房价下行趋势下“刚需族”购房境况分析

刘祥锟 汪洋 曹锐 王子豪

【摘要】限购令出台以来，全国房地产市场的住房成交量普遍减少，房价下行日趋明显。随之而来的是房地产投资者和投机者逐渐退出市场，相当一部分地产泡沫被挤出，从而使得房地产开发商把越来越多的目光集中在“刚需族”身上，他们也逐渐成为楼市的主力军。在此情况下，“刚需族”的购房境况成为关注焦点，本文通过对房地产商及“刚需族”两方面的调研得到相关数据资料并通过初步分析总结出“刚需族”当前的购房境况，并在此基础上提出相关建议。

【关键词】房价下行 “刚需族” 购房境况

一、引言

房地产市场是促进消费，扩大内需，拉动投资快速增长，保持国民经济持续增长的重要支柱产业。2010年起，政府对中国房地产市场进行改革。一方面房地产商运用各种方法促进房价的上涨，另一方面中央政府打压房价的决心异常坚决，“国八条”、“限购令”等相关政策的出台便是有力的证据。而在这样的房地产市场中，有这样一群特殊的人群，他们有着强烈的购房愿望，但由于资金因素的限制他们对于购房十分谨慎，他们更加关心最新的房地产政策和房价的变化，同时他们也是房价下行时最有潜力的购房者，这一特殊群体便是“刚需族”。本文以“刚需族”购房境况及其购房前景为研究出发点，围绕房地产商与“刚需族”的供求关系，深入调查研究房地产商当前销售策略是否契合“刚需族”的需要，以达到稳定房地产市场的目标。

二、调研问卷数据分析

（一）受调查者的基本信息

当前政府严控房地产政策将维持“稳中微调”基调，商品住宅市场整体低迷格局持续，供需结构调整使价格首现跌幅。在此背景下，我们在设计调查问卷上时首先对受调查者拥有的房屋状况以及他们对现行房价的意见进行了了解。从表1中可以看出，购房人群以改善型住房和婚房为主，各占42%和28%，保障房及首次置业则相对较少，占总比的9%和7%，另外11%的购房人群具有其他方面需求。就调查中的数据不难看出，房地产市场的主力军仍是手中握有一定资本的人群。当谈到对于未来房价的预期，受访者有44%的人认为变动幅度不大，32%的居民对此没有定论，21%的人认为会持续下跌，3.4%的居民认为会大幅反弹，可见大部分购房者对于未来房价的预期很乐观。这也反映了政府的政策在调控房地产市场上具有一定的积极作用。

表1 受调查者的基本信息

所述购房人群 人数 比例 对现在房价价位评价 人数 比例

首次置业人员 27 6.8% 偏低 0 0%

婚房 112 27.9% 可以接受 21 5.3%

异地创业人群 8 2% 偏高 184 45.9%

保障房 35 8.8% 过高 195 48.7%

改善性住房需求者 166 41.6%

投资房地产 6 1.4%

其他 46 11.4%

（二）近期已购房人群的情况调查

对于近期已经购房的人群，我们主要从以下三个方面进行调查。（1）购房的原因。（2）购房的依据。（3）购房后所面临的主要问题。

从调查的结果（表2）中可以看出，有71%的人群是由于生活所需不得不买房，29%的人群则因害怕房价上涨而买房，虽然购房人群多以生活所需为主，但房价仍然是很多人购房面临的首要问题，这也正是房地产市场的症结所在。对于购房的依据这一选项，在受访的人群中，选择前三个选项的大致相当，均为50%左右。选择“所处地段”所占的比例最高为53%，无人选择“从众跟风”。可以看出人们对地段以及设施要求逐渐提高，更加说明人们追求优质生活的夙愿。至于人们购房后所面临的主要问题，选择“绿化程度”、“房间设计”的受访者所占比例较大，分别为28.6%和17.6%，选择“其他”的人数较少，仅为3%。可以看出人们对于生活质量的要求较高，对于周边环境以及家居环境的在意程度普遍提高。

表2近期已购房人群的情况调查

购房原因 生活所需 害怕房价继续上涨

人数 107 43

比例 71.2% 28.8%

购房主要依据 价格高低 所处地段 软硬件配套设施 从众跟风

人数 48 53 49 0

比例 32% 35.3% 32.7% 0%

所购房主要问题 绿化程度 人文气氛 物业管理 安全防范 房间设计 公共设施缺乏 房屋质量 其他

人数 43 12 17 11 26 23 9 5

比例 28.6% 8.1% 11% 7.3% 17.6% 15.2% 5.8% 3%

（三）近期未购房

当调查近期未购房的受访者时，我们仍从未购房的原因从发，随后又继续调查了为购房人群的选房依据以及他们对房地产商的促销期望。

根据调查结果（表3）可以清楚的看到，对于未购房的原因，在受访者中，绝大多数选择了“无合适的房子”，这占到了总数的71.1%，仅有2.6%的受访者选择了“茫然，不知是否出手”。这说明目前所售楼房的条件并不十分符合“刚需族”的意愿 ，并且大部分的购房者拥有相对充足的资金。从选房的依据来看，半数人选择了“所处地段”，而“软硬件设施”、“价格高低”也分别占到了20%和30%，无人选择“从众跟风”。这也说明了购房者未来购房预期仍较为关注地段等“软条件”。从而“软条件”也是房地产商应该着重改善和发展的地方。至于最后一个问题，促销方面的期望，在受访者中超过大半选择了“价格方面”占总数的74%，也有18%的受访者选择了“配套设施方面”，仅有8%选择了“日后物业等服务方面”。说明价格方面的优惠措施更能吸引购房者，售楼方可考虑在此方面加大促销力度。为消费者提供质优价廉的房源。

表3调查近期未购房的受访者

未购房原因 资金缺乏贷款困难 无合适的房子

人数 43 178

比例 17.2% 71.1%

未购房原因 资金缺乏贷款困难 无合适的房子

人数 43 178

选房依据 价格高低 所处地段

人数 80 110

比例 20% 50%

选房依据 价格高低 所处地段

人数 80 110

促销期望方面 价格方面 配套设施方面 日后物业等服务方面

人数 185 45 20

比例 74% 18% 8%

三、结论与建议

本文基于对武汉、随州、日照的调查分析，得出以下结论及建议：

（一）“刚需族”方面

首先，“刚需族”切忌跟风盲目购房，更不能为了攀比等因素做出错误的决定，其应该对自己的资金量以及所看重的房屋条件有清晰的了解并清楚看待地产商的优惠打折措施，从而进行合理选址，在深思熟虑后再做出适合自己的决定。同时，“刚需族”也应避免过渡乐观的预期，尽量避免盲目等待楼市大幅下降，而应该在价位合理条件合适的情况下进行购房抉择。对于户型和选址方面，适合居住是“刚需族”购房最应该看重的因素，“刚需族”应根据自己的经济能力对所能支付的户型进行筛选，并根据自己认为较为重要的因素进行选址，可从公共设施、绿化程度、文化气氛、交通便利以及物业等方面进行全面考虑。

（二）地产商方面

由于一系列的购房政策打压，楼市出现冬天，相继出现房价连续下跌情况，在此情况下投资投机者被大量挤出，对于房地产商来说，“刚需族”逐渐成为购房的主力军。然而经过前段时间几番楼市的波折，“刚需族”的购房日趋理性，明白自己的购房需求应该如何满足，也知道什么样的产品适合自己，诸如前几年的抢购、跟风、攀比购房现象出现频率越来越低，对此，房地产商应该调整自己的售房策略，以期能够安全过冬。

地产商可以对此做出相应的打折优惠措施并在选址等方面对售楼策略进行调整。同时，在楼房的“软实力”方面，绿化程度的提高、房间设计的改善以及增加公共设施等方式都有助于销售楼房。不仅如此，日后地产商在选址和楼房设计方面应更多考虑“刚需族”的实际情况，建造出适合不同类别“刚需族”人群所需的楼房。在宣传力度方面，地产商应着重针对“刚需族”的实际需求，将自己楼房的相关亮点展现出来，让购房者能清楚看到与自己需求相符合的住房条件。

（三）政策方面

针对目前“刚需族”的处境，相关政策部门应通过政策制定等手段在打压房价的同时解决“刚需族”的购房问题。在贷款限制方面，相关部门应针对不同群体制定不同的方案，对于首次购买生活住房等人群应适当降低贷款难度以及贷款利息，鼓励他们针对自己的需求适时购房。同时，应加强宣传力度并提供正确的导向，防止“刚需族”盲目等待楼市探底。

参考文献

[1]张健.房地产投资基金实务[M].上海:上海财经大学出版社，2008.

[2]姚玉蓉.房地产营销策划[M].北京:化学工业出版社，2007.

[3]尹中立.楼市观察[M].北京:中国金融出版社，2010.

[4]AVINASH DIXIT.博弈策略[M].北京:中国人民大学出版社，2009.

作者简介：刘祥锟(1992-)，男，汉族，山东日照人；汪洋（1994-），男，汉族，湖北随州人；曹锐（1993-），男，汉族，湖北黄冈人；王子豪（1993-），男，汉族，山东日照人；均就读于中南财经政法大学金融学院，研究方向：金融学。

（责任编辑：唐荣波）