商业地产也限贷 仍有黄金十年?

刚刚过去的“金九银十”，并没有让处于调控下的住宅市场发出一丝光彩。然而，随着住宅市场的低迷，商业地产的成交量与价格却出现明显升高。

据21世纪不动产上海区域市场中心统计显示，受住宅限购造成的购买力转移影响，上半年上海市新建商业、办公项目累计成交面积为近五年最高值；成交均价达2.13万元/平方米，同比大涨39.7%，为历史最高位。

然而，担心很快出现。去年8月上海银监局发出商业地产信贷风险提示，要求禁止个人消费信贷用于购买商业用房。同时，上海各商业银行必须在商业用房竣工验收成为现房后，才能对买房人发放商业贷款，而之前则是在结构封顶后。之后，南昌、重庆等城市的部分商业银行也陆续暂停办理商业地产按揭业务。

从叫停商改住，到禁止商业期房贷款，房地产市场的气氛骤然收紧。这是否意味着之前被称为政策“避风港”的商业地产，也打上了政策严控的标志？

限贷影响不大？

限贷政策发布第一周，上海商业地产成交量就明显锐减。“酒店式公寓不限购、不限贷！”“30万首付，黄金地段的商铺！”这样的广告语随之消失。

一位房地产业内人士透露，现在已经开始有开发商准备抛售手中的项目了，据他了解，这样的案例还不少。

在上海商业银行率先禁止个人消费信贷用于购买商业用房后，去年9月份，南昌的部分商业银行也暂停办理商业地产按揭业务，去年10月初，重庆的多家商业银行也收紧商业地产贷款。而北京、武汉、青岛等城市各自推出非住宅房产税，租赁、转让土地税等各类通知也层出不穷。虽然这些税费法尚未对整个商业地产市场造成巨大的冲击，但其背后的意义却极其深远——原本逍遥于调控外的商业地产，如今也逐步被纳入监管的范围。

“这些政策的出台，对近期过热的商业地产市场起到了风向标的作用”。有业内人士表示，银行叫停个人消费类贷款购置商业地产，从宏观层面来看，收紧银根是主要诱因。但是，不排除在未来银行全面停止商业地产购房贷款的可能。

对此，高纬环球中国区董事总经理张良军有不同的看法。“我觉得影响不会那么大，个人投资的商业物业毕竟是少数，尤其在北京和上海，市场可以拿出来散售的物业少之又少。在商业地产市场，这种投资性的小型买家并非主体，真正的主体还是一些机构性的买家和一些企业。”张良军说，目前的限贷对商业地产影响不会太大。

有调查也显示，在商业投资客群中，只有很少部分使用个人消费贷款来购置物业，粗略估计其市场比重不超过10%。

对于目前的调控信号，大部分商业地产开发商表示并没有恐慌。汉宇地产董事总经理施宏叡分析说，早在银监局发文之前的几个月，上海各主要银行出于风险和额度的原因，就已经逐步对期房的商业地产项目停止贷款。“目前不少在售的未竣工的办公、商业项目在客户蓄水期就已经做好了资金回笼周期上的准备。因此，对于上海的不少商业地产房企来说，这并不是突如其来的靴子。”

施宏叡还指出，即便是以前可以贷款购买商业地产时，贷款门槛也很高，首付5成以上，最长10年，利率至少是基准贷款利率的1.1倍，因此市场上通过贷款购买商业地产的客户比例并不高，限贷的影响自然有限。

商铺影响更大

如果说限贷对商业地产的影响有限，那对于商业地产开发商来说，竣工后方可发放贷款的规定，影响就颇为深远。因为，从结构封顶到竣工验收，还有相当的装配工程量，后续工程的资金消耗在某些高端项目中占到3-4成甚至更高。

从成交的情况来看，办公楼受限贷政策的影响整体要小于商铺。对大多数位于成熟地段的甲级写字楼来说，在销售之前都已竣工，而此次的限贷主要针对商业期房项目，尤其是对个人贷款用于购置商业项目起到了很大的限制作用，对于大型的商铺和写字楼而言，受限购政策的影响则相对小些。

信义房产分析师朱平平说，对绝大多数的甲级写字楼项目不会产生影响，因为多数甲级写字楼都已竣工。但大约有三四成的商业项目将受到影响。

上海一些从事商铺开发和销售的开发商说，限贷政策带来的影响已经显现。很多商铺因为限贷政策而不能销售，那些已经成交但尚未办贷款的商业地产项目也存在一定的变数。由于限贷政策的出台，这些已经支付了首付款的预售合同，开发商需要到房子交付时才能从银行拿到余款。而这也使得开发商的资金周转时间延长了七八个月。

商业地产迎来调控？

随着住宅市场限购效应的持续发酵，资金转向商业地产早已成为公认的事实。

国土部智囊机构中国土地勘测规划院发布的研究报告显示，北、上、广、深4个一线城市及14个热点城市二季度商业地价全线上涨，且幅度远远大于住宅地块。报告为此特别提醒，在不断加强对住宅市场调控力度的同时，应密切关注因在住宅市场上遇阻，房地产投资、投机资金转向商业地产寻找出路的倾向。

中国土地估价师协会研究称，未来两三年里，上海市场新增的商业办公项目将以30%左右的增幅入市。而市场存量方面，截至7月底，上海写字楼市场存量达到峰值28674套，同比提升16%，如果按7月的销售量计算，最起码要21个月才能消化完毕，这还不算未来的市场新增供应。

“正是商业地产的过热引发了银监会的关注”。一位业内人士分析说，这意味着相关部门对商业地产的信贷预警将趋于严格化、持续化，未来政策直接针对商业地产的调控可能为时不远。

上海汉宇地产副总经理杨坚东说：“我担心会在今年年底针对商业地产出台首付以及利率提高的政策，毕竟现在部分游资已经或正在转向商业地产。”

21世纪不动产上海区域分析师黄河滔也认为，此次商业地产限贷政策的突然出台，表明商业地产的风险已为政府重视，不排除未来类似限购的政策出台的可能。

不过，商业地产大佬万达集团董事长王健林认为，房地产调控从住宅延伸到商业地产的可能性不大，因為与住宅不同的是，商业地产可以提供商店、百货、零售场地，是符合国家扩大内需政策的，不应当进行调控。此外，也没迹象表明，投资普通住宅市场的资金都流向了商业地产。

对此，RICS中国区主席、BDGH八达国瑞副董事长李旭也表示：目前，银监会也只是警示银行的信贷风险，并没对商业地产投资作出限制规定，同时对一些盲目进入商业地产的开发商也投资者起到一个警示作用。

中国商业地产联盟副会长兼秘书长王永平对此分析说，商业地产是地产的一个部分，限购商业地产可能会使这部分资金又回到住宅，况且它并不涉及国计民生，影响面也没那么大。

“因此我认为限制商业地产既没有必要，也没有意义。”王永平说，从政策调控方向来看，住宅市场仍将是调控的“主场战”，而商业地产无关普通老百姓关心的民生问题，不大可能出台紧缩性的调控政策。禁止商业项目期房贷款这样的政策，目的在于规范金融和投资秩序，防范因为违规预售而给投资者和银行带来市场风险，并不是打压商业地产。所以预计未来相当长一段时间，以投资需求为主导的商业地产将继续走强。

黄金十年？

DTZ戴德梁行近期发布的最新研究报告表示，中国商业地产将进入黄金10年。随着城市化进程的加速，商办物业正在迎来新的需求与机遇，而住宅市场的严厉调控又促使大量资本进驻商业地产。各种利好之下，商业地产市场群雄并起的火爆场面不断升温。

“只是，火爆的背后未必真的景气”。高力国际商铺服务董事朱喜平的这一感慨似是对扎堆转型的房企现状最为客观的评价。

在银行收紧信贷之前，资金问题已经几乎是所有开发商的共同难题。“商业项目的运作成本很高，如果做持有型物业，回款时间至少需要8到11年，在银根缩紧的背景下，企业的压力更大。”阳光新业副总裁杨宁说道。

“在我看来，商业地产是个异常残酷的行业。商业地产不像住宅，住宅市场可以存在很多赢家，而在商业地产领域，强者恒强，最有价值的客户想进入的都是一线城市的黄金位置。”全国房地产经理人联盟常务理事王伟业表示，商业地产一旦形成泡沫，确实会比住宅更严重。

而万科总裁郁亮就曾表示，未来5年内，万科80%的开发比重依然会是住宅，因为“我们对商业有恐惧感，商业要是出现泡沫，比住宅厉害”。

第一太平戴维斯项目策划部总经理徐伟成认为，房企转型商业地产，很多是抱着一种圈地投机的心态去做，这种心态做不好商业地产，商业地产本身是一个需要耐心和资本的项目。所以，目前房企应该放慢脚步，若开发商真想成功转型，既需要积累经验、又需要储备人才，包括开发、招商、运营、管理，还有集团内部的资产管理。

香港恒隆地产董事长陈启宗此前在一次论坛上表示，目前很热的商业房地产有很多不确定性的因素。中国未来的50年会有许多的商业垃圾大楼。现在住宅这个饼越来越小，所以越来越多的人进入商业房地产领域，结果就是垃圾大楼会大大增加。

如果说，未来10年，商业地产将迎来黄金十年，那同样，未来的5~10年，商业地产是一个相当残酷的年代。（据《投资有道》）