守理想 拓未来

冯仑

在去年，在大万通系统内，整体收获了很大的进步，不单单是数字的体现，而且表现出非常之淡定，尤其在行业充满着变数和不确定的情况下。我想说：前面的前面还是前面，我们一定要做到六个字：守理想，拓未来。

好日子就在身边

仔细分析，今天万通的淡定大概有三个原因。第一，心里对未来有数。比如信佛的人都很淡定，因为他们有信仰，对未来思路清晰。万通早在三四年前，就提出了美国模式、凯德模式，并且付诸实施。正是这么多年我们坚持战略领先、站在未来安排今天，才能领先一步，从容淡定。

淡定的第二个要素是手艺好，做管理手艺要细致、简单、专著。今天万通很少讲买了多少地，开工面积多少，而是正在往服务业转型。往服务业引导就需要手艺好、专业强。就算是足疗业也有专业标准，比如捏脚穴位准，手法力度拿捏得当，让人舒服；再比如餐饮业的专业体现在做菜色香味俱全，卫生环境达到一定级别、餐厅是否有特色。房地产行业也尤其要强调专业性，比如工业地产，我们现在物业设施和管理方法都强调专业性，在全国的行业里逐渐接近于最领先水平。目前整个大万通已经进入到快速增长的起跑线上。

另外，立体城市今年还会再拓展成都以外的一到两个城市，2011年我飞行了180多次，在北京待的天数不到100天。但是我很开心，因为我看到了万通的成长。如果再有两个万通立体城市进入到我们可持续发展的城市操作系统，我们将会进入国内开发商中开发规模前三位，如果立体城市复制到五个，我们就是第一了。

我们淡定的第三个原因就是少借钱、借好钱、借长钱。万通控股整体负债不到30%，在专业领域我们达到这样一个成绩的时候，我可以告诉大家，好日子的确在我们身边。

穿越民营房企的死亡逻辑

怎样才能持续地过好日子？我经常在书房里待着就想一件事情，什么是民营企业的死亡逻辑？首先是民营企业出身带来的死亡逻辑；第二是我们这个行业的死亡逻辑。所谓出身带来的死亡逻辑就是政商关系，跟制度博弈，在这个过程中大部分企业都会死，我们必须长期保持洁身自好，不去做那些疑神疑鬼，让别人看不清的事情，简单、透明、专注，跟体制保持一个非常良好的沟通，不做违法乱纪、贪腐这些动作。只要我们坚持这样，相信即使我爹不是李刚，你爹也不是李刚，大家的爹都不是李刚，我们还能活下去，因为我们可能得不到意外的特别权力的加持，但是我们可以得到时间上的奖励，我们可以活得很长。关于行业的死亡逻辑，就是我们现在讲到的房地产传统开发的死亡逻辑。此话怎讲？我们按照繁荣时期的房地产市场的逻辑推演一下，假定一个开发商有一个亿，他买一百亩地，花三年时间赚五千万，其实是很好的收益了。三年以后，他手里有一亿五，按照原来的逻辑，土地每年涨10-15%，那个时候，三年以后再去买地，手上的钱最多买五十亩地。他再做三年，假如赚一个亿，他手上就有两个亿，但已经六年过去了，如果他再去买地，这时候估计只能买30亩（土地价格一直在涨）、25亩地，就算一亿五赚两亿，那就是九年，大家试想，九年间市场还不变吗？还都能一直是蜜月吗？还能没有波动吗？还能没有意外的政策么？绝不可能，因为过去8年，我们政府出台过40到50个文件来管住宅。今天那些一天到晚闷头买地、闷头挖坑的企业最后都沿着这个逻辑走，成为房地产的断臂者。所以说，如何躲过行业的死亡逻辑成为必须思考的问题。我个人认为大概有三个观念要突破：

第一破解土地是有限的思维。为什么呢？去年我去美国五十多次，欠债的人老让我看地，纽约都已经开发两百多年了，怎么还看地呢？显然土地是无限的，如果是有限的,早就没了，还等到两百年以后我去吗？首先，房地产是做空间生意的，只要技术进步，容积率管制放松，可以无限往上做，现在可以盖到1100米，500米以下是常规技术。北京市平均容积率才0.9，只要北京平均容积率达到3，多少地都出来了，所以绝不要担心土地没有了。另外，土地是经济要素，不是自然要素，凡是经济要素，只要供求关系，加上经济价格改变，价格会不断地上升，就有无限的动力。所以，这两点告诉我们，土地一定是无限的。然而，创造有价值空间的能力却是有限的。比如在这个空间里怎么创造价值？这个能力没有一个人是无限的，我们应该去研究有限的能力，去扩张有限的能力。纽约两百年还这么多空间可建，我们今天着什么急？

第二个要破解的观点是房地产等于住宅。房地产不等于住宅，房地产是在空间里创造价值，或者反过来说创造有价值的空间就叫房地产，是做空间的生意，不是平面生意。大家知道万通控股的工业地产可以排第三，它比写字楼还多。所以改变观念后，房地产一览无余，什么都可以开发。

第三个要破解的观念叫地段。过去在工业社会、农耕社会，交通、通讯极不发达的时候，地段有绝对性，然而今天互联网、虚拟空间、电子商务如此发达，地段就具有相对性，而不具有绝对性。有一些地段具有绝对性，比如八宝山，我们只能去那儿，别地儿不让去。但是有相当多的地段具有相对性，比如某个地方很远，不是做7-11最好的地段，但它可能是最佳的开会场所，这就叫相对性。所以关键是把创造空间价值的能力提升，那样什么地都能赚钱。

未来三年，万通值得期待

2012—2014年期间，我们会有很多新的市场机会出现。第一，最重要的就是立体城市的商业模式将在中国快速城市化进程中把房地产变成了微软这样的生意。这的确是一个激动人心的消息，累得我睡不着觉，又高兴得睡不着觉。我们现在做的不是一个纵向模式，买一块地使劲盖，而是横向模式，做的是可持续发展城市的操作平台，借鉴的是互联网公司和投资公司的模式，然后把房地产传统开发商全部都做成了下游。最后将会给中国的城市化带来一种完全不同的模式，这一点今天看胜算已经有60%，一年前看胜算有30%，再往前看那就是个梦想。今天告诉大家，已经接近于60%的胜算。否则企业家刘永好不会进来的，否则中国PE第一人沈南鹏不会进来。或许还有人说是胡思乱想，但这个胡思乱想被中国地头上最会赚钱、最会算账的人都拿钱投了信任票，可见董事长的胡思乱想偶尔是很有价值的。