以人大立法完善上海房地产市场

房地产调整事关上海经济大局，对于面临转型压力与经济下滑的双重困境的上海而言，不妨换个思路破解房地产难题：通过人大立法取代行政调控来完善上海房地产市场。

建议一：对“双增双减”条例做修正

2003年11月，为有效控制上海地面沉降，市人大审议通过《上海市城市规划条例修正案》，将“双增双减”即增加公共绿地、公共活动空间，减少建筑容量、高层建筑列入城市法规。条例规定，上海执行住宅楼容积率控制在2.5以内，商办楼容积率控制在4.0以内的标准。

从近10年实践来看，该规定值得商榷。上海土地资源严重稀缺，“双增双减”政策对容积率的控制难以满足城市发展需求，助推了上海房价上涨，尤其是2003-2012这9年间，上海的房价平均翻了5-7倍，不仅居民难以承受，企业的商务成本也大大提高。

同属特大型城市、拥有600多万人口的香港，其住宅容积率控制为7，公共建筑写字楼的容积率控制为14。建议上海借鉴香港模式，提高建筑容积率，“紧凑型的高效都市”比欧美的“花园城市”模式更适合上海城市的特点。

建议二：暂停上海房产税试点

试行“房产税”的法律依据是1986年颁布实施的《中华人民共和国房产税暂行条例》。该条例出台的背景是全国房产大部分都是公有的，而且无法针对非营业性房产征税。那时土地是政府审批不计成本的，账面上只有建筑物的建筑成本，所以无法估算其真实的市场价值。

上海是全国最早进行土地批租的城市。1988年7月8日，在上海土地使用权有偿出让新闻发布会上，时任市政府副秘书长夏克强宣布日本国孙氏企业有限公司以2800万美元获得虹桥开发区第26号地块50年的土地使用权，从而成为新中国诞生以来第一个在上海获得土地使用权的外国公司。此时才出现了真正意义上建筑物的市场价值。

笔者认为，1986年颁布的《中华人民共和国房产税暂行条例》只计地上建筑物的价值，土地是国有的，不计价。而目前进行试点的“房产税”所计的价值是土地价值+建筑物价值，称为“物业税”更为合适。因而，将1986年制定的条例作为试点“房产税”的法律依据未免牵强，有偷换概念之嫌。

《立法法》规定涉及到个人财产问题，就必须通过法律来解决；即使尚未制定法律，也需由人大和常委会授权国务院制定行政法规。房产税征收缺乏充分的法律依据，应尽快暂停，如要试点也应先获得全国人大授权。

建议三：以征收购豪宅“奢侈品税”取代限购令

2010年12月10日，市人大组织的部分代表座谈会上，笔者曾提出：上海应对购豪宅的人征“奢侈品消费税”，以房价高低作为是否征收该税种的标准。

征收“奢侈品税”在客观上可以抑制房价过快上涨。假设将房价毎平方米3万元作为税收起征点，那么买房人购买每平方米3万元以上的新房时就会有顾虑；而开发商考虑到销售，也有积极性将新盘售价降至每平方米3万元以下。

如今为抑制房价而推出的限购令，却向市场传递了这样一个信息——因为东西稀缺才限购，所以价格是不会跌的。此外，若不增加供应量，会形成筑坝效应——楼市会成为一个堰塞湖。因而限购令也不是最好的调控方式。

2011年5月4日，我国台湾地区公布“特种货物及劳务税（奢侈税）条例”，该税收的征收范围包括房屋、高价的汽车、精品家具、飞机游艇等各方面，但其主要目的就是压制疯涨的房价。

建议四：上海要控制共有产权保障房建设规模

2009年，上海恢复了经济适用房的建设，并计划在未来五年建造2000万平方米的经济适用房。目前部分建设基地建设任务已经完成，但认购情况并不乐观。近一年多来，虽然政府一再放宽购房准入标准，但共有产权保障房（即经济适用房）积压依然严重。这造成了土地与资金的闲置。建议在目前已建的经济适用房消化之前，暂缓新的经适房开工建设。