打造精品楼盘

于哲

产品时代，品质置业，这是地产行业在宏观调控后的新时代特征。无论从其盈利，这是从其市场市场客户购买特征，都在发生着显著的变化，以往那种“皇帝女儿不愁嫁，速度规模取胜”的时代可以说已经。并将永远成为历史，而且，随着中国城市生活的不断发展，居民对城市生活的理解也正变得日益成熟。社区作为城市居民分享城市资源的基本平台，也正日益被城市居民所理解和重视。所以品质置业正日益成为地产业发展的主规律。

为什么需要精品?

房地产市场正发生着一系列深刻的转变。因为房产本身的保值增值功能，购房就不可避免其投资性。只不过是现在的房产投资是由“短炒”渐渐转变为中长期投资。而对房地产开发商而言，以前是投资于土地就能够赚大钱，而由于近年来土地价格的大幅度攀升，其涨价速度更快于房价上涨速度，所以房地产开发商的利润比以前逐年下降的，现在的房地产业已从早几年的暴利行业变成了风险行业，但风险和回报并存，就是看谁能减少风险竞争胜出。

“许多人不是没房子住，而是住得不好，需要改善。”因为对房子的需求及购买力各不相同，而价低的中小户型房子，或是同一地段内同一品质价格较低的房子，也能够畅销，笼统的市场已经细分化了。因此，房地产业界要“打造精品、推出精品”。

精品的內涵是什么?

“品质+品位+服务=精品。”按照不同购买能力的消费者的需求，做出适合不同人群居住，喜欢满意的楼盘，这些不同楼盘无论价位的高低，都可称为精品楼盘，而并不一定是要高档楼盘才是精品。

做到了这三个方面，才是实实在在的精品。首先，品质中，质量是基础，搞得再怎么风格各异，花花绿绿，房顶却漏雨，这肯定是不行的。户型的实用是居住功能的基本原则。不玩花俏的造型，简约才能实现高利用率，不要舍本逐末。

精品楼盘也一定会是服务到位、配套细致的楼盘，服务要做到实处，真正的让住户感觉到放心、省心、舒心。他举了个例子，在深圳一个离市区较远的楼盘意外火爆，引得他前往一探究竟，最后他发现玄机就在于该楼盘完善的配套设施。以及出色的物业服务。

如果说楼盘里的游泳池、喷泉过于奢侈，超出了该小区居民的平均承受力，那这种不切实际的所谓的高档精品，其实就是浪费。有的楼盘更因此而卖不动。买得起、用得起，是精品楼盘的前提，有的楼盘价值上亿，可一年也就卖出去一套，这种不能实现销售目标压在开发商手里的精品算是精品吗?”

下面以大连大华凌水项目实际操作为例，谈谈打造精品楼盘品质、提高品位的手段，供大家研讨。

1楼盘的产品定位

1.1住宅产品策略及产品选择

产品策略——以有别于普通城市住宅的稀缺产品作为项目价值标签，树立项目高价值、高形象，以高容积率产品制造更多可售面积，为项目赚取高利润。

产品选择——空间维度：以丰富的产品线，多元的产品类型迎合不同的客户；

时间维度：随着项目和区域的不断成熟，客户的发展演变，推出不同的产品。

1.2产品配比

以高层为主，兼有小高层、洋房和少量别墅。

高层、小高层约占60％～70％，客户策略：中低端的首次置业客户和大户型产品针对的改善型中高端客户。

洋房约占10％-15％，客户策略：中高端改善型客户。

别墅约占10％-15％，客户策略：标杆型产品针对高端支付力较强客户。

1.3商业产品定位

软件园区域目前的商业配套设施主要聚集在数码广场和学苑广场周边，满足周边人口的日常生活及普通消费，部分住宅小区有底商配套。

1.4商业现状分析

(1)形式。

区域目前商业形式单一，以数码路沿线的街铺为主，少量住宅底商。

(2)业态。

多是为周边居民提供生活便利的生活配套类商业。餐饮、便利店等业态较多，少量中端品牌服饰店。

(3)档次。

区域居住人口收入较高，但商业分布零散，以日常便利配套为主，档次杂乱，形象一般。

(4)分布。

数码路东侧，好又多超市及国美电器两大主力店周边，商业相对聚集。数码路东侧较多餐饮店铺。其余基本为各住区底商。

(5)供应。

区域内未来商业供应主要以生活配套为主，缺乏满足中高端消费的综合商业，难以满足区域中高端消费层次。

1.5开发策略

前提1：机会——区域内商业需求大，项目地块具有较高商业价值

需求：项目地块周边聚集了较多住区，居住人口多，东侧和东南，聚集了大量高校，以及软件企业。将形成较大量的消费需求。

供给：区域内目前商业档次一般，业态单一；且没有满足中高端消费的综合性商业。

前提2：难题——项目总体共2l万的商业体量。

前提3：目标——商业部分尽量减少持有，以销售为主。

1.6本项目的商业开发

方向一：充分挖掘项目的商业价值，满足本项目业主及区域周边人口的消费需求。

方向二：部分公建物业弹性处理，开发可商可住的公寓产品。

1.7区级商业主要突出风情。结合项目整体形象，打造特色的“院街商业”

2场地营销

场地营销不是简单的交房标准展示，场地营销高于交房标准示范区，而是注入了楼盘形象主题、生活元素、服务理念的场景。从组成部分来说场地营销包括以下内容。

样板段内：样板房、售楼处装修、绿化景观、建筑外立面、建筑门窗、商业气氛营造、其他单件配置、公共部位装修与设施。

样板段外：样板段沿途交通导视、样板段沿途景观绿化、样板段沿途商业气氛营造。

总之，该如何打造精品。在中国的大地上，楼盘流行的风格是百花齐放。“去年流行北美风格，今年流行欧洲风，把西班牙风格照搬，就是精品了吗?这些都会看腻。”精品其实是因地制宜，适合当地人居住习惯，体现当地深厚文化，能够传承本地建设风格的才是真正的精品。

在这呼唤的精品的时代，如何打造精品呢?做精品要做好每一个细节，对细节的精雕细琢会使楼盘的效果得到更大的呈现。精品不是仅仅靠花钱就能实现的，档次并不代表文化，并不代表品位。品位不是炫耀，不是高档建筑材料的堆砌，夸张奢华不是文化品位的表现，品位是和谐、舒服，是依靠好的合理化设计，是充分考虑到细节，真正实行以人为本。

不管房子外形怎么变，只要把好质最关，将文化、品位融入到骨子里，并有良好的服务，一定能达到精品的要求。