日本房产泡沫的前车之鉴

蔡成平

“中国房地产热将再次升温。”《日本经济新闻》的这一预期显然与中国近期政策调整密切相关。在日本，距北海道札幌市车距只要一小时的由仁町，有一处土地目前售价为120日元，约合人民币仅10元。不过，上世纪80年代，日本却也曾遭遇严重的房产泡沫。

战后，日本创造了经济增长奇迹，也创造了一个至今无人能打破的城市化发展纪录：到1985年，日本城市化接近尾声，城市化率高达76.7%。城市化随之而来的便是地价和房价快速上涨，日本形成了所谓“土地神话”，即地价涨幅永远高于物价涨幅。

长谷川庆太郎在《投机时代》中写道：“从1970年代开始，日本陷入了土地投机的时代。企业争相将资金从制造技术领域转投到土地，社会充斥着抢购土地的恐慌心理和焦躁情绪。连那些只掌握零星土地的人，也不惜抵押给银行以获得购置土地贷款，紧盯着土地疯狂的飙升。”山一证券副总裁北川文章也回忆称，“当时的日本，曾经有40名知名的经济学家对前景进行预测，没有一个人认为会出现危机，都对将来持乐观态度”。

前美联储主席格林斯潘曾说过，“泡沫只有在破灭后才知道是泡沫”。有资料显示，从1956年到1985年，日本名义GDP增长了约38.6倍，全国地价和六大城市平均地价分别增长了41.8倍和56倍。

日本在战后崛起过程中的经济结构与当下中国类似，同样是内需不足、出口导向，在与欧美等国的贸易中处于顺差，积累了数额庞大的外汇储备，导致贸易摩擦不断。除了日本国内资本，许多国际资金也流入日本，最大的流向就是房地产。1984年到1988年，东京都宅基地的资产额由149万亿日元升至529万亿日元，增加2.6倍，增加额是同期GDP增加额（72万亿）的5.3倍。

正如中国出口受阻、经济减速促使中国两个月连续两次降息一样，在日元升值之下，日本出口大减，日本政府多次下调基准利率。基准利率从1986年到1987年一年间就迅速下调一半，为当时世界最低水平。这造成日本国内资本市场上货币供给大幅增加，出现流动性过剩，游离于实体经济之外的资本纷纷流向“获益明显”的股市和房地产市场。

在整个日本房产泡沫时期，政府调控失误也在一定程度上助长了泡沫增长。最初，日本政府认为应遵循自由市场经济的原理，不应干预地价和房产价格。而且，随着日本金融自由化改革，金融市场自身的融资能力大为增强。正如前日银总裁三重野康所言，“泡沫经济初始时期，日本金融机构向地产和非银行金融机构发放贷款余额由原来的20%骤然上升到40%”，成为推动地价和房价价格上涨的动力。

与1985年日本的城市化率高达76.7%相比，目前中国的城市化率仅为45%，城市化进程正处于加速阶段。这一大背景恐怕会让中国的房价总体处于上涨之中，紧缩性政策导致的房价回调恐怕只是短期的。而且，中国目前并未实现金融自由化、汇率自由化，政府宏观调控的力度和影响都很大。

日本经济学泰斗加藤宽曾总结称，“战败结束了军国主义，但残留了明治以来的‘大政府形态，官僚们将过多的资金用于公共建设，直到泡沫经济崩溃才意识到必须创建‘小政府大市场”。