CBD地块搁浅

刘培峰

规划“卡壳”绝非只有地下空间的“技术问题”。

过去长达两年时间内，数十家企业参与CBD核心区15个地块的角逐，出让规则、理念的更迭，注定了整个CBD的故事脚本步步惊心，并成为了北京乃至全国的土地出让的一个重要标本。

地下空间规划“卡壳”

2011年12月18日，北京市朝阳区第十五届人民代表大会第一次会议上传来消息，朝阳区力争在2012年实现CBD核心区项目全部开工，公共配套设施工程主体结构基本完工，5年内完成CBD核心区建设。

据了解，截至目前除了Z11“神仙地块”出让未果外，CBD成功出让的14宗地块均尚未开工，且多个拿地联合体已传出转股、退出等消息，单个中标企业则欲修改地块规划。据此，业界预计CBD各地块的建设同期将大大超过预期。

业内人士表示，在CBD地块出让中，虽然大部分地块都已被符合产业导向类型的实力型企业获得，但其中超出想象的错综复杂的利益关系以及变更规划的利益诉求，显然让政府部门始料未及。

据了解，2010年年底成功出让的6宗CBD地块，除了被称为“京城之巅”的“中国尊”在Z15地块上静悄悄地开工外，其他至今仍没有一宗真正开工建设。

一位不愿具名的中标企业负责人表示，政府要求该地块与临近的3宗地的地下空间进行整体规划、统一施工，这就牵涉到多家公司，需要多方坐在一起确定技术方案，或者由一家公司牵头，或者由政府拿出一个方案。“现在，我们统一按照政府的部署展开工作，目前的问题主要集中在技术层面。”

在2011年9月举行的CBD国际商务节上，朝阳区常务副区长吴桂英曾表示，CBD核心区规划设计的最大亮点是对于地下空间和公共空间的利用。“CBD核心区内的地下建筑共有5层，除预留了接驳地铁的一体化车站区域外，还设计了包括应急避难场所等在内的公共配套设施。”

上述地下空间规划的“卡壳”问题，得到了规划专家的证实。中国城市规划学会居住区规划学术委员会副秘书长赵文凯表示，CBD地块每块地的面积比较小，地下空间设计得比较深，也比较复杂，其中还包括一些市政工程，如果由单独一家公司去实施的话，难度很大。

“所以地下空间如何衔接设计，满足各个地块及政府的需求，需要所有拿地企业坐下来商量，这是个漫长的过程。”赵文凯说。

联合体三心二意

据了解，在CBD地块纷乱的局面中，绝非只有地下空间“技术问题”这么简单。在有些中标的联合体中，股权争夺已经呈现白热化。其中，正大集团等11家企业联合体中标的Z14地块闹得最厉害。

面对媒体的追问，正大集团上上下下保持缄默，并一致对外宣称：“一切按照计划顺利推进。”然而Z14地块的内部争议，已成为业界公开的秘密。

2010年12月，正大集团携卜蜂国际贸易有限公司、上海帝豪发展有限公司、正大制药投资北京公司、中山市凯茵豪园房地产开发公司、东莞玖龙纸业、华侨凤凰集团、华康资本、金光纸业投资公司、上海世茂建设、正大置业等11家企业组成的联合体，出价41.14亿元中标Z14地块。

实际上，这11家企业分为两大阵营，即正大系和玖龙系，由正大牵头建设集团总部。然而夜长梦多，追随者已经起了异心。

一位接近正大集团的人士向记者透露，在这11家企业中，构成很复杂。有些公司是山西煤老板在境外注册的，每个老板想法都不一样。他们原先打算追随正大这位“带头大哥”，觉得天时地利人和都有，稳赚不赔。

然而情况渐渐变得难以控制：有些老板觉得投入产出效益比较低，有些觉得资金回收周期长，有些觉得股权划分不合理，有的甚至觉得这个价格拿地不合算。现在，有的企业想改变股权结构，有的想退出，有的想修改规划……总之，纷扰闹得不可开交。

对于哪些企业具体有何种想法及行动的问题，该人士表示不便多说。

难以避免的漏洞

曾几何时，CBD地块风风火火的出让吸引了业界的目光。其两次评标的模式曾被外界解读为“有助于对过去因出让制度缺陷而带来的高地价推高房价问题进行抑制”，并且被认为是对土地出让方式的一种有益的创新和尝试。然而，在今日看来，问题和漏洞依然难以避免。

CBD地块的招标文件显示，中标企业须承诺将拟成立的项目公司注册于朝阳区CBD，同时须承诺将全部中标企业总部的工商注册和税务登记正式迁入CBD。对此，一位业内人士分析认为，政府此举无非是为了增加税源，然而这绝非企业答应就能实现那么简单，这牵涉到方方面面的利益。

“很明显，政府对拿地企业的承诺，过于天真地就相信了，对企业难以履行承诺也准备不足。”上述人士分析，当初土地出让时鼓励联合体拿地，然而联合体中标后情况更为复杂，一旦联合体出现意见分歧，CBD地块的总体规划及建设进度就会受影响。

赵文凯也表示，要化解这些矛盾，政府相关部门还有很多工作要做，包括地下工程和地上建筑建设的组织管理。“要把拿地企业请到一起，让企业之间有一个互动，从而最终确定方案及开工时间，并制定有效的约束规则，避免建设周期被无限期拖延。”

此外，从长远来看，政府在土地出让过程中或多或少存在的“明示”、“暗示”行为并不可取，还是应该理性地回归到“裁判员”和“组织者”的角色。