巨量信贷到期,全国房价或将继续下行

孙维晨

一度被作为房地产商融资“救命稻草”的房地产信托在2012年迎来了集中偿付期。尽管不同的市场机构预测的数据有所差距，但用“巨量”形容这个兑付额度依然不过分。而兑现投资承诺对于房地产企业、信托公司都具有不可抗拒的“刚性”压力。

面对信托偿付压力，开发商或许将加速降价销售以求快速回笼资金。这样的预测得到了两会代表和委员的认同。2月底，在全国两会召开之前，接受《中国经济周刊》记者采访的几位全国政协委员均认为，到期的房地产信托可能会导致一些企业和项目降价销售。他们认为，受政策影响今年房地产市场的价格或许还将出现小幅下行。

集中偿付或迫局部降价

在代表和委员们赶赴北京之前，中央就连续传达了关于“调控政策不动摇”的信号。而在继芜湖新政三天内夭折之后，2月29日，上海也暂停了微调不久的新政策。分析人士认为这更加说明了中央计划巩固调控成果的决心。

而在此前的官方统计中，全国70个大中城市的房价在同比以及环比项下都出现了“停涨”。来自市场机构的数据则显示，房地产市场的成交量亦未有明显起色。而在此时，又传来了房地产信托产品集中兑付的消息。

来自中国信托业协会的数据显示，截至2011年底，房地产信托余额达到6882亿元，同比增长59%。在这一基础上，不同机构开始预测今年到期的房地产信托产品。第三方理财机构诺亚财富认为，2012年房地产信托到期总规模为1172.5亿元，约为2010年的2.5倍。国泰君安证券的统计数据是房地产信托2012年总到期规模达到1759亿元。中金公司则预计到期规模将在2000亿到2500亿元。

中金公司的报告显示，2010年和2011年新增信托估计为5000亿元，占到存量信托的70%，按照1.5～2年的发行期限，预计2012年和2013年将分别需要还本付息约2500亿和3100亿元，由于房地产市场的低迷，这些信托将面临着还款风险，需要以降价促销、“借新还旧”以及项目转让等方式来应对。由于今年第三季度是信托还款高峰期，所以将加剧第二季度行业的调整；但总体而言，信托展期将使得系统性风险延迟到2013年释放，上市公司、龙头企业信托参与度较低或占比较低，而参与信托较多的中小开发商将面临较大风险。

中金公司根据中国信托协会以及其他专业信托机构的数据模拟推算显示，2012年3月将是偿付小高峰，信托公司大约需要偿还220亿元；从7月开始，每月须偿还超过300亿元。

于是，调控持续、成交低迷、信托到期等宏观背景接连摆在房地产开发企业面前。

长期研究房地产问题的全国政协委员、江苏省政府参事室主任宋林飞在接受《中国经济周刊》记者采访时说：“房地产信托到期可能会给开发商带来更大的压力。原本一些企业的资金链已经很紧张了，现在他们应该快速降价销售，以回笼资金。这是目前最明智的办法。”

宋林飞认为，大部分靠信托投融资的企业是中小型企业。这些企业土地储备不足，在建项目较少，面临调控则资金链更加紧张。房地产信托到期必须还本付息，但如果没有足够的资金支持，房地产企业可能面临一定的风险。

另一位全国政协委员、清华大学政治经济研究中心主任蔡继明也对《中国经济周刊》记者预测，今年房价下降的可能性较大。他告诉记者：“很多地方都在微调，结果都失败了，这说明中央的调控并未放松。房企应该明白能在顺境中获利也会在逆境中损失的道理。”不过，他并不确定到期支付的信托产品将对房地产市场带来多大影响。

今年全国房价或继续小幅下行

实际上来自信托公司内部的感受则要比观察者来得更直观。“一些中型企业的资金链现在都很紧张。”这是一位来自陕西的一家信托公司高级经理的体会。他说，如果今年全国的房地产销售依旧这么不景气，房地产企业不能如期兑付信托的情况有可能爆发。

这位高级经理告诉《中国经济周刊》记者，很多开发商目前“心里很矛盾”。“开发企业想降价但不敢降，担心持币待购者的观望心理将加重。观望者都有追涨杀跌的习惯，会越跌越不买。”同时这些开发商亦抱有侥幸心理，他们觉得再“扛一扛”就会过去，即便资金紧张，只要“能喘气”就愿意再等。“更何况，像鄂尔多斯等极端个案城市，即便降价也没人买。”他认为，集中到期的信托对助推房价下行影响不大，今年房价继续下跌的原动力还是政策的持续性。

资深信托学者孙飞评论说：“去年和前年发行的一些信托在3月即将到期。一些企业可能无法兑现。有的则需要延期兑现。”如果偿还不上，有些中小企业就可能被大企业并购重组。“小企业手上不乏好地块好项目，在它们无力偿还兑现的时候，就是大企业兼并充足的档期。”

全国政协委员、山东财经大学房地产研究所名誉所长郭松海对《中国经济周刊》记者说，今年到期的房地产信托可能会影响一些企业的销售策略和定价策略，但是不会给整个市场带来明显的波动。

郭松海的理由是，尽管房地产信托到期量较大，但兑付依旧是逐步完成的。而且发行信托的企业分布在不同区域和不同项目，因此会对某些区域和项目带来一定影响。他认为，中小企业必然会被波及，但是龙头企业则不会受影响。“这还要区分一线二线城市的市场差别。但是今年房价继续小幅下跌的可能性还是很大。”他也认为，只要中央调控不放松，开发商最终还是要降价销售，“坚持调控是关键。”

在郭松海看来，目前美中不足的是房价不涨，但成交量也没跟上，这并非中央调控的原本意图。“从长远看，中央还是希望房地产市场健康稳定，价跌量升。”他建议，今年政府应该对首套房等合理的刚性需求予以保护。“很多二三线城市租售比远低于国际警戒线1：300，所以并不适合用行政手段一刀切。对刚性的、自住的住房应该给予政策支持。”他认为在合适的时机可以适当调整首付比例和首套房贷款利息。

全国政协委员、财政部财政科学研究所所长贾康对《中国经济周刊》记者说：“此前两次调整存款准备金率实际是对银根的放松。无形中对房地产市场有一定的影响。目前政策对不同购房需求有不同政策。对刚性自住需求相对宽松，对投资需求则持续收紧。”