叶檀

21CBR：目前中国的房地产市场，北上广等地区仍非常坚挺，还有上涨预期。但是温州等二三线城市却出现了一定程度价格下跌，你怎么看待这种情况？

叶檀：你说得很对。中国目前的楼价已经进入冰火两重天的时代，只是笼统讨论楼价上涨下跌是没有什么意义的。现在就连上海不同地方楼盘的价格、升值预期的差距也非常大。

21CBR：那未来哪些城市的楼价会有上升预期呢？

叶檀：未来政策规划型、交通集聚型等集聚效应高的城市楼价上升预期较高，主要体现在省会等城市。但如果该省存在一个有竞争力的副省级城市，省会的集聚效应会低一点，因为省城的富豪不一定会在省城买房子，比如山东的青岛之于济南，福建的厦门之于福州。

21CBR：但是省会城市很多地区的地越来越少，大多需要旧楼拆迁，拆迁户的问题怎么解决呢？

叶檀：拿北京来说，现在北京望京地区的拆迁工作，拆一套就能获得两套房、外加几百万现金的赔偿。现在的望京就像二十年前的东莞，拆迁户啥也不用干，就靠租房，四处麻将声响彻天空。

21CBR:那你现在会去入市买房吗？叶檀：现在资源型的城市房价都在下跌，除了鄂尔多斯，泡沫相对比较小的城市还有榆林等。这样的城市，你会去买房吗？你会想，我现在入市，是会当冤大头呢还是能抄底呢？抄底一个不慎，就抄成房东了，而且是长期房东。

21CBR：北京写字楼租金涨得疯，这是什么原因？

叶檀：这两年北京甲级写字楼的租金上升了85%，但这并不能说明实体经济在好转，为什么北京的租金在暴涨呢？很简单，北京是所有中心的心脏。我们说上海是金融中心，但央行上海总部的老总也在往北京跑。资源聚集成就了北京的高租金。另外，央企国企整栋断商业楼宇后造成出租物业紧张也是其租金上升的原因。

21CBR：写字楼租金居高不下将会带来什么？

叶檀：内部通胀的典型现象之一就是租金上升。融资成本和租金成本是卡住公司的两个命门，而写字楼租金上升直接导致公司租金成本上升。如果在实体经济下行的情况下，公司租金高居不下，企业向外围市场出逃的可能性也将大大提升。

21CBR：相比欧系和美系车，你认为日系车的前景如何？

叶檀：日系车未来的发展空间确实不如美系和欧系车大，除非它在新能源车领域能有根本性突破。

21CBR：你怎么看未来养老市场的发展？

叶檀：我认为未来养老还是很有前景的，主要原因是人们消费观念的改变。就养老市场来说，衣服等消费较少，最有市场的是保健品和医疗领域。

21CBR：目前中国的制造业发展遇到许多瓶颈，广东等沿海省市迫切需要转型。这些城市未来可以走的路径有哪些？

叶檀：现在全球经济形势不明朗，很多制造业和进出口商品展销会都门庭冷落，但是最近有一个行业的展销会却是例外，就是9月份在美国举行的机器人博览会，场面非常热闹。中国创业板一路悲催，但有几个公司股价依然超过发行价，其中一个就叫“机器人”。在东部城市转型过程中，如果能在机器人配件等科技领域某个方面有所突破，中国的沿海地区就能继续增长。

21CBR：证监会主席郭树清所推动的一系列股市新政后，已经发生了哪些变化？

叶檀：如果从长期投资的角度来看，现在确实是一个低谷。但是什么时候能起来，还不太清楚。投资中国股市，需要投资者是一个好“工兵”，能够把埋在股市各处的地雷挖出来。如果你不能当个好工兵，你会尸骨无存。（采访/吴丹图/文耀）