浅谈房地产开发企业财务管理的重点及相关结合点

许高觉

摘 要：财务管理是整个企业管理中极为重要的一个方面。房地产开发企业的财务管理，应根据房地产行业的特点，着重抓好融资管理、合同管理、成本控制以及预算管理等重大环

节，并在这些工作中将相关的管理工作结合考虑，共同平衡，齐抓共进，才能使房地产企业财务管理上一个台阶，取得应有的效果和效益。

关键词：房地产企业资金合同成本、预算结合

房地产开发企业投资大、贷款多、风险高、周期长、涉税繁、政策强。要加强房地产开发企业的财务管理，可从下列四个重点和相关结合点着手：

一、项目融资工作和扩大企业规模、降低资金成本相结合

资金是房地产开发企业的命脉和血液。由于房地产开发企业资金投入量比一般企业大，要使开发项目顺利完成，解决融资问题是企业的头等大事。按银行业一般规定：房地产

开发项目总投资中，自有资金应达到40％或以上，相应融资额度为项目总投资的60％或以下（具体操作上应根据银监会最新规定，尤其是目前国家对房地产业的调控加强不放松，

故政策规定上可能更严）。对成立初期的企业，自有资金就是指公司的实收资本（或股本）。作为房地产开发企业，首先，在拿地前就必须进行深入的项目可行性研究，对项目总

投资作出合理的预算。项目开发的第一笔大额用款就是支付土地款，它占整个开发项目成本较大的比重。目前开发项目的土地一般采用招拍挂的方式出让，企业在拿地前先要支付

一定的保证金，而后按土地出让合同付款进度要求，按时付清大笔土地出让金和动拆迁补偿费等土地款。土地款一般不可能得到银行贷款的支持，而是靠股东的自有资金投入。公

司成立时有可能的话，将要支付的土地款先作为公司的注册资本投入，扩大企业规模，使开业后自有资金就达到项目总投资的40％，便于后续的银行贷款操作；若有难度的话，则

在公司成立后立即先考虑扩大企业规模，增资扩股，直至达到项目总投资的40％或以上，才能向银行争取项目开发贷款。若该房地产开发企业有外资性质，则公司成立和增资都需

商务部的审批，每次增资额度应在市商务部相应规定之内，突破则需上报国家商务部审批，相应审批程序将会较长且难度较大。

公司成立后，立即就应着手和多家银行进行洽谈比选，在这过程中应熟悉掌握国家最新的金融政策，尤其是掌握银监会对固定资产贷款的规定和准入要求等，对贷款10亿元以

上的开发项目贷款，应根据银监会的要求，组织二家以上的银行组成银团，开展银团项目贷款，可适当规避风险。融资前期工作阶段结束后，应进一步在多家银行中筛选出了几家

主要银行作为组成银团的重点银行进行重点洽谈，并从中选出牵头行，以及副牵头行和参与行组成银团贷款，并尽可能根据项目总投资预算和自有资金到位情况申请到足额的贷款

额度。在银团贷款过程中，应掌握办理相关手续（各类审批手续等）的可操作性和时效性。可将整个开发项目贷款分为二段：甲段为土地使用权抵押（主要依据为土地出让合同）

；乙段为在建工程抵押（主要依据为施工总承包合同），便于实际操作中提供相应的“四证”资料和进度完成资料等。

融资中另一项重要工作就是降低资金成本。可在银行洽谈比选中对银行采用竞争机制，以促使几家银行降低贷款利率，最终使整个银团降低资金成本。当然，不同的金融形势

，不同的贷款政策将会有不同的融资结果和不同的资金成本。除了上述采用银行贷款方法外，在目前房地产企业调控严厉，银行融资无法满足需求的情况下，也可考虑向信托机构

、关联企业、民间融资机构等不同渠道进行融资。当然，这时更应权衡资金成本的高低，尤其是要考虑实际贷款利息高出银行贷款利息的部分，因为该超出部分的贷款利息在税法

上是不允许税前扣除的，这对整个项目的开发成本影响也会较大。

二、合同管理工作和内控制度执行、资金计划管理相结合

合同管理是房地产开发企业财务管理的重要一环。开发项目的资金使用，主要通过签订各类合同（土地出让合同、施工承包合同、设备采购合同、设计咨询合同等等），并在

合同履行过程中对各种合同款的支付得以实现。为使合同管理和项目资金的使用更加规范化、系统化，首先应制定企业内部控制制度、资金管理制度、合同管理制度等，应规定：

超过一定金额的项目用款都应签订合同（一般可定在2000元以上或5000元以上）；所有业务必须先订立合同，经相关部门负责人、分管领导和总经理流转审批后正式签约，对重大

合同或超过一定金额的大额合同必须经法定代表人亲自签署（如土地出让合同，施工总承包合同，银行贷款合同等），设置审批权限和实行集体审批制进行内部控制，最后才予对

合同履行实施；并可结合制定一系列业务流程加以控制，包括 “合同审批流程”，“合同付款流程”，“费用报销流程”等，并配以流程图形式直观表现。财务部应建立合同台账

及时登录每一笔付款和发票收到情况，每月编制“合同付款履行表” 和“总包及分包合同付款明细表”等表式反馈合同履行情况。另外不可忽视的是一头一尾工作，即：合同签订

前涉及付款环节财务应参与切入，尤其是大额工程招投标的项目财务负责人应参与；合同付款后财务部的对账确认和反馈，包括对外：与总包单位的每月对账；对内：与公司合约

部门的核对确认，并对总包支付分包款的及时跟踪和督促等，将“事前”、“事后”的工作也纳入整个支付体系。对合同中涉及银行保函及其他法律问题的应与法律顾问及时联系

，与相关部门协商解决。

合同付款环节实质上就是资金的使用管理，为严格把好项目用款关，首先应制定各种资金用款计划。财务部应每年编制财务决算和下一年度财务预算，积极配合和协助各部门

每月、每季、每半年和每年編制修订资金计划，汇总后对资金作出平衡，在此基础上认真编制整个公司的月度、季度、半年度和年度的资金计划和下年度财务预算；在实施控制方

面，对每笔付款尤其是工程施工大额付款，除了严格按合同条款履行和审核付款外，并结合银行对资金监管的规定，对单笔超过500万元的项目付款，要根据银监会实贷实付制和受

托支付的要求，上报银行作委托支付申请后才予付款。做到每笔付款用途明确，进度合约，经得起审计检查，并每月通过编制“资金月度计划执行反馈表”，对每月资金使用情况

进行反馈和检查分析。

三、成本核算工作和符合税法规定、保证稽查清算相结合

加强成本核算管理既是企业的一项基础工作，也是企业致胜的关键因素之一。房地产企业开发成本核算中成本名目繁多，其中有两项重要的区分：一是各类开发成本对象的区

分，二是开发成本和开发费用的区分。两大区分只有在同时且充分掌握各项税收政策和会计准则的基础上，才能合理准确地核算和区分，否则开发阶段核算上的失误，将带来经营

阶段和清算阶段的稽查风险、税收风险和经营风险。

成本对象的区分和确定，是开发项目成本核算的前提和首要任务。按可否销售和功能区分等六大原则，对公司开发的项目按成本对象区分劃类（如：公寓、别墅、办公楼、商

业、酒店等）。应结合当地税务机关的要求，在项目开发前（或预售证办出后）及时向税务机关上报备案。成本对象确定后，各类成本核算内容怎样通过合理的分配方法归集到各

类成本对象中去，这是成本核算的关键，将直接关系到各类成本核算的准确性和公司利润结算的准确性。

根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》第二十九条规定：企业开发、建造的开发产品应按制造成本法进行计量和核算。其中应计入开发产品的费用属于直接成本和

能够分清成本对象的间接成本，直接计入成本对象，共同成本和不能分清成本对象的间接成本，应按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象，具体分配方法可按以下规定选择

其一：（一）占地面积法；（二）建筑面积法；（三）直接成本法；（四）预算成本法。税法并规定：一般土地成本的分配采用占地面积法。如确需结合其他方法分配的，应商税

务机关同意。在实际工作中，即使采用建筑面积法或直接成本法区分，也应采取：能分清直接用于该成本对象的成本支出就先直接计入该成本对象，不能分清成本对象的再按建筑

面积法或直接成本法分配。例如发生的各类设备成本及相关费用，能分清那些设备直接用于那一类成本对象，先直接计入到各自的成本对象中去，而有些设备和有些相关费用是多

种成本对象共用的且无法区分各类成本对象的，就再按各类成本对象的建筑面积或直接成本法进行分配。否则，若简单地采取单一的建筑面积法分配，就会出现所有已分类的成本

对象的成本单价都会相同的情况，由此产生各类成本单价明显不合理的现象。在这项成本核算管理工作中，财务部应负责做较大的基础性工作，对所有合同逐一查阅梳理，按成本

对象区分归类，必要时可联系财务软件公司，专门设置成本核算模块帮助核算，最后按成本对象归集直接成本和分摊间接成本，并计算出每类成本对象的实际总成本和单位成本。

在正确按成本对象核算成本的同时，还应正确区分开发成本中的开发间接费与开发费用（即期间费用），这不仅关系到会计核算的准确性和企业所得税汇算清缴工作，还直接

关系到土地增值税的清算中扣除数的基数的准确性，而土地增值税在房地产开发企业的税费支出中占很大的比重，少则几千万元，多则几亿甚至金额更大，影响利润额也较大，税

务机关会重点清算和稽查，对已列入开发间接费中的不合理的部分(包括不合理的借款费用等)予以剔除，再作为扣除数基数计算开发费用和加计扣除部分，故稽查涉税风险较大。

坚持按税法要求做好上述两大成本区分，加强成本核算管理，一方面避免以后所得税汇缴清算和土地增值税清算带来的不必要的麻烦，并为企业提高经济效益作出应有的贡献

。

四、从会计到预计，项目投资开发预算和各类经营方案预算相结合

如何使项目投资开发预算更符合实际，如何使项目获取不菲的经济效益和良好的社会效益，是作为财务负责人值得深思，值得探索的一项工作。首先，在公司成立前，在土地

出让金支付前后，以及在企业扩大规模、增资扩股中和在向银行贷款的申请过程中，都离不开一项很重要的工作，就是对项目做专题可行性研究报告，包括对项目总投资作出预算

，和以后在各种经营方式下的资金回笼，项目投资回报的预算，从静态、动态角度进行财务预算和敏感性分析。财务部在公司合约部对项目工程建造成本估算的基础上，对整个项

目的各类开发成本和费用进行预算，进而编制项目总投资预算，并结合实际工程进度情况适时修订编制“项目投资流量预算”（自项目开发原始投入起到项目竣工止）。当项目开

发到一定阶段，应根据市场部与客户的接触洽谈情况，经常性地针对不同经营方案作出财务测算、评估。这些经营方案包括：股权转让方案；出售和租赁方案等等。应经常修订编

制自项目开发到经营后阶段的各类预算报表：“项目资金平衡预算表”、“项目现金流量预算表”、“土地增值税估算表”、“销售资金回笼测算表”、“租赁经营各年收入测算

明细表”等等，并从静态和动态方面都加以测算，静态方面主要测算：回收期、股东投资回报率，净资产收益率等指标；动态方面主要测算：净现值（NPV）、内含报酬率（IRR）

、动态投资回收期，净现值指数等指标，并结合敏感性分析，对不同经营方案进行比较，分析利弊，从中选优。财务部应每年向董事会作财务决算汇报和财务预算计划，对预算的

项目总投资和经营各方案也应经常性地向公司领导层汇报，一方面让高层领导及时了解项目总投资情况，另一方面供最高决策层作出经营方案的选优决策。

预算工作既是一项十分重要的财务管理工作，也是房地产开发企业在项目开发阶段和经营阶段的一项常态化工作，它把开发预算和经营预算紧密结合起来，使我们的财务管理

工作从一般的会计核算上升为与经营紧密结合的管理会计的预算管理上来，为企业效益的提升提供决策性的依据。

结论和建议：

房地产开发企业根据其自身特点，更应花大力气抓好各项财务管理，同时要注意各项财务管理的重点和结合点，并与企业管理各环节紧密相连，只有这样才能取得较好的管理

效应，使企业财富效应同时得到提升。（作者单位：上海金虹桥国际置业有限公司）

参考文献：

［1］ 徐晓丽.财务管理与企业发展的探讨［J］.商，2011,(10）.

［2］ 刘朝坤浅谈房地产开发企业税收的几个问题［J］.会计师，2010,(02）.

［3］ 陈岚房地产企业财务风险及防范策略［J］.会计师，2011,(05）.