论物权法对居住权的舍弃

胡 炜

(盐城师范学院 经济法政学院，江苏 盐城 224051)

论物权法对居住权的舍弃

胡 炜

(盐城师范学院 经济法政学院，江苏 盐城 224051)

居住权制度是民法中的一项重要制度。在人们的生存权利中占据极重要的地位。现行大陆法系国家民法中大都确立该制度，然而我国物权法却并未规定该制度。通过一系列的论证表明在我国，物权法确实有规定居住权制度的必要性。现今亟需解决的是在缺失该制度前提下司法实践中相关的问题如何解决。

物权法；居住权；舍弃；争论；对策

一 物权法对居住权制度的舍弃和争论

2001年底，人民代表大会法制工作委员会在其完成的《中华人民共和国物权法(征求意见稿)》中明确地将居住权作为用益物权的一种，在第17章(第212条～第219条)中加以规定，当时设计了专章共计8条来规定居住权制度。在2002年12月对《中华人民共和国物权法(草案)》(以下简称《物权法(草案)》进行了初审。在第三次审议后，在2005年7月11日公布的《物权法(草案)》中，条文增至12条。在此后的几次物权法草案审议稿中,均对居住权加以规定。但2006 年8 月全国人大常委会五审的物权法草案删除了有关居住权的规定。但在第六次审议中又恢复了对居住权的规定。然而在物权法的第七次审议和2007年3月16日通过的《中华人民共和国物权法》(以下简称《物权法》)却将居住权的相关规定删减。从物权法草案对居住权制度的规定到五审对其删除，再到六审的恢复，直到最后对其制度的舍弃。可以看出，要不要规定居住权一直是《物权法》制定过程中争议的一个重要问题。那么《物权法》为什么最终对居住权制度进行舍弃，我们有必要从《物权法》对居住权的舍弃这一表象中研究出其内在的深层含义。

1.居住权制度的概念。

居住权制度起源于古罗马法。由于当时很多奴隶没有居住的地方，因此，国家就制定了居住权，来保护他们的权利。 “无夫权婚姻和奴隶的解放日多，每遇家长亡故，那些没有继承权又缺乏或丧失劳动能力的人的生活就成了问题。因此，丈夫和家主就把一部分家产的使用权、收益权等遗赠给妻或被解放的奴隶，使他们生有所靠，老有所养。”[1]在我国一般认为，居住权是指“居住权人对他人享有所有权的住房及其附属设施享有占有、使用的权利。”[2]从性质上讲，居住权属于人役权，人役权是保护人身方面的权利，是和地役权相对的概念。人役权包括用益权，使用权和居住权三种。

2.反对《物权法》中引入居住权制度的理由。

(1)从现行物权制度体系来看,设立居住权不能融入其体系框架。

由于居住权是起源于罗马法，从属于人役权。“居住权总是存在于用益权—— 使用权——居住权这一权利梯队中,它们的权能具有包含与被包含的关系,居住权难以脱离这一范畴而独立存在。”[3]而我国目前的物权法体系中没有规定人役权，也没有人役权和地役权的二元划分。目前我国也没有建立完整的用益权和使用权等体系。“我国《物权法(草案) 》没有规定人役权或用益权,在这种情况下单纯地规定居住权,不仅会破坏人役权的权利结构,而且会使居住权失去存在的根基。”[4]如果我们单单撇开人役权和用益权，设立居住权制度，就不能够将其融入我国物权制度的体系框架。“居住权立法必须借助用益权,只有在规定用益权的基础上,才能达致居住权的科学性与实用性，才能实现居住权的功能。”[5]

(2)从居住权的实践方面来看,设立居住权存在消极方面。

如果设立居住权以后，居住权人享有居住的权利，而所有权人只享有所有的权利。由于居住权人不享有所有权，所以不会去积极妥善维修，保持房子的完整性。而所有权人在短时间内并不享有使用权，因此，他也不会去积极的去维修房子。这样在实践中，居住权就存在消极的方面，居住人和所有人都不会去积极承担义务。

3.赞成《物权法》中引入居住权制度的理由。

(1)引入居住权制度有利于财产价值的发挥。

由于房主享有几套住房，或者一套房间中有几间房间。他的房屋闲置不用，他的资源不能得到最大化的利用，这样居住权人可以对他们的房屋进行居住。同时，居住权人可以对房屋进行必要的打扫，清理，这样有利于房屋整体的干净。在市场经济环境中,财产以其价值得到最大化利用为首要原则。居住权的这一权利的设置恰好体现这一点。“随着住房体制的改革，私有房屋逐渐增多，居住权可以以其物权特有的方法为非所有人提供通过法律行为比较稳定的使用他人房屋的可能性，而所有人处分权仍可保留。”[6]也就是说,作为不动产的房屋应该实现它的最大化效用。效用是物权立法、司法以及人们从事物权行为时所必须予以考虑的。

(2)引入居住权制度有利于和谐社会的发展。

和谐社会的一个重要的目标就是实现社会的公平和公正。居住权无论是从保护社会的弱势群体还是从促进法制的健全以及完善住房制度方面全部体现了社会的进步发展，有利于和谐社会目标的实现。从弱势群体上来看，切实的保护弱势群体就是为社会经济发展作出贡献。和谐社会的一个重要任务就是扶贫、扶困，设立居住权正好有利于这一目标的实现。在我国，住房问题在实际处理中有很多矛盾，设立居住权制度就能很好的解决一些矛盾。

二 构建居住权制度的紧迫性和必要性

1.构建居住权制度的紧迫性。

在现实生活中，社会上存在着弱势群体，他们面临着居住权问题。主要是老人、妇女和保姆，他们面临着无房居住的问题。由于一些老人没有经济基础，一些子女不赡养老人，老人没房子住的情况时常发生。在妇女方面，主要是离婚妇女，由于她们在经济中处于弱势，离婚分不到住房，她们的居住成了问题。

另外，目前我国司法实践中出现很多涉及居住权的问题的案例。表现如下：其一，老年人未婚同居的问题非常普遍, 主要是认为年岁已大, 没有必要再去进行结婚登记, 那么在一方去世之后, 房屋的问题就很难解决。一方去世前把房子交给另一方使用, 一方的子女就欺负另一方。因为法律上没有居住权的规定。实际上在这种情况下, 如果法律规定了居住权, 问题就比较容易解决。其二，就离婚判决实践中，如果只有一套房子。规定另一方可以居住的话，既满足了一方当事人对于住房需求的权利, 平衡了双方当事人的利益, 又体现了社会正义的原则。但是这一判决在形式上却是非正义的, 因为它缺乏相应的法律依据。

2.构建居住权制度的必要性。

居住权制度有很多功能，是其它制度所无法取代的。其一，不能被抵押权所取代。通过居住权可以出卖方获得房屋价款，同时保留居住权，并将所有权让渡给买受方。而抵押权实际效力必然要及于房屋，如果抵押人到期将无法履行其还款义务，抵押人在此后就面临无房可住的问题。其二，居住权具有租赁权不同的功能。租赁权作为债权不对抗第三人，而且是有偿的，还可以转租。而居住权不对抗第三人，而且是无偿的，也不能够转租。其三，具有住房保障制度不同的功能。社会住房保障制度是以城镇家庭为关注对象，这种居住利益是通过公法和社会法由国家有偿提供。而居住权的居住利益是通过私法由家庭内部成员无偿提供，具有家庭的伦理性。其四，不能为婚姻家庭制度所取代。婚姻家庭法只是一个大概的框架，对具体问题并没有进行研究。而居住权是要对具体问题进行分析。

三 司法实践中居住权法律问题解决之对策

社会法是国家为解决各种社会问题而制定的具有公法与私法融合特征的第三法域，是以维护社会公共利益，尤其是弱势群体的利益为宗旨的新的法律门类。而居住权的主要对象就是弱势群体，因此，我们可以通过在社会法中来规定居住权的制度。社会保障法是社会法的一个重要部分，我们可以从社会保障法上来规定居住权的制度。具体而言，可以从对居住权的主体、客体、权利、义务、期限等方面来规定。

1.社会保障法中居住权主体和客体的规制。

居住权的主体是我国社会的弱势群体，包括老人、妇女和保姆，这正好也是我国社会保障法调整的重要对象，因此居住权的主体不能是组织，只能是个人。一般情况下，居住权的客体指的是房屋。但在社会保障体系中对房屋的理解不能局限于土地上的房屋等建筑物，应该是任何可以居住的场合，包括可供居住的船舶和结构物。

2.社会保障法中居住权权利和义务的规制。

因为社会保障法讲究效益原则，所以居住权权利也必须讲究这个原则。首先，社会保障法规定居住权人的核心权利是对房屋的使用权，就是要保护居住权人的房屋的使用的效益。其次，在我国应当承认居住权人有限收益的权利,这符合社会法要求讲究社会经济效益的原则。社会法就是要求“居住权人在不改变房屋的结构和用途的条件下, 还可以为某些必要的收益行为, 如从事其他经济活动而对房屋使用, 如从事商业买卖, 将货物存放于房屋中, 这都是可以的。”[7]

3.社会保障法中居住权期限性的规定。

由于社会保障法是具有期限性的，一般是保障到权利人的死亡，因此居住权期限一般也是长期性和终身性的。“由于居住权具有人身专属性,所以一旦权利人死亡,居住权便消失。”[8]居住权的期限可由当事人在合同或遗嘱中确定或约定，如果没有对期限作出明确规定，则应推定居住权的期限为居住权人的终身。这是因为居住权是用来供没有房屋的人居住的，所以权利人对房屋的居住权如果没有约定的话，应当理解为与其生命共始终。

[1]周枏.罗马法原论[M].北京商务印书馆,2004：368.

[2]万一.论居住权制度的立法必要性与可行性[J].江南论坛，2007(7)：27.

[3]陈信勇，蓝邓骏.居住权的源流及其立法的理性思考[J].法律科学,2003(3)：71-72.

[4]房绍坤.居住权立法不具有可行性[J].中州学刊，2005(4)：72.

[5]吕杰，朱呈义.论居住权在我国民法典中的具体设计[J].河南省政法管理干部学院学报,2004(3):37.

[6]唐孝辉.居住权:一个亟待解决的问题[J].前言，2003(8):97.

[7]钱明星.我国用益物权体系的研究[J].北京大学学报(哲学社会科学版)，2002(1):117.

[8]王富博.居住权制度适用范围初探——兼评《中华人民共和国物权法(草案) 》的相关规定[J].法学论坛,2006(2):70.

ClassNo.:D913DocumentMark：A

(责任编辑：蔡雪岚)

DiscussionofAbortionofDwellingRightinthePropertyLaw

Hu Wei

The dwelling right system is one of the ancient provision in the civil law, it occupies an important position among the human rights . At present most of the continental law has the dwelling right system. But there is no dwelling right system in China . It is necessary for us to stipulate the dwelling right system through a series of demonstration in our country. The key is how to solve the related problem in the judicial practice.

Property Law；dwelling right；abortion；argument；countermeasures

胡炜，硕士，讲师，盐城师范学院。研究方向：经济法、民商法。

1672-6758(2012)12-0047-2

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