长春市保障性住房和商品住房的临界分析

解梁秋，解梁军

（1．长春工程学院城市建设发展研究中心，长春 130012;2．上海市电力科学研究院，上海 200437）

长春市保障性住房和商品住房的临界分析

解梁秋1，解梁军2

（1．长春工程学院城市建设发展研究中心，长春 130012;2．上海市电力科学研究院，上海 200437）

结合长春市商品房的市场价格和居民的可支配收入，运用动态房价收入比和月付收入比法，对居民的商品房购买能力进行了估测。研究结果表明：收入最低10%人群甚至包括收入最低40%的中低收入群体应纳入住房保障范围;同时，当保障性住房和商品住房的比率不突破4∶6时，保障性住房的建设不会冲击现有商品房市场。

保障性住房;商品住房;动态房价收入比;月付收入比

“十二五”期间，各级政府在保障性住房建设方面，均提出了以公共租赁住房建设为主导的思路，该思路也改变了“商品房出售比较发达而租赁市场比较落后”的现状。该发展思路希望通过公共租赁住房规范引导租赁市场，通过租赁市场和出售市场两条腿走路，引导居民住房选择更加多元化。同时该思路也带来了思维模式的转变，即让房子成为一个使用品的属性得以放大。

长春市2011年保障性住房建设的任务是：建设10 000套公共租赁住房;建设600套、3万平方米的按份共有产权廉租住房，改造棚户区及危旧房200万平方米，继续整治散旧弃管住宅区，多形式、多渠道地改善中低收入群体的住房条件。

随着保障性住房建设规模的不断推进，“保障性住房会不会影响到我市房地产市场的健康发展”的问题也成为政府及利益相关人关注的重点。为保证房地产市场的平稳健康发展，本研究将在借鉴国内外已有研究方法的基础上，结合长春市的实际情况，探索保障性住房和商品住房的合理临界，从而为长春市有效引导商品住房投资建设规模，合理安排保障性住房的建设提供理论支持。

一、研究方法

要解决好住房保障问题，使居民的基本住房需要能够得到保证，首先要对居民住房可支付能力有清醒的了解和科学有据的判断。即：在什么情况下，可认定该类居民对合理的基本住房消费存在支付困难;在什么情况下，可判定该类人群丧失了对合理住房消费的支付能力。

1．“动态”房价收入比法

测量住房可支付能力，最为广泛实用的方法就是房价收入比例法。根据全球著名网上普查机构Demographia的定义，凡是房价收入比超过5．1就是“极为不可承受”;4—5．1之间是“严重不可承受”;3．1—4．0之间是中度不可承受，只有在3．0以下才被认为是“可以承受的”。

（1）我国主要城市房价收入比

表1 我国主要城市2005年和2009年房价收入比

2010年末长春市商品房销售均价为6 280元/平方米;来自长春市统计局数字显示，2010年长春城市居民人均可支配收入达到17 920元，商品房大小按照城镇居民每人30平方米以及城镇居民每户有3口人进行计算得出长春房价收入比约等于10．5。

（2）“静态”房价收入比的不足

一是用平均收入来衡量住房可支付能力，没有考虑收入分配的差别以及隐形收入问题;二是房价一般选择当年新供的商品房成交价格，没有考虑二手房价格。

核心缺陷在于：若以静态眼光，一旦居民买定房子，住房的成本就被锁定，而收入在未来是有可能逐步增长的，这样随着收入的不断增长，买房人的房价收入比就会下降。那么，原本看似极为昂贵的住房支出可能随着时间的推移而不再成为沉重的负担。

（3）动态房价收入比的基本思想

考虑收入增长变化对该指标的影响，测算随时间推移“房价收入比”的变化，我们不难得出，随着收入的增加，该指标会逐渐回落到可承受的范围内。

2．月付收入比法

同时，我们还可以用另一指标来验证，即“月付收入比”。该指标考虑了可选择贷款支持的情况，通过计算月付款额占收入的比率，也可测算可支付能力。

这是和房价收入比接近的一种方法，是用每月按揭贷款支出比上每月家庭收入。这个方法比房价收入比更具合理性，因为在存在按揭制度的条件下，居民购买住房时关心的主要因素不再是静态下的总房价，而是能不能通过银行按揭融资实现购买房子的计划，以及动态条件下每个月能不能付得起选定的按揭月付。因此，这种方法也是本研究所选用的重要分析方法，以便对房价收入比做有效的补充。

二、研究思路、数据来源及分析

1．研究思路

（1）测算选定样本的每套商品房价总额;

（2）查找资料并测算按收入水平分类的家庭年均收入数额;

（3）月还款额的测定;

（4）各类人群的房价收入比计算;

（5）各类人群月付收入比的测算和分析。

2．研究样本数据选取及指标说明

由于市民家庭情况各不相同，测算居民家庭购房能力需要抽象出城市居民家庭一般标准—即样本家庭，本文所选样本家庭条件及购房能力测算过程如下：

（1）测算选定样本的每套商品房价总额

统计资料显示：2010年长春市人均居住面积为29．10平方米。按照长春市“十二五”民生发展规划，预计“十二五”末期，人均住房面积将达到35平方米，我们把建筑面积为90平米的住房看作一个家庭基本的住房需求。在此基础上，不考虑房地产调控对商品房价格的影响，可测定2011—2015年每套商品房的房价总额。

表2 长春市2004—2010年商品房销售均价

图1 2004—2010年商品房销售均价散点图

房屋单价按以往数据回归计算，可得回归方程为：

根据回归方程，在不考虑其他因素影响的情况下，测得2011—2015年的房屋销售价格如下表：

表3 2011—2015年商品房价格预测值

根据销售均价，可测得每套商品房的销售总价。例如：按照2010年末我市的商品房成交均价6 280元/平米，即可知道商品房每套价格为：6 280×90=565 200元。其他年度的计算结果如下表：

表4 2011—2015年商品房销售总价单位：元

（2）按收入水平分类的家庭年均收入数额测算

该指标的计算分成以下两项：

一是各类家庭人均年收入。该指标根据统计数据的可获得性，可以选择人均可支配收入，也可选择在岗职工年平均工资。本研究基础数据选择为人均可支配收入。

二是家庭成员。可依照家庭人均人口数或平均每户就业人口数计算。根据长春市目前家庭人口统计数字，本研究选择户均人口数，并以此作为住房购买力测算的数据选择。具体统计数据见下表：

表5 2010年我市各类人群户均人口及收入情况表

（3）月还款额的测定

a．买房首付款。依照目前央行和各商业银行购房抵押贷款有关规定，首付一般不得低于30%，因此采用首付30%为标准。

b．买房贷款分期付款年限的确定。买房贷款分期付款时间越长，每月还款金额就越小，购房能力就越大，现行我国购房抵押贷款年限大致在15—30年。

若以人的工作年限而论，从大学毕业到退休，大体为30年左右，那么可以30年为购房贷款最长年限来测算家庭购房能力。

c．月还款额的确定

按照：按揭总额=每月还贷金额×年金现值系数

其中：按揭总额=商品房总价款×（1—30%）

年金现值系数的计算，按银行公布的30年期商业按揭6．6%，可计算求得各年还款额为：

表6 各年还款额

（4）各类人群的房价收入比的测算及指标说明

按照长春市“十二五”国民经济和社会发展纲要精神，综合考虑各方面因素，2011年全市经济社会发展的主要预期目标是：城市居民人均可支配收入增长14%左右，到2015年人均可支配收入达到34 500元左右，根据统计资料，我们可测得各类人群的收入变动情况和房价收入比变动情况。

回归方程：

根据回归方程，具体计算结果如下表：

图2 各类人群收入变化情况

表7 2010—2016年我市各类人群户均收入变化情况表

表8 2011—2015年我市各类人群房价收入比率（按2011年末价格）

秉承吉林人民一贯奉行保守、谨慎、稳妥的消费理念，“居有其屋”的观念更是根深蒂固。结合近年长春市平均房价收入比，本研究把房价收入比设定为8，即房价收入比在8倍以内是可以承受的。（原因在于，对于低收入群体，初始购买房屋的面积可降为60平方米，而本研究选取长春市的平均基本需求面积为90平方米，这无疑会提高总房款，进而提高房价收入比，为剔除此影响，我们把中低收入群体的房价收入比提高到8倍。）

（5）各类人群月付收入比的测算及指标说明

按2010年统计数据计算，户均年可支配收入为17 920×2．9=51 968（元），年住房贷款还款额 =30 321．48（元），按全市平均水平月付收入比为30 321．48 ÷51 968=58．35%。

除了住房之外，居民还有众多其他基本消费需要满足，一般认为每月按揭月付不超过收入的1/3为合理线。银行为了控制自身的金融风险，通常要求月付不得超过收入的50%。

由于职工收入透明度不高，一部分资产性收益和福利性收入并不计算在在岗职工收入中，再加上我国通过二十多年计划生育，已经形成了“4、2、1”“倒金字塔型”家庭人口结构，对于第二代青年购房，父母都会“补贴”一些等等，鉴于以上原因，我市家庭每月支付银行贷款还款额度可以提高到40%。（根据2010年统计数据，我们测算了除住房消费外其他生活必需消费，如衣、食、行和教育、休闲、医疗等所占收入的比例平均来看为67%，即可用于住房消费的为33%，在此基础上，我们做了一定调整，设定为40%。）

表9 2011—2015年各类人群月付收入比率（%）（按2011年价格）

3．各类家庭房价收入比及月付收入比分析

通过上述的计算分析，可以知道：收入为社会最低的10%人群，在目前的商品房价格水平下，在按揭30年的情况下，不具备购房能力，也就是说，一旦购房，将严重影响其日常生活，该类人群是政府必须实施保障的，可通过廉租住房解决其住房需求。

以2010年数据进行测算：收入为排名后数20%—40%的人群，通过动态房价收入比的计算可以看出，从第5年开始，房价收入比降到了7．17，已达到可承受范围。同时，我们通过月付收入比也可以验证，在按揭买房的最初几年，日常生活压力比较大，但从第5年开始，他们月付款占收入比为38%，即达到合理可承受水平。后续年度，因为收入的增长幅度低于房价的上涨速度，因此应纳入保障范围的人群也在上升，如以2011年房价计算，大约60%的人群需纳入保障范围，保障房建设任重道远。

三、研究结论

通过数值模拟所阐释的动态房价收入比和月付收入比指标，清晰地揭示出：住房按揭业务的存在、金融工具的使用，对解决中等收入群体住房购买起到非常重要的作用。但我们的计算同时也显示：那些收入最低10%人群甚至包括收入最低40%的中低收入群体，都是无论如何也实现不了购买商品房的计划的。这部分人只能寄希望于公共救济和社会保障，必须纳入住房保障体系，通过廉租房或公租房来实现他们的住房改善。

1．长春市保障性住房和商品住房的建设比率

通过以上分析，我们认为当保障性住房和商品住房的比率不突破4：6时，保障性住房的建设不会冲击现有商品房市场。国家社科院近期研究成果也支持相关结论，即“应将人均可支配收入在上年度城镇居民人均可支配收入80%以下的低中收入住房困难家庭纳入住房保障范围”。按此计算，我市2010年人均可支配收入17 920元，乘以80%为13 336元，正好相当于我们所计算的40%中低收入群体人均可支配收入13 417元。因此，上述结论符合相关研究结果。贾祖国的研究结论表明：2008—2012年保障性住房供给比占23%—29%，中长期对商品房价影响有限。

2．临界分析结果说明

需要说明的是：本研究所测算的4：6比例，仅是从购买力角度所做的一个测算，并不是准确的有效需求数字。在应用该指标指导保障房建设时，还应考虑以下因素：

（1）人均居住面积是否达标

（2）城镇居民人均可支配收入的变化情况

保障性住房建设，根本的出发点就是把住房保障和住房市场结合在一起，不是光为住房保障而保障。通过公租房建设在商品房市场和政府之间搭起一个桥梁。同时，公共租赁房的投入会加大租赁市场的供应量，对私人租赁房市场形成竞争，进而分流房价的压力。真正落实让全体人民都“住有所居”的庄重承诺。

［1］ 中国社科院．2011年度经济蓝皮书［M］．北京：中国社科院，2011：8．

［2］ 陈杰．城市居民住房解决方案：理论与国际经验［M］．上海：上海财经大学出版社，2009：1．

The criticality between indemnificatory apartment and commercial housing

XIE Liang － qiu，et al．
（City Construction and Development Research Center of Changchun Institute of Technology，Changchun130012，China）

This paper unifies the market price of commercial housing and the disposable income of residents，using the dynamic housing price to income ratio and the monthly income ratio method to estimate the commercial housing purchasing power of residents．The results show that：10%of the population in the lowest income even including the income of the lowest 40% of low-income groups should be included in the scope of indemnificatory apartment At the same time，when indemnificatory apartment and commercial housing ratio is 4∶6，the construction of indemnificatory apartment could not impact the commercial housing market．

indemnificatoryapartment;commercial housing;housing price to income ratio;monthly income ratio

F293

A

1009-8976（2012）04-0014-04

2012－11－05

吉林省教育厅科研项目（项目编号：2012第257号）

解梁秋（1969—），女（汉），吉林白城，教授主要研究企业财务管理、房地产经济。