关于财务预算管理在房地产开发经营中应用效果的探讨

何玉姑

摘要：实行财务预算管理是房地产开发企业资本经营机制运行的必然需要。房地产开发企业要进行

资本经营，必然要引入财务预算管理机制。

关键字：财务；预算；房地产

Abstract: The implementation of financial budget management is a necessity for real estate development enterprise capital management mechanism. Real estate development enterprises to capital management, is bound to introduce a financial budget management mechanism.Key words: Finance; budget; real estate

中图分类号：F812.3 文献标识码： A 文章编号：

在市场经济条件下，企业存在的目的是追求利润，而企业财务管理的目标是资本利润最大化。要使资本真正能够实现利润最大化的功能，就必须建立和完善资本经营机制，促使企业按照资本经营机制的内在要求进行运作，广泛有效地进行资本经营。

房地产开发企业的特点是投入资金多，建设周期长，投资风险大，所以在项目的规划阶段，必须对项目的投资与成本费用进行准确的估算，以便作出经济效益评价、投资决策，这就是房地产开发企业中财务预算管理。实行财务预算管理是房地产开发企业资本经营机制运行的必然需要。房地产开发企业要进行资本经营，必然要引入财务预算管理机制。

一、房地產开发经营中财务预算管理的必要性

预算与预测密切相关。预算建立在科学的经营预测与决策基础上，利用实物与价值等不同形态来反映相关企业在未来特定时期内的财务的成果及生产经营的一系列规划和计划。而预测是对未来不可知因素、变量以及结果的不确定性建立在科学基础上的主观判断。预测为基础，而预算则是针对预测结果而相应提出的对策性方案。所以，可以说预算是根据预测结果采用的一系列预先的补救措施及防御。市场竞争越激烈，市场经济越发达，市场的风险度越高，就越发不能忽视预算以及预算管理。

房地产行业属于典型的资金密集型行业，而其最大的风险来自于自身的资金管理。目前有相当多的房地产企业都十分重视打造自身资金管理能力，以使企业的资金链安全。房地产开发企业的显著特点是建设周期特别长，投入资金特别多，投资风险非常大，因此就必须在项目的初步规划阶段，对具体每一个开发项目进行投资与成本费用准确的估算，做出投资决策、经济效益评价，这就是财务预算管理在房地产开发企业中的应用。

二、我国房地产开发企业在实施财务预算管理中存在的问题

（一）对全面预算管理的认识不足

很多房地产开发企业在进行预算管理时，重点考虑怎样降低成本费用，预算的考核也直接与费用的节约或超支挂钩，注重预算管理对成本费用的节约，缺乏价值管理和系统管理观念。企业负责人往往在财务管理时，忽视了对其他部门的管理，将预算和计划相混淆，使其成为财务报表。其他部门很少直接参与预算编制工作，往往只是对财务部门提交的具体结果进行确认，这样的预算往往缺乏可操作性。

（二）预算管理机制不健全

有的房地产开发企业虽然编制了预算，但没有建立相应组织机构，没有具体和权威的机构对预算管理进行协调和监督。把全面预算管理交给财务部门，而没有健全企业的预算管理机制。法人治理机构的不完善，对财务预算管理的认识不足，导致房地产开发企业的预算管理机制不健全。

（三）预算管理与企业的经营活动相脱节

房地产开发企业的预算管理往往缺少客观性，很多企业通过对以往的经营情况和上一年度指标值来决定下一年度预算指标值，没有认真地对企业下一年度的生产经营状况进行分析，如果房地产开发企业外部环境、发展速度、业务范围等因素变化比较大时，这种预算指标就会缺乏客观性。

（四）缺乏预算的执行和监控

有些房地产开发企业的预算管理往往只停留在预算指标的下达、预算的编制和汇总上，而不注重对预算的执行和监控。房地产开发企业对预算的执行和监督重视不够，企业的管理制度跟不上企业的经营活动。没有建立有效的预算反馈机制，企业的预算管理和会计核算系统没有密切配合。

（五）预算管理执行中缺乏有效的考核和激励机制

很多房地产开发企业存在考核和激励机制落实不到位的问题，成为影响企业预算管理目标无法实现的主要问题。在预算执行中，没有签订预算指标经济责任合同，也没有建立预算奖惩制度，考核方常常在一定程度上带着个人感情去评价被考核方，使考核过程不能按原则进行，或考核结果缺乏激励机制，没有建立配套的预算考核制度，各级管理者重视不够，使考核工作流于形式

三、房地产开发经营中财务预算管理的内容及举措

1、编制资金预算

企业资金预算管理中的关键点于一个企业现金流和开发进度与开发项目数量的精确衔接和匹配。企业应通过形式各异的资金预算形式，平衡统筹开发项目不同阶段的资金流与企业非项目资金流，以能够更好地合理调配、使用资金。

在项目拓展阶段的可行性论证分析环节中，项目拓展部门应积极组织研发、财务、策划、工程等部门，测算开发项目的投资总额、定位、分期投入资金的时间、投资金额等，并在此基础上编制《项目启动资金预算》及《项目投资匡算》，从而根据项目需要投入的启动资金，以及企业可动用的资金存量来决定投资该项目是否合理、是否有利润。

企业制定项目开发计划后，应立即组织测算开发周期内的现金流量，随之根据该测算编制《项目资金流量预算》。一个项目开发计划以及项目投资匡算是该项目资金流量预算编制的基础性资料。项目资金流量预算能够完整地反映项目在周期内各关键节点的现金流情况，从而帮助企业对现金流能否实现平衡统筹进行提前预判。与此同时，通过编制该预算，可以调整企业项目开发计划和项目投资匡算，为其提供决策依据。《项目资金流量预算》应该按季度反映，也可按月反映。如果按照月度来反映，对企业基础资料的要求程度很细，也考验一个企业的计划管理水平，否则预算的准确度会大大降低。

对于同时进行多项目运作的企业来说，在短期内公司的资金能否在各公司和开发项目之间进行统筹，需借助于编制具体的资金执行预算来达到平衡。所以，对公司整体的资金执行编制短期预算，既可以解决项目资金流量预算和长期预算准确度不高的问题，又可以帮助公司短期资金收付，它在房地产开发企业的预算中，应该受到高度重视。

2、执行与控制资金预算

编制完成资金预算特别是执行预算后，各部门在进行具体的资金收付时，应以预算作为实施的依据。财务部门在进行资金的审核支付时，除了对凭据是否规范、是否符合合同约定付款条件进行审核外，还应该依据资金预算，审核该笔款项支付是否在资金预算范围内。如是，应该及时安排支付；如不是，或者实际支付款项大于预算的金额款项，都应先和承办部门沟通，确定是否能延期支付、部分支付或者不予以支付。但若确需支付，那么应该作为预算外支出，将履行特殊审批程序后予以支付。

3、分析调整预算

房地产开发企业要建立健全资金预算执行情况动态反映体系，定期（一般为每季或每半年）对预算执行情况进行分析与调整，及时发现资金预算与执行过程中出现的差异，分析原因并调整后续资金预算，为下一步预算控制提供准确的基础性的信息。

四、关于全面落实并完善财务预算管理的几点建议

1、细致分解各项指标，科学确定财务预算管理的责任

通过预算管理，强化房地产开发企业内部管理，将企业所有的经济活动都纳入到预算管理的环节中，通过自上而下、自下而上的指标细致分解、层层落实，确定各部门管理人员的职责范围、管理权限以及相应的奖惩制度，使各个部门方向明确、责权利清晰。同时通过建立严密的预算管理组织机构，强化对各部门预算执行过程和结果的监督、控制、管理和考评。避免由于内部管理不善、控制薄弱而造成的经济损失。

2、强化资金集中管理 ，通过预算加强房地产开发企业的财务管理，有效地防范财务风险

企业财务管理的核心是资金，资金是企业的血液。在进行财务预算时，应处理好资产结构中的盈利性与流动性的关系、成本与风险的关系，合理地规划与控制企业的现金流量，回避由于丧失偿债能力而导致经营失败。

3、健全预算管理网络 ，为财务预算管理提供技术支持

要想搞好房地产开发企业财务预算管理，必须充分利用电子计算机这一科学手段，搞好会计核算和分析，建立健全预算管理体系和组织网络，为财务预算管理及时提供准确完整的信息。