小产权房 路在何方

静安

国务院办公厅1月8日下发通知明确指出，城镇居民不得到农村购买住宅小产权房。但小产权房的特殊地位使得清理整顿关系到民生问题，是合理“转正”还是彻底根除？一招不慎很有可能会因“小”失大。

1 源起于需 约定俗成

小产权房可以说是有着中国特色的一个约定俗成的称谓，而非法律上的界定。一般是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产，即一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”，是由于房价高企衍生出的产物。可以说，小产权房的起源是由于购买上的需要而自发形成的一个市场。起初是一些农民将自建房出售给外来住户，或将自己的宅基地出让。而后是村或者乡一级的基层机构开始与开发商合作，除分配给农民之外的全部上市销售。目前已扩大到三类：一是占用集体用地或耕地违法建设，将农民集体用地使用权流转，用于商品住宅开发的违法建筑；二是在政府划拨或出让的土地上，不按规划功能开发或使用，并将限制销售的房屋直接在市场上销售，具有产权纠纷隐患的不完全产权房；三是在军队享有使用权的土地上进行商品房的开发，之后卖给军人以外的地方居民。

2 限购令后 风云再起

如果说小产权房的产生是因为购买者因为自身经济问题的退而求其次的无奈，那么限购令则是在一个侧面推动小产权再次火爆的一个推手。虽然限购令的本意是为了抑制商品房价格，但由于限购限贷，许多真实的需求受到伤害，一些人被逼无奈又开始选择购买小产权房。因为小产权房没有产权证，不能申请银行按揭贷款，只要有付款能力，其他没有任何限制。小产权房交易因此回升。

3 于法难容 情有可原

小产权房的问题大体在于：一是造成18亿亩耕地红线的吃紧。如果将其出让权利仍然放在村、乡一级基层组织，那么在“利”字当头下，18亿亩耕地红线势必会被轻易突破。二是违反了《土地管理法》。国务院公布的《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》进一步强调农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。进一步表明，在我国，小产权房属于违法建筑，其开发、建设为现有法律所不容。而我国法律法规也从未公开承认过小产权房的合法性。

同国家发产权证的大产权房相比，小产权房没有土地出让金，因此价格普遍比同一地区的商品房价格低1/3甚至更多。“法不责众”的心理也是支撑这些交易存在的一大重要原因。在很多购房者看来，如果真的要拆房，一栋楼就是几十户甚至几百户居民，严重的后果是任何地方政府都不敢想象甚至承担的。此外，大部分购买小产权的居民属于买不起商品房的中低收入者，也是舆论所保护的对象。因此也有人感叹：自发形成的市场是用任何力量都无法消灭的。虽然一些地方查处了部分小产权，但绝大多数的该类型项目逃脱了追究，尤其是村、乡权利机关与投资机构合作开发的项目。一方面是这些项目披上了“新农村改造”的外衣，另一方面则是权力机构之间的利益纠葛。政府虽然屡屡宣布该类项目不合法，但屡屡又对其“法外容情”。

然而小产权房存在的产权风险又是不容置疑的。首先，小产权房是立法所明文禁止的违法建筑，购房者无法办理合法的房屋产权登记，因此无法领取房屋所有权证书，小产权事实上是无产权。其次，小产权房存在流通风险。 没有合法产权证书的小产权房不能进行过户登记，其流转、抵押必定受到限制。再次，小产权房存在质量风险。这是因为一方面小产权房的修建过程缺乏政府的有效监管，其质量状况难以保证；同时由于小产权房本身的违法性，其买卖合同无效，使得购房者无法通过合同要求出售方承担因房屋质量问题产生的违约责任。最后，根据《城市房屋拆迁管理条例》第19条的规定，拆迁人应当对被拆除房屋及其附属物的所有人给予补偿。拆除违章建筑不予补偿。因此国家征地拆迁时，小产权房购买者理论上不能得到拆迁补偿。

但无论小产权房是否合法，能不能准予出售，其之所以能存在并发展，其原因是以相对低廉的价格圆了很多人的住房梦，甚至是满足了他们对生活的基本需求。即便是没有证，也在这个现实的社会中保留了他们的梦想和一点点尊严。

4 清理难题 投鼠忌器

“小产权房”已经有10多年的历史，政府部门曾屡次发出禁买警告，停工停售甚至拆除的整治也没断过，但到目前也没有出台一个明确的处理方案。由此可见清理“小产权房”的背后难题除了之前说到的“法不责众”以外还存在着诸多困难。

4.1 范围难以界定

目前国土部门给出的定义是，小产权房是占用集体土地搞建设，并向集体组织以外的成员销售的商品住宅。但一个普遍现象是这些小产权房里的住户情况相当复杂：很多当地村民以及外村村民购买的小产权房到底是否能界定为小产权房目前还没有明晰的定义。此外有村民已经把房子以商品房的价格出卖。还有些房子本为当地村民所有，但房屋已经被其具有城市户口的后代继承，甚至一栋楼一部分属于宅基地另一部分属于耕地的情况。如何合理的界定，这给清理整顿带来了不小的难题。

4.2 能否简单的定义为违法

现在的普遍认识是，小产权即没产权。但如果就这样简单的认识，小产权本可以在甫一出现就被扼杀在摇篮中。但之所以能走到现在的风生水起不应简单地归结为地方政府的“默许”，而是要看到背后的原因。一方面购买小产权房者多为低收入人群，其无法承担一般商品房的价格，虽然冒险，但也是不得已而为之。另一方面，目前进行的农村集体土地确权工作也可认为是使集体土地上市交易取得和国有土地平等的地位。

4.3 该由谁来承担过错

小产权房的收益者已不仅仅是几个开发商和一群购买者，当地的村镇政府也已从中受益，当地村民不仅改善了生活条件也得到了分红。整个链条上的每一个环节都是受益者，形成了一个一荣俱荣，一损俱损的利益整体。如果单纯地处理某一个环节势必引发整体的不满。

5 歧路纷杂 何去何从

可以说中国的房地产相比于使用性来说，更大的成分是投机性。即便是买房只为自用的人也会说自己的房子升值了多少多少。房地产的升值潜力巨大，适合投机。因此楼市更像股市，价格上涨十分猛烈，价格下跌后果不堪设想。各种预期和迷信把楼市中的所有参与者都变成了投机者和潜在投机者，而抱怨买不起房的人其实也都是在抱怨自己被排斥在这场投机游戏之外。而小产权房的出现可以说是让更多人加入了游戏的一种作弊行为。

在目前的形式下，已经不能一味地看着小产权房“做大”。虽然综上所述，小产权房在解决上存在太多的问题，但如果简单的回避只是让现有小产权房毫发无伤“转正”的话，则会伤害到广大购买正规“高价”商品住宅的人群。因此政府在解决问题上要避免“一刀切”的做法。首先要统筹整体形势，根据不同情况制定好相应的细则，再全面铺开整体实施。这样才能保障大多数尤其是低收入者的利益的同时解决好小产权房的问题。■