地产走强背后的“乐观预期”

钟林

截至本周四，沪指距离年初1月6日的年内低点2132点，已经行走了105个交易日。这期间，沪指波澜不惊，甚至杳无生气。但地产板块却是风生水起，虎虎生威。同期累积涨幅统计显示，沪指是6.87%，深成指是14.94%；而地产指数（399200）却是35.60%，地产指数与沪指相差5倍（5.18倍）多；地产指数在23个大类行业中的同期涨幅表现是最好的。

这就非常奇怪了，国务院住建部和国土资源部等部委一再重申，楼市调控政策“四个不（调控政策方向不改变、态度不动摇、力度不放松、调控绝不反复）”；温总理更是说出两句令人印象深刻的警示语：一、在去年2月27日讲，“房产商应流着道德的血液”；二、在今年3月14日讲，“楼价还远没有跌到合理价位”。

政府对地产商苦口婆心也好，再三喝斥也罢，能够说出来的重话都讲出来了。但是地产商就是不太识做，主要城市楼价始终未有深幅下跌及回归。而地产板块却迥然不同，从2010年1月1日至今年1月6日，地产指数累计暴跌45.94%，沪指和深成指同期仅跌33.99%和36.97%。地产板块所受到楼市调控的打击和重创，要远远超过后两者。

还有更搞笑的是，郭主席曾经大呼蓝筹股罕有低估。本栏姑且不将地产板块纳入低估的蓝筹阵营。因为无论怎样，郭主席都不可能在这个季节去公开力挺地产板块。那么，政府遏制及反对楼价狂升，包括证监会所力挺蓝筹板块的态度，显然都没有让地产板块持续走牛的份。如果要按照“炒股要听党的话”的逻辑，也万万不会想到地产板块会走得这么牛。这就出现了严重的逻辑错乱和分析悖论，也让很多笃信基本分析的投资人困顿和迷惑。

现在地产板块已经成为强势领军板块并一发而难收之际，各种事后的解释也就会不请自来，如：

一、央行连续三度下调存准率和一次降息，还有对稳增长、用投资来力保和拉动经济增长的思维惯性，都让地产板块充满遐想空间；

二、地产板块在过去两年多的严重超跌，显然就是跌过头了，跌多了，该板块本身就有强烈“矫枉过正”之估值修复的本能需要；

三、自今年4月以来，各地楼市的“小阳春”频现、刚需释放，对一套房贷优惠打折的重新恢复；四、尤其是有媒体近日杜撰出“发改委人士称地产松绑或是救市第二张牌”，被国家发改委斥之为“纯属捏造”等。

这些亦真亦假的信息频出，其实都在显示，热炒地产板块的机构资金，对此早就是宁可信其有，而不可信其无；也在说明，股市中但凡存在的东西，总有其合理性；还在说明，在一个主要靠联想来维持炒作热点的市场中，既要理性分析，又要不漏掉市场热点和机会，是多么的不容易。

自年初以来，地产板块持续逞强。在过去105个交易日中，该板块累积涨幅是沪指的5倍多，当然也在笑傲其他22个大类行业的同期涨幅表现。很多分析师到现在方才如梦初醒般的发现，该板块居然是一个潜力极大的金矿，并且给出各种事后诸葛亮式的解释。

其实，地产板快走强早就有资金进场的异常迹象。据笔者的一路监测，该板块自今年1月9日以来，就有机构资金在持续流入，动作明显，毫不遮掩。2011年度年报和今年一季报也在分别显示，社保基金在去年市场最悲观的时候，悄悄对10多间内房股有明显介入或增仓；今年一季报中，内房股又是公募基金重仓或加仓增持的主要板块。

在今年前5个月，楼市调控政策并不曾有任何放松。少数城市想“搞搞震”，也被中央主管部门先后果断叫停；楼价疲软和现房库存的持续增加等毫无新起色及变化。在绝大多数被限购的城市，不够资格的买房人，想买又缺少“入场证”；有资格的买家，应该还是被观望的心态所主宰。

应当承认并佩服这些积极介入地产板快的机构资金，似有先人一步的超人预见功夫。内地多个城市5月份的销售数据大多向好，显示地产行业基本面在回暖，对地产股价有支撑。在稳增长的大前提下，楼市调控政策明显不再加码收紧，在前期一系列保证刚需的政策措施出台后，楼市销售出现积极变化。

北京近期公布的官方调查统计数据，开始印证市场正在转暖。1至5月，北京商品房销售面积为465.7万平方米，同比增长3.1％。虽然增幅很小，有指这是自2010年4月中旬调控后同比首次出现上涨。以5月份单月来看，住宅销售面积为109.5万平方米，同比上涨107.8%，环比上涨29.6%。同时，1至5月，北京完成房地产开发投资940.9亿元，同比增长2.8％，增速比1至4月提高1.4个百分点。

其实，早在去年10月下旬，温总理在天津就讲过宏观调控要“预调微调”，这应该是银根、流动性将要宽松的最早及最清晰的政策信号。其后虽然央行“放水”的过程较慢，但一直有乐观的预期在支撑及发酵。从去年下半年至今，下调银行存准率已经三次，还有一次降息，股市的多头由此欢呼雀跃。但最应该偷笑的，肯定必属楼市无疑。央行在今年第二次下调存准率之际，就有银行界人士指出，该次放水的4千多亿流动性中，进入楼市的，应该占到4成。

事实上，即便现在地产板快已经上涨35.60%（年初至周四），但其整体的平均市盈率也才不过16倍多一点。虽然比银行板块是要高出不少，但相比其他板块，依然还是具有低估值优势。只要调控政策不再加码、流动性宽松的预期依然在持续，地产板快继续震荡向上，还是可以预估的。

在这一轮楼市调控中，有极度看淡楼市的大空头曾经放出狠话称，主要城市楼价（均价）要跌5成；地产企业多半要“执笠（倒闭）”；还有更加荒诞的预言：这一次调控结束后，看谁还敢再炒楼？但到目前为止，这三大很吓人的“预见”迟迟未能应验，或者根本就看不到。

在5月下旬，《2012中国房地产上市公司测评研究报告》发布。2011年度地产商的前10强，依旧有8席还是老面孔，万科、恒大、中海、保利再次雄居前四，“四大天王”座席企稳；华润置地、龙湖、碧桂园、世茂、富力、金地位列十强。其中，港股7家，A股3家。与2010年相比，前五位席次保持不变。

2010年排在第11名的碧桂园和第14名的金地两家后来居上，跻身10强。显示出，尽管全国有五、六万家地产商，但在前100强，尤其是前10强企业的经营业绩还算较为稳定，没有出现大幅震荡。高负债也好、现金流捉襟见肘也罢，包括地产商拿地的劲头或疾或徐。但到目前为止，暂时依然没有实质性危及这些企业的“命根”。在大型房企中，市场不时能够听到麻烦不断，甚至岌岌可危的资讯，多半与绿城有关。其他的大公司，似乎没有这么多“绯闻”。

当然不能说地产商还在尽享“好日子”，全行业其实早就是“一片惨淡”。以行业营收增幅来看，从2009年的78%，到2010年的58%，再到去年的2.49%，完全就是“王小二过年”，全行业营收最近10年来首次仅现个位数增长。

包括A股和境外上市的176家地产商，2011年营收均值为55.91亿元，同比略增2.49%，与2010年相比大幅减少了56个百分点；上市房企营业利润均值15.56亿元，同比下降3.90%；2011年全年首次出现上市房企总体利润负增长。

进入5月份以后，各地有关楼市销售再现火爆的新闻不绝于耳。什么“小阳春”、红五月、“千人抢购”之类的新闻和图片又在接踵而至。“四大天王”居然破天荒的首次出现5月单月销售成交同时突破百亿元的盛况，既是严厉调控之下的新景观，又在说明，这四大天王已明显形成标杆房企的第一梯队，在此轮调控之后，房企的分化将更加严重。已公布5月份月报的15家上市房企，当月的销售额环比增长22.55%。1至5月，15家标杆房企销售金额同比上涨7.15%。

上述销售数据显示，一、即便全部都是由符合限购条件的刚需在出手、绝无炒家，也足以支撑这些地产商的苦日子不再那么难捱；二、集体突围、以价换量等已经成为标杆地产商的普遍共识，前提当然无可避免都是以牺牲、放弃利润为代价。据称，业内今年只做而不说的要诀是：“业绩达标、利润减少”。也在说明，红五月和楼市回暖等，至少又可以让一批地产商高兴一阵，又可让其好过一阵。