开放型公共物业管理模式与收费探讨

徐 槟，万尚武

(上海徐汇市政养护工程有限公司，上海市 200232)

0 前言

“十二五”上海提出“道路，让出行更舒适”、使上海的城市道路管理水平总体达到发达国家中心城市平均水平总目标。对市政设施养护提出更新更高的要求，养护企业按常规“粗放式”管理、“已建代修”的养护模式，已无法满足城市道路管理的要求。养护企业应转换养护理念，市政设施养护实质上是一个大物业管理，而且是一个开放型的公共物业管理，这个物业管理的优劣，直接影响到市政道路交通的畅通、市民出行的舒适，以及影响到城市整体形象。

1 现有市政设施养护模式

根据“政企分开”和“管养分开”的体制改革要求，从1999年起本市所有事业单位编制的工务所单位开始转制，目前各区市政设施养护单位都是由原来的事业单位工务所转变而来，公司老员工多少还带有事业单位吃“大锅饭”的习惯性思维，人员老化、知识陈旧，机械设备更新慢、技术力量相对薄弱等现象存在。

上海从上世纪九十年代初，市政基础设施驶上了快速发展的轨道，经过20多年的建设，上海已建成国际大都市，各项市政基础设施已大量建成；而市政养护管理，还是停留在原先“粗放式”的管理模式上，“重建轻养、以建代养”的理念依旧未改变。现在已建高等级、高标准道路，用原来“粗放式”养护管理模式已跟不上城市快节奏、高效率的发展，已不适应“绿色养护”、“低碳养护”的要求。

2 转换养护观念，提倡“开放型公共物业管理”理念

（1）开放型公共物业管理概念

开放型公共物业管理，是指城市公共区域内市政设施、绿化、环卫等公共服务区域，进行设施维修、保养、保洁和维护公共秩序等多种内容的综合性服务。其中，市政设施养护属开放型公共物业管理中的一部分；本文公共物业管理仅指市政设施养护管理。

市政设施服务作为公共物业管理服务，属公益性质服务，属“民生工程”，与所有人出行都有关。应制定不同的公共物业管理等级、相应的服务标准以及取费标准，由公共物业管理公司提供相应等级的服务，使市政设施适应更环保的出行方式，以满足“道路，让出行更舒适”。

（2）开放型公共物业管理特点

市政设施是凝固的诗，是城市的风景线，公共物业管理服务都在没有围墙的社会舞台上进行，给人提供“更安全、更畅通、更便捷、更高效、更经济、更和谐”的优美环境。

市政设施有三个特点：一是公益性强，与所有人的“出行”都有关；二是经济性强，社会经济的发展要求基础设施建设和养护必须到位，确保市政设施能正常使用；三是市政设施也是公共安全和社会活动保障的基础，城市中的各类突发事件处置，应急响应措施落实等，都必须要有市政设施的完好来保障。

随着“后世博”时代的到来，对开放型公共物业管理将会有更新更高的要求，公共物业管理公司应深入总结“世博”经验，把办博工作中在城市运营、维护、管理等方面形成的好做法进行制度化、规范化、长效化，进一步提升城市公共物业管理和服务水平。

（3）开放型公共物业管理与封闭式小区物业管理区别

作为一个开放型公共物业管理，他不等同于封闭式的小区物业管理，它与小区物业管理模式不一样，比小区物业管理难度要大得多。

协调难度大：城市公用基础设施包含燃气、通讯、电力、上水等公用管线设施，因多部门管理，现场存在不定时不定点的开挖和掘路修复，给公共物业管理带来一定的难度。

“大市政”给公共物业管理带来合作性难度大：大市政包含市政、公路、环卫、绿化等设施，因大家各自管理，各自养护，存在互相干扰等现象的发生，给公共物业管理带来一定的难度。

交通带来的问题：交通流量的增加、超载增加，给市政设施带来的损坏，具有不定时、不定点，给公共物业管理带来一定的难度。

市政公共物业管理专业性强，技术要求高，不能按常规的市政建设程序进行修复，周期长，事实上交通也不允许。

市政公共物业管理具有分散性、动态性、突发性等特点，必须具有应急快速处置的能力，否则会影响到交通、市民出行等社会公共安全问题。

3 制订开放型公共物业管理标准设想

上海应尽快制订与公共物业管理相匹配的养护作业程序标准、养护质量及验收标准。

由于上海一直沿用老的养护标准，已不适应“开放型公共物业管理”现状。应根据上海实际区域养护现状，分区域制定公共物业管理标准。如商业区、政治中心区、交通枢纽区、旅游观光区、主干道区、城市一般道路区、郊区城市道路区等；因区域不同，养护的材质不一样，养护频率也不一样，快速处置时间也不一样，好路率标准也不一样等因素，应按区域制定不同的公共物业管理标准。

只有制订统一的公共物业管理标准，规范行业管理、规范行业服务，完善体制，以期达到公共物业管理制度化、规范化、常态长效化；建立考核、竞争激励机制，使公共物业管理走向健康、有序、可持续发展。

4 “开放型公共物业管理”收费模式探讨

4.1 现有市政养护定额与年度经费定额结算形式

现在的市政道路养护，根据实际发生的工程量，道路坏多少修多少的原则，参照建设工程结算模式制订养护定额进行计量计价，显然是不合理的。

养护企业投入大量的财力、物力、人力，对市政设施进行“预养护”，因路况好，而没办法收费，显然，目前养护结算理念与养护特性是不相符的。

4.2 现有小区物业管理收费模式

现在小区物业管理有一套成熟的收费标准，分为一级收费标准、二级收费标准、三级收费标准、四级收费标准，按每月每平方米综合单价进行收费。以服务等级进行收费，比较科学合理。

4.3 开放型公共物业管理模式收费探讨

市政设施“公共物业管理服务”可参照小区物业管理模式制订相应的取费标准。真正体现公共物业管理的公益性、服务性的行业特征。

4.3.1 划分不同等级公共物业管理区域

将某某区分解成商业区 (如徐家汇商业区)、政治中心区(如康办地区、政府所在地)、交通枢纽区(如南站)、景观旅游区(如外滩)、主干道区、一般城市道路区、郊区道路区等不同等级的公共物业管理区域。

4.3.2 制订相应等级取费标准(基本经费)

按不同等级的公共物业管理区：(1)不同的材质要求；(2)不同的养护频率；(3)不同的养护等级；(4)交通状况等方面。

来测算不同等级养护区公共物业管理基本经费。其中，预养护、四新技术也应在基本经费中体现出来。

4.3.3 制订相应等级附属费用(措施费)

(1)养护道班房固定设施投入费；

(2)安全、文明施工、环保费；

(3)机械设备进出场费；

(4)夜间作业费；

(5)雨、冰、雪天作业养护费；

(6)日常巡视、热线电话、应急抢修等。

4.3.4 制订相应等级管理费率等

(1)根据不同等级物业管理要求，制订相应等级的管理费率；

(2)单列人员“四金”；

(3)税金。

4.3.5 制订公共物业管理费综合单价

公共物业管理费综合单价，公式模式=不同等级的基本费×(1+措施费率%)×(1+管理费率%)×(1+ 四金率%)×(1+ 税金%)(单位：元 /m2·月)。

4.3.6 每年物业管理费取费模式

每年根据物价上涨指数、设施折旧率、综合维修率等因素，相应调整取费标准。

模拟公式：公共物业管理费(元/m2·a)=不同等级取费标准 (元/月·m2)×12月×(1+物价上涨指数%)×(1+设施老化增加维修率%)×(1+综合维修系数)。

公共物业管理取费，改变以前养护经费计量方式的不足。以前核定每月的养护经费，施工监理跟踪计量，养护企业完成多少坑洞的修补、彩板的修补等工程量，然后由财务审计核定当月完成产值，再申报当月的养护经费；而现在只要考核公共物业管理各项指标达标，就按月拨付公共物业管理费。

公共物业管理取费，按每月每平方米综合单价进行取费，是一种值得摸索收费模式，以期与大家探讨。

5 标准予以法定化，建立一套适应公共物业管理的考核、激励机制

“开放型公共物业管理”相应建立一套完整养护作业程序标准、养护质量及验收标准、行业服务标准、以及收费标准。

（1）公共物业管理标准及收费标准予以法定化

“开放型公共物业管理”建立统一的行业标准与收费标准，且公共物业管理费纳入财政范畴，予以足额保证，并以法规形式予以颁布。

（2）建立一套完整的考核、激励机制

行业管理部门根据统一的行业标准与收费标准，建立相应的考核机制。公共物业管理公司将对应考核内容，自觉做好管辖区域内各项物业管理工作，由以前的被动管理变为现在的主动管理，强化过程管理、动态管理。

行业管理部门每月对公共物业管理区域进行过程考核、月度综合考核，只要达到考核标准，就按时拨付物业管理费；若未达到标准，将按考核标准同比扣除物业管理费。

6 结语

转换养护观念，提倡“开放型公共物业管理”新理念，建立一套互为制约的监管模式，公共物业管理费与考核指标紧密结合在一起，使物业管理公司既有责任感，又有荣誉感，公共物业管理公司将以“服务出效益，服务出成果”的热情姿态，坚持规范管理、常态长效管理，积极推进“设计使用全寿命”和“低碳”环保养护的理念。使上海十二五提出的“道路，让出行更舒适”、使上海的城市道路管理水平总体达到发达国家中心城市平均水平总目标得以全面实现。