评估中介机构内部控制设计方案

摘要：通过此方案的实施保证了估价质量，降低了技术风险，虽然手续比过去繁琐，但安全系数大大提高，达到了预期效果。本文探讨了评估中介机构内部控制设计方案

关键词：评估；中介机构；内部控制；设计方案

中图分类号： G449.7文献标识码： A 文章编号：

评估中介机构在产权交易、拆迁评估、抵押融资中出了大量的估值报告，为维护国有资产保值、增值，社会公平正义、维护金融资产安全起了不可或缺的桥梁作用，但是随着业务量的增加以及社会经济环境深刻的变化，技术风险也越来越凸显,笔者通过管理实践以及同行之间的交流，经过论证设计了一套行之有效的内部控制制度。针对估价机构的业务分散、内容繁杂、技术质量较难控制的特点，设计公司的技术控制组织框架如下图：实行在公司董事会领导下的总经理负责制，总经理全面负责业务部门、技术部门的管理工作。

总经理下设技术总监，全面负责估价技术的管理、监督工作。

针对具体估价项目，施行项目经理负责制，项目经理对估价项目的过程控制、及评估报告的质量、解释权负全面责任。公司业务施行垂直集约管理，估价人员由公司业务部统一进行安排、调配，达到公司职员全员全能、以及人力资源的合理调配、配置。 估价项目以鉴定房地产、土地估价业务委托书为确定标志； 估价业务确定后，由公司业务部管理人员组织、确定项目组； 项目组人员视估价项目难易程度、重要性等具体情况，合理进行安排； 组成项目组时应确定项目经理，授与项目经理一定权利，项目组施行项目经理负责制。

为了掌握估价业务过程中详细过程信息以及对估价业务进行有效控制，公司制定了详细业务流程及业务控制表，项目经理平时严格按照业务流程进行估价作业，并详细记录、填写业务控制表。 为提高估价报告质量，做到估价报告中所采用的数据真实可靠，估价人员应进行经常性和针对性信息的搜集、筛选、归类工作。

经常性信息搜集，是指估价人员利用工作期间、间隙，应勤勉地收集房地产有关信息：包括土地最新基准地价及修正系数、土地开发费用及相应规费、税费、土地市场招拍挂交易案例等；房地产交易案例、租金信息、价格信息、前期费用、建筑行业承发包情况、最新市场信息价、税费以及房地产相关法律、法规、规范等；与房地产估价相关的其他信息。 针对性信息搜集，是指估价项目组成员针对估价项目选定的估价方法所需要的参数、数据、可比实例、租金、费率等信息。估价报告中涉及到的参数应有理有据，涉及到的实例应作为存档报告的一部分与报告一并归档。

为达到资源共享，经常性信息由技术总监或指定人员进行定期汇总、可靠性甄别、筛选、归类、归档工作，形成技术档案。所形成的技术档案应包括电子档、介质档(打印件、复印件、原件等)。

技术档案应及时向估价人员进行公布。

作为公司技术机密的一部分，估价作业人员应对技术档案保密，不主动对外泄漏。 报告模板包括单元房式、拆迁补偿报告式、一般估价报告式、土地估价报告等几种形式，针对估价业务具体类型，进行正确选择。遇到特殊报告形式，应与技术总监协商后，再行确定。公司对所有估价报告进行统一编号，项目负责人应对项目的编号进行登记。由技术总监及业务部经理定期、不定期对报告编号进行核对，避免错登、漏登，严格避免报告重号。估价报告中存档报告应包含技术报告；公司特别约定可以无技术报告，估价人员必须要有相应的测算过程，以备委托方、报告使用方需要技术报告时及时补充技术报告。 针对估价对象具体情况、所搜集到的资料、资料的可靠性等，估价项目经理决定选择估价方法，项目组其他人员负责报告文字描述部分的撰写；项目经理负责对初步结果的确定、与委托方、报告使用方的沟通，项目经理为估价报告的最终完成人。 报告的参数选择以及最终结果的确定，要有充分的依据。要时刻注意防范公司技术风险。

所有出具的正式评估报告注意衡量：

委托方有无诈骗嫌疑；

审核部门能否通过；

公司有无风险存在。

评估报告完成后，按要求由两名以上专职注册房地产估价师签字、盖章；报告中应体现参加估价其他人员。

我公司对估价报告实行三级审核制度。包括估价报告项目组自审、业务经理二级审核、技术总监三级审核。

对于涉案估价、咨询类估价、拆迁安置补偿估价、估价结果超过500万元及估价报告涉及2个以上使用方的估价项目，必须实行三级审核。

项目组自审要求：项目级自审由参加该估价项目现场勘察及撰写估价报告的人员组成，对估价报告全文和全部估价资料进行全面检查。

业务经理二级审核：参加估价报告的二审人员应在自审的基础上，进一步对估价报告全文和全部估价资料进行全面检查。其审核关注的重点是：

1、进一步确认估价对象权属证明及其他估价依据资料的真实性和完整性，进一步确认采用了正确的估价技术思路和估价方法；

2、进一步确认估价测算过程步骤清晰，依据充分，计算正确，进一步确认估价结果的合理性；

3、进一步确认报告文字表述准确、精炼，无逻辑错误，报告中的区域的自然形态的描述是否准确，报告中专业术语是否恰当，报告排版、错别字及附件资料是否齐全，同时对报告风险进行评价；

4、进一步对估价中发现的有关重大问题进行披露；

5、如果估价报告出现严重瑕疵，应提出整改建议交退回项目组进行重新整改；在确定估价报告无误后，方可在业务控制表上签署审核意见，并签字。

公司技术总监三级审核：由公司技术总监负责，其审核重点是：

1、自审和二审是否按本公司规定的有关程序和要求认真进行；

2、自审和二审中发现的问题是否已经解决；

3、对估价结果的合理性再次进行审核；

4、对估价结果报告中的关键内容(如估价结果报告中的致委托方函、估价的假设和限制条件等)的文字表述再次进行严格审查和推敲；特别是要对可能导致出现估价风险的几个问题，如估价对象资料严重失实，委托方资信严重失真，估价结果严重偏差，以及估价技术思路、估价方法和估价测算过程严重错误，进行了解、审核和分析判断，同时对整体风险进行评价，最终决定如何要求估价人员补做工作，或者决定是否出具报告。

参加估价报告三级审核的人员对估价报告负连带责任，估价报告出现严重错误，应追究参加估价项目组、审核人员的相应责任，并予以相应的处罚。对重大评估报告实行技术总监、技术组、总经理联审制，公司作出风险评估，出现问题由技术总监、总经理联合承担领导责任。具体处罚根据问题严重性酌情处理。

公司财务部在加盖公章前，应审核业务控制表，没有相应审核人员签字不得盖章，不得对外提供正式估价报告。

估价报告提交时应交报告接收人签收并提出相应意见；公司内部还要对 评估原始资料存档 评估报告存档由估价项目组成员、项目经理和档案管理员完成，技术总监和总经理进行定期检查。1、报告人对估价过程中有保存价值的各种资料进行整理并分类保存归档。

2、报告人在完成报告并经审核同意后，应立即对估价过程中有价值的资料进行整理，在盖章时将报告档案交文员审核统一存档。

3、报告人在报告整理存档的同时，三个工作日内必须将报告最后一稿的电子版提交项目经理审核，存档。项目经理在本月结束后，对当月报告电子版存档进行整理，并于下个月前三个工作日内，提交文员进行备份存档。

4、技术总监和总经理应定期对报告存档进行检查，检查中若出现漏存或存档逾期，将视实际情况分别对报告人、档案管理员、技术经理进行处罚。

档案管理员应定期完成档案文件的登记、编号、入柜工作，同时及时完成信用档案的录入工作。

通过此方案的实施保证了估价质量，降低了技术风险，虽然手续比过去繁琐，但安全系数大大提高，达到了预期效果。

Cmc09057 凌风