作为未来北京的新地标，中信将引领北京经济发展、吸引500强企业入驻和打造国际地产项目，作为其主要的方向和目标。

“如果说CBD是北京经济发展的最前沿，那么作为CBD核心区中心地标的Z15地块则代表北京经济的制高点，必将吸引具有世界眼光的企业聚集于此。

中国尊设计之初，中信集团就将吸引高端优质客户入驻作为出发点，并称瞄准的是长期、可稳定增长的收益模式，项目实施后将为CBD区域经济发展提供长足动力，最终将实现政府、终端客户、入驻企业的多赢效果。

显然，在北京CBD租金持续增长的当下，如果不出意外，新地标的中国尊势必会名利双收。

疯狂

有灿若桃花的光明前景，自然也会面临无可奈何的争议与困境。对于并不理性的地标兴建及其本身所涵的商业宏愿，也并不总是一帆风顺。最近，被誉为“苏州之门”的苏州商业地标在微博上被网友频繁吐槽其“颇像一个秋裤，还是低腰的”。

这个投资45亿，花费的钢铁可建8艘航母的标志性建筑拿地后九年都未动工，如今亦面临销售难困局的苏州门户，正遭遇着多重困境。据悉，该建筑由苏州乾宁置业有限公司投资建设2011年下半年，“东方之门”项目获得了预售许可证，但迄今为止销售情况不佳。

动辄数十亿投资的商业地标已经不是个案，不鲜见的如各种“总部基地”“文化产业园”“新地标”等标榜居多的商业地产项目正史无前例地上马，但往往雷声大雨点小，大多数所标榜的概念，仅仅流于概念而已。

在分析人士看来，看似无顶的租金上涨，并不是一种可持续的商业繁荣。竞拍推升的土地价格、创投起着重大作用的非理性竞争等，都是目前租金已经背离理性范畴的原因。高昂的租金也引发了疯狂建设潮。

从日本上世纪的经验来看，北京也面临着类似的情况。在谢国忠等经济学家看来，中国房地产（商业和住宅）正面临着抉择的时刻，如果当下不调整到位，不排除将面临日本“消失的十年”之痛。