精装修 前路望新标

谷莉敏

随着人们对现代家居环境的要求不断提高，一步到位的精装修受到越来越多家庭的关注。

随着人们对现代家居环境的要求不断提高，一步到位的精装修受到越来越多家庭的关注。精装修不仅反映了人们对现代生活的高品质要求，还是体现住宅内在品质非常重要的内容，可以说精装成品房已逐步成为住宅业发展的大趋势。近日，由中国建筑装饰协会主办的《住宅精装修质量标准研讨会》在北京甘家口大厦10层会议室举行。会议对现在精装修业所出现的问题做出了分析，各企业领导对装饰行业、住宅装修方面所欠缺的标准纷纷给出自己的看法。会上社会各界就已经提交的《住宅室内装饰装修的工程质量验收规范》做了深入探讨，精装修的验收新国标也被提上了议事日程。

早在几年前为促进精装修住宅的的发展进步，我国相关部门就已经颁布了相关政策来为其发展保驾护航。

住宅产业化政策助力精装修住宅建设

2002年原建设部就出台了《商品住宅装修一次到位的实施细则》，提出了“精装修住宅在交房屋钥匙前，所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成，厨房和卫生间的基本设备全部安装完成”的要求，并鼓励取消毛坯房，推行精装修房。另外， 2008年8月，住房和城乡建设部又发布了《关于进一步加强住宅装饰装修管理的通知》，引导和鼓励新建商品住宅一次装修到位或菜单式装修，逐步取消毛坯房。深圳市在2008年初就提出强力推进住宅一次性装修，2010年底前实现全装修住宅销售率100%。由此可见，国家政府对精装修的发展给予高度重视，这就为精装修的发展提供了政策支持。房地产开发商应该在政策给予扶植的良好前提下，抓住机遇，因势利导，积极发展精装修，同时必须要把质量关，真正把精装修做实、做好、做精。

住宅装饰装修工程施工规范已经颁布并实施

早在2001年12月9日，原建设部和国家质量监督检验检疫总局就联合发布了《住宅装饰装修工程施工规范》，并于2002年5月1日起实施。我国现行的精装修施工标准已经推行十多年，从目前的住宅装饰装修来看，这些已经颁布实施的国家标准能够规范住宅装饰装修的施工。但是，标准的完善和修改还有很多工作要做。像万科“质量门”这类现象的产生是部分开发商和施工企业不学习规范标准、不严格遵守规范标准要求而导致的。这就说明要想真正做好精装修，开发商要严格遵守现行的装饰装修工程施工规范，严把质量关。

住宅装饰装修工程验收新国标即将出台

目前，精装修房的验房标准仍沿用毛坯房验房标准，如《住宅工程初装饰竣工验收办法》。中国建筑装饰协会总经济师王本明表示，《住宅装饰装修工程施工规范》主要针对的是施工标准和规范。精装修住宅在交房时由于没有国家强制执行的验收标准，有的只是一些如《建筑装饰装修工程质量验收规范》等推荐性标准，再加上装饰材料的多样性，给精装修房质量问题添加了很多不确定因素。

早在两年前，中国建筑装饰协会就已开始组织编制《住宅室内装饰装修工程验收规范》，现已报到相关部门。该标准主要适用于成批量的新建住宅，不太适用于既有住宅；部分内容不适合小家装，尤其是涉及验收问题的内容。

通过《住宅精装修质量标准研讨会》，我们了解到验收新标准重点强调的是在两个阶段对项目进行验收。首先是在工程的基层部分，就是在结构完工后和装饰公司进场前交接时进行的验收，合格的毛坯房是做好精装修房的第一步，这样既保证了基层与装饰装修部件的较好结合，又对最终的工程质量起到了保障作用。其次是最后的工程验收，根据之前国家相关的验收标准，分部分地进行工程质量的验收工作。验收新标准的特点具有相对先进的理念：分户验收，即“一户一验”。

由此可见，新的验收标准在促进装修验收方面所起的监督作用是巨大，这就要求我们积极推动住宅装饰装修工程验收新国标的出台。只有这样，才会使得精装修的工程在验收环节似的业主把好质量关。

精装的风口浪尖

但是当前形势下，精装修行业出现的问题是不容忽视的。今年三月出现的万科“质量门”、毒地板、甲醛超标等等问题，就将精装修推向了风头浪尖。这究竟是什么原因呢？这需要从精装修出现的源头说起。

精装修是由简装修发展而来的，简装修出现在上世纪九十年代的广东，装修标准较低级：顶面简单造型甚至平顶，地面采用很低廉的抛光砖或瓷片，卫浴和厨房都作了非常简单的装修，在部品配置方面是采用未知品牌，橱柜则是现场工人手工制作。这种装修其实是因为开发商为了掩盖土建的工程质量问题、谋取更大的利润而出现的。

简装修的房屋在业主入住后，拆除工作量比较大，稍有钱的业主则全部拆除重新装修。这样就容易造成资源大量浪费，污染环境，还容易滋养劣质建材厂家的繁衍。

为解决这些问题，精装修随之产生。它在本世纪的上海出现并且有一定的装修标准装：房屋顶面要求有一定的造型并且要有一定的设计效果及风格，材质细腻环保；地面采用品牌玻化砖、仿古砖、或结合大理石等中高档材料；卫浴和厨房两大重点区域都是经过高品质的精细装修，在部品方面基本上会采用知名品牌并保证售后服务，选择工厂化厨柜。精装修的房屋基本不会配置活动家具，因为人们在生活方面对于家具的个性化要求还是比较强的，精装修配置家具及饰品基本上在现阶段是行不通的。一般精装修的房屋业主不会有很大改动，有了质量问题可以直接找开发商，开发商也不会再推卸责任给装饰公司了。这样不仅节省了个人装修带来的材料浪费，噪音环境等污染，还整顿了不规范的国内建材市场。

不难看出精装修相对简装修而言是比较好的，这不仅是对业主来说，更是对开发商而言的。虽然表面看起来开发商似乎要为精装房付出更多资金，承担更大风险和责任，但对于整个市场来说，这不仅是必然趋势也是利于他们的。

事实上，做精装房，开发商的利润空间还是有很大的。敢于做精装修的开发商，都有批量的战略同盟，质量肯定有保证；另一方面，因为是批量销售，工厂也最喜欢这样的客户，肯定提供最优质量的货品；而装修施工队，也会按照统一规格和标准进行施工，不仅减少了所谓个性要求带来的一些麻烦，使进度更快之外，统一完成的装修质量也会更有保障。这些都要比住户自己装修划算很多。

既然精装修对开发商和业主是双赢的，那么市场上出现的种种质量问题又是怎样产生的呢？究竟制约精装修发展的关键因素是什么呢？

一、质量与规范体制是决定成败关键

从市场反馈和消费者的心态来看，精装修房一经市场推出就被一些消费者看成是开发商玩的赚钱把戏，认为开发商在装修材料选取上会做很多文章，往往是中看不中用，甚至少数楼盘以次充好、以假充真来欺骗消费者，而精装修房在交付使用后的投诉率也的确比较高。据相关机构统计分析，精装修房消费者的投诉主要集中在精装修房缺乏法律及合同方面的保障、精装修不到位、家具板材质量不好、售后服务不健全等方面。质量无疑已成为困扰精装修房市场进一步发展的一大障碍。

据浙江省的一项调查显示，在已购精装修房的消费者中，表示满意、基本满意和不满意的比例分别为14%、57%、29%。根据调查发现，一些高档楼盘已看出消费者对质量的担心，采用品牌化的方式来打消消费者的顾虑，但由于消费者在装修过程中没有监督的渠道，所以难以做到真正放心。此外，在建材质量上，也存在着比较多的问题，譬如使用高端品牌中的低端货充数。这些都让消费者对精装房望而却步。

那么如何解决这些问题呢？精装修质量是否能过消费者的心理门槛，是决定精装修推行成功与否的关键。 应该说，除行业自律外，制定严格有效的法规和监管体制是保证质量的基石。据了解，我国精装修房市场起步较晚，与国外精装修房达到70%以上的市场份额相比，国内的精装修房才刚刚兴起。而这个阶段的市场特征是：缺乏严格的行业标准和行业诚信自律，缺乏权威监督机构对装修材料和质量进行把关。

此外，对精装修房的验房和毛坯房完全不同，目前还缺乏精装修房的验房标准。业内人士普遍认为，精装修房必须注重对细节的追求，细分消费群体，根据特定群体的消费习惯和欣赏习惯来确定标准。

而这种细分又并非是普通大众理解层面的所谓个性化表达，需要在满足共性需求上追求个性化。实际上，精装修相比毛坯房而言，是一种非常先进的生产方式，对于私人的个性化发展也留有充分的余地，而且空间也是灵活的，我们可以通过精致的装饰和家具或一些后期的配式设计出个性化的居住空间。目前国家的政策标准还相对比较简单，但相信一定会在未来出台更细化的精装修房建设标准和交付使用标准，从而保证市场的健康发展。

二、两大硬伤影响精装修房的装修质量

精装修房的装修部分质量缘何难以得到保证？业内人士分析认为主要是由于缺乏独立第三方监督和无强制性验房标准两大因素造成的。

按理说，与自行装修相比，购买精装修房可谓是省钱省时省力。省钱主要表现在以下几个方面，其中材料因为批量采购，可以减少7.5%～10%左右，统一施工也会让人工费降下来，可以降低3%左右，此外，还能减少垃圾清运等费用，总共可以节省20%的费用。而自行装修却要耗费大量的时间和精力，虽然无法用金钱来衡量，但这也是不能忽略的成本。此外由于精装修房是统一进行的，也减少了噪音污染。

与自行装修不同，业内人士表示精装修房的装修过程完全处于失控状态。这主要表现在两个方面，一方面是业主无法对装修过程进行监督，另一方面是开发商一般不会主动聘请监理公司对装修公司进行监督。由于目前市场上的装修公司的资质良莠不齐，不排除会发生偷工减料的情形，因此势必造成装修质量难以得到保证。此外，缺乏独立第三方的监督机制，还会使得开发商在材料选用方面不按合同办事，甚至不能排除以次充好的现象。

目前，上海装修工程完工之后验收具有强制性标准，即修订后的上海市地方标准《住宅装饰装修验收标准》，对室内空气质量以及装修质量等方面做出了具体约定，但该标准对于精装修房而言则丝毫起不到规范作用。因为质监部门验收的重点部分是土建工程，而装修质量方面则未作过多涉及，只要土建工程没有质量问题，一般都能够顺利过关，因此这也使得开发商并不会太在意装修部分质量问题。

由于房地产市场的发展以及国家政策的大力支持， 精装修必将在未来家装市场中占据主导地位，这就迫切需要新国标来规范精装修的市场秩序，只有这样才能保证精装修的良性发展。其实，精装修在国外市场已经趋于成熟，但是在国内精装修还处于发展阶段，部分需要装修的业主还不能接受这种精装修方式，主要是担心装修过程中的一些材料和价格上不能接受，尤其是在个性化需求方面更是无法满足购房子者对于设计一套属于自己特有住房的要求！因此，要想使得精装修真正深入民心、进军房地产市场，就要整合国家、社会、开发商以及业主的综合因素，多方协调，积极配合。只有这样，才能真正找到中国精装修的出路，真正让精装修进入千家万户。

机遇与挑战

住房和城乡建设部政策研究中心主任研究员秦虹

在房地产调控以后，精装修面临前所未有的机遇和挑战，住房和城乡建设部政策研究中心主任研究员秦虹表示，调控后精装修面临着新一轮的机遇和挑战，能否真正把握机遇及时应对挑战是事关精装修发展的关键所在。

居业：新调控下，精装修面临的机遇是什么？

秦虹：调控以后，原有的盲目扩张式的盈利模式已经改变，品牌和专业化能力成为各类企业盈利的关键；另外，市场竞争加剧，购房理性升级，全成本和全寿命理念得以加强，企业将提升品质和创新作为升级转型的切入点；同时在技术进步的催生下，结构、屋面、外墙、门窗、内饰等一体化技术产品越来越丰富，这就表示在消费结构升级的趋势下，高品质住宅的需求市场将继续扩大。

居业：房价调控也是一把双刃剑？

秦虹：精装修也同样存在很大的挑战，随着业主对住宅品质的要求越来越高，那么精装修势必要朝外在精美与内在品质相一致的方向发展；另外，在注重发展的同时也要注意随时创新，提高住宅产业化标准，提升产品的市场认知度。只有在机遇面前主动把握，在挑战面前敢于应对，精装修才能在激烈的市场竞争中立于不败之地。