楼市调控的未来走向

尹伯成

2011年，在一些主要城市实行限购为主的调控政策以来，我国楼市成交量不断走低。11月份上海市又创出了月成交49万平方米的近6年来成交量的新低。于是业内有些人惊呼，政府应当赶快松动调控，特别是要赶快取消限购，否则，不仅楼市要崩盘，而且房地产上下游的五六十个行业都要不行了，整个国民经济就要不行了。开发商们也普遍在等待楼市松绑。

的确，中国楼市成交量持续低迷已有相当长时间了，这确实不是什么好事。然而人们不禁要问，造成这种局面的原因究竟是什么，是楼市调控吗？的确，楼市调控尤其是限购以来成交量逐步低迷了，可为什么一限购成交量就下去了呢？这主要是因为限购把投资投机性购房需求挤了出去。老实说，抑制投资投机性需求使房价能合理下调，正是这次楼市调控的本意和目标。

松动调控？当然不能！

要把投资投机性需求挤压出去，可仍有开发商却坚决不肯把房价降下来。高企的房价不作合理调整，自住消费者实在买不起，于是成交量不断萎缩就是必然的了。如果现在取消限购，松动调控，那么前期的楼市调控将前功尽弃，投资投机性购房者势必迅速东山再起、卷土重来，房价立刻会出现新一轮报复性大涨，尽管开发商及其代言人会笑开了怀，然而不仅想买房的消费者倒了霉，而且楼市泡沫和整个经济的风险将大大增加，进一步加大我国转变经济发展方式的难度。我们能走这条路吗？当然不能！

正因为如此，党中央、国务院最近多次强调，坚持楼市调控政策不动摇，要促进房价合理回归，促进房地产市场健康发展。但有人认为，去年11月30日银行存款准备金率近3年来首次下调0.5个百分点可能是楼市调控松动的信号。可以说这完全是希望楼市调控赶快松动的人的一厢情愿的误解。十分清楚，根据最近国内宏观经济运行的需要，本来就要下调准备率，而央行选择在沪深股市大跌的这一天宣布下调，与其说是救楼市，不如说是救股市。央行的这次行动尽管属于银根的松动，但和楼市调控的松动毫无关系。

党中央、国务院多次讲，坚持房地产调控政策不动摇，这是对过去几年来楼市调控经验教训的深刻总结，也是对近来有些人不断要求松动房地产调控的声音的有力回应，更是当前面对国内外复杂经济形势需要作出的政策调整，是落实科学发展观、转变经济增长方式的迫切要求。

房价在前几年暴涨以后必须合理回归，楼市才能在自住消费基础上健康发展。如果房价仍旧像前几年那样只涨不跌，开发商和炒房者只赚不赔，各行各业都涌向房地产，还有谁愿意去搞实体经济，经济结构调整岂不成为一句空话？

事实证明，只要房价有合理的适度的下调，成交量就会很快上去。许多降价促销楼盘迎来许多购房者，这些楼盘很快卖光。因此要成交量普遍上去，只要开发商能合理调整房价。否则，成交低迷僵局是不可能打破的。现在已有一部分先知先觉的开发商认清了楼市调控的目标和楼市发展的大势，首先开始降价促销并取得了不错的业绩，他们一定会在市场竞争中取胜。但是，还有大量开发商不识时务，不肯调整营销策略，到头来难免要吃大亏。

房价怎样调整才是合理回归？

一般说来，楼市的调整从成交量萎缩到价格的下调需要有个过程。房价调整的特点和规律通常是：急涨慢跌，大涨小跌，由外（围）及内（圈），逐步调整。从经济学原理说，房价在短期内的上涨幅度由投资、投机需求决定，而房价下调幅度由消费需求决定。这是因为，在短期内，只要投资、投机者认为房价还会继续上涨，就会断然出手，哪怕房价已经涨到从租金收益率看已毫无投资价值。因此，由投资、投机者决定的房价上涨在短期内似乎没有顶部。

但是，一旦投机需求退潮，房价面临下调形势时，调整的幅度就要由消费需求决定。由消费需求决定的房价合理与否看什么？有人认为看房价收入比，国际上发达国家房价收入比一般在3～6。这个标准当然可以考虑，但是在我国，这个标准不可靠，因为户均收入意义不大，富有家庭住房早就有了，而要买房的中低收入家庭按目前的房价即使降低一半还是买不起。

我认为比较正确的标准是房价租金比。人们愿意出多高的租金，反映了他们真实的消费水平。房价有没有泡沫，也可以通过租金收益率来衡量。假定一套100平方米的住房，如果每月租金能有3000元，一年3.6万元，扣除税收和物业管理费后假定净收益是3.2万元，如果这套房价格是100万，不考虑其他交易费用，那么年租金收益率是3.2%，显然偏低了。

一般来说，年租金收益率至少应当为5%左右。如果5%的租金收益率是合理的，这100万元的房价就太高了，有泡沫，65万元则比较合理。用租金收益率来衡量房价的合理水平，不仅适用于短期分析，也适用于长期分析，因为住房既然可作为资产，那么其价格应当是租金的资本化。

未来楼市的四大转变

从长期看，我国城镇住房会形成什么样格局，说到底由国家的经济体制决定。我国实行社会主义市场经济体制，市场经济是竞争的经济，各人富裕程度有差别，因此居民住房也可以有大有小，各式各样。根据各人经济状况，实现住有所居，是市场经济社会应有的住房格局。

然而，我国近10年的城镇住房发展没有实现多元化格局，而是只搞了一种市场化的商品房模式，一旦房价暴涨到了普通收入家庭实在难以承受的程度时，单一的商品住宅发展模式也就走到它的尽头。展望未来，可以预期我国城镇现有商品住房发展模式将逐步实现以下四大转变。

一是发展目标将从以拉动经济增长为主转变为以关注民生为主。今天，我国靠外需拉动经济增长的模式必须向主要靠扩大内需方向转变，而扩大内需又必须正确处理长期以来重投资轻消费的失衡问题。启动消费、关注民生已成为目前调整经济结构的重头戏，而住房和房价问题则是当前民生问题的焦点。

现在，各地也纷纷表态要落实中央的政策，把关注民生放到发展房地产业的首要目标上。然而，这个转变要能真正实现，首先要真正转变观念，把唯GDP增长转变为以人为本、民生第一；其次，切实改革现行财政税收体制，让地方政府真正从土地财政的泥潭中跳出来，用房产税（当然居民自己住的一套可以免征）的稳定收入取代土地出让收入；再次，继续坚决实施限购和差别化的信贷政策，抑制投资、投机性购房；最后，切实落实国务院关于建设保障性住房的计划和政策。

二是发展平台将从目前主要发展商品住宅转变为发展商品性住宅和保障性住宅并举的格局。我国既然实行市场经济体制，城镇住房商品化改革的方向不会变化，发展商品房仍旧是长期趋向。

然而，住房对每户居民而言，都是一笔价值量很大的资产，一套商品住宅动辄几十万、几百万，这绝不是每个家庭都能购买得起的，可是住房又和食品、衣服一样，是每个家庭天天都离不开的生活必需品。怎么办？显然，在市场失灵的地方就必须要有政府出来保障无能力购房家庭的住房问题。于是，商品房和保障房并举就是构建和谐社会的必然要求。

当然商品房还有豪华房、中高档房和普通商品房等类型，保障房也有经济适用房、公租房和廉租房等类型，各个家庭根据自己的经济情况和能力各取所需，各得其所，人们的多样化需求就得到了满足，整个社会就安定了。但是前几年，各地政府在发展商品住房方面积极性很高，而对发展保障性住房方面却兴趣不大，投入严重不足。在房价飞涨局面下，越来越多居民只能望房兴叹。现在中央政府已高度重视保障性住房建设，各地政府也开始把保障性住房建设任务逐步落实，两条腿走路局面有望慢慢形成。

三是需求结构将以强烈的投资投机需求转向理性消费为主。房产市场上的消费需求是原生性需求，而投资需求是派生性需求。为此，国际上把投资性购房占全部购房量的20%作为一个警戒线。过此线，表明市场风险过大。但我国城市住宅市场，特别是一线城市的高档商品住宅市场中的投资、投机现象过于严重，这不但危害民生，而且浪费资源。通过限购、房产税等政策的调节，可以预期，今后我国住宅市场上，像过去那样强烈的投资需求浪潮将成为历史，住宅市场需求将会以自住消费为主。

四是供给结构将从偏好开发较高档的大套型商品住宅转向主要开发中小套型的普通商品房或保障性（包括准保障性的经济适用房）住房。

过去的10多年，商品住宅的供给结构上，中小套型普通商品房供应严重不足，大量开发比较高档的大套型商品房。前几年国家公布过的“70/90”政策（套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上）在各地都没有认真执行过。尤其在地价越来越高以后，开发商总想在开发档次上做文章，以争取市场青睐，卖上个好价钱。

随着我国住宅发展目标和市场需求结构的变化，这种供给结构不仅越来越显示出它的不合理性，而且也不符合国情。我国尽管国土辽阔，但人口多，人均土地面积仅为世界平均数的三分之一，人均耕地面积不足世界的二分之一，而且人口分布不均，东南沿海地区人口密度极大，而农业高产区也在这些地区。今后大量农村人口迁到城市，人均居住面积不可能太大，只能在有限的城市面积中居住更多人口。这就决定了城镇住房供给结构中，决不能以大套型为主，绝大多数只能是中小套型。