明年房价：整体稳中有降，一线城市或涨

项峥

根据国家统计局最新发布数据，我国楼市回暖特征非常明显。2012年前11个月，全国商品房销售面积同比增长2.4%，而前10个月为下降1.1%。但区域分化较为明显，其中，东部地区商品房销售面积同比增长5.0%，增速比前10个月提高3.6个百分点，分别高出中部地区和西部地区1.2个百分点和8.5个百分点。

楼市区域分化，虽与我国各地经济发展水平差异较大、购买力参差不齐密切相关，但新国八条出台后房地产开发企业开发策略转移也是一个非常重要的因素。新国八条出台后，由于一线城市严厉执行限购和限贷政策，明显影响到房地产开发企业的积极性。部分房地产开发企业转而加大二三線城市的房地产开发力度。

数据显示，2012年前11个月，中部和西部地区房地产开发投资增速分别高出东部地区4.6个百分点和4.7个百分点，延续了2011年的发展趋势。但二三线城市楼市需求毕竟有限，特别是外来人口需求少，本地居民购买力不足，房地产市场供过于求的特征更加突出。前11个月，在全国楼市整体回暖的大背景下，西部地区商品房销售面积仍同比下降3.5%，楼市回暖速度明显弱于东部地区和中部地区。

2013年在楼市整体去库存化过程中，区域分化将会更加明显。截至2012年11月末，全国商品房待售面积达3.36亿平方米，大约占用近2万亿元资金。因此，局部热点城市住房供求关系调整，不会改变全国房地产市场整体调整、去库存走势。

展望2013年，我国楼市区域分化走势仍将延续，并更加明显。一线热点城市房价上涨压力或将增大。虽然整体看一线城市住房供求关系基本平衡，但局部或短期内可能存在供不应求的矛盾。因此，需要密切关注房价上涨幅度，及时加大住房供应，提高住房供求期限匹配度，合理引导社会预期，抑制房价上涨。而三线、四线城市楼市供过于求矛盾或将加剧。通常，房地产开发到建成使用，周期大约为一年到一年半。今年以来较快增长的中部和西部地区的房地产开发投资，将于2013年形成实际供应，将会显著增大所在地区的住房供应，供过于求的矛盾将会进一步加剧。

楼市区域分化走势，也可能会影响到区域房地产金融政策。目前看，2013年我国将继续执行稳健的货币政策，为保证宏观经济没有水分地增长，需要不断改进货币生成机制，稳定贷款增长成为必然选择。由于一线城市楼市供求关系较为紧张，需要加快土地供应和住房开发，客观上需要金融机构融资支持，预计房地产开发贷款增长可能会加快。但三线、四线城市房地产金融风险加大，金融机构或将收紧融资政策，加大贷款催收力度。在贷款之外，房地产开发企业或将更加依赖信托贷款融资，其中隐藏的金融风险也不容忽视。

最近，中央召开会议，研究部署了2013年的经济工作，明确提出要加强房地产市场调控和住房保障工作。由此可以预测，2013年我国房地产调控政策将不会放松，在限购、限贷政策之外，还可能会改进房地产税制，扩大房产税试点范围。此外，由于三线、四线城市住房供应供过于求，房价回调力度加大，也会影响到整体楼市预期。严厉执行限购、限贷政策，加上其他的房地产调控政策影响，且楼市整体库存压力较大，宏观经济内生动力依然较弱，预计2013年房价运行总体仍将处于稳中有降的调整态势。