化解土地制约因素 助推郑州航空经济综合实验区发展

□ 黄来贺

郑州航空经济综合实验区获国务院批准建设后，郑州综合保税区（郑州航空港区)（以下简称综保区〈港区〉）作为郑州航空经济综合实验区的前沿开发区，必将对全区的发展带来千载难逢的良好机遇。眼下，全区上下正在轰轰烈烈地进行大开发、大建设，同时建设用地供需矛盾这一普遍性问题日益凸显出来。经济建设需要大量的工商业用地，没有土地资源的支撑，经济的发展很难实现。在航空经济实验区建设中，土地如何保障，土地部门该怎么做，这是值得我们深思的问题。笔者认为，要从以下两方面着手。

一、坚持节约集约用地，提高土地利用率

（一）土地资源紧缺是综保区（港区）经济持续稳定发展面临的现实问题

近年来，综保区（港区）在经济发展中遇到了各种要素的制约，其中土地资源的约束成为制约城市经济发展的关键因素。一方面，几年来由于农业结构调整、建设占用，港区耕地总量呈不断减少的趋势；另一方面，城市化建设和经济发展对用地的需求日益加大，土地供需矛盾空前突出，已经影响到全区经济的稳定持续发展。

土地资源的粗放式利用，加剧了发展用地矛盾。上世纪90年代，港区刚成立时在土地资源的利用上基本走的是粗放模式，土地利用中的浪费现象比较严重。譬如，随意改变划拨土地用途和转让划拨土地使用权，竞相压低地价招商；在已征土地大量闲置的同时，大量新占土地；许多企业追求规模化、花园式厂区等问题，在港区不同程度地存在。其结果是占地增长速度大大高于经济增长速度，土地利用效率低下，出现某些招商项目基本面临无地可用的局面。近年来，随着港区体制不断变化，历任领导对土地问题愈加重视，在摸清整个区域用地情况后，及时出台政策，进一步加大节约集约用地力度，采取强制措施，使部分闲置企业、低效用地企业与新招商企业进行重新整合、合并，原先粗放式用地得到明显改善，花园式工厂已不复存在。可以说，综保区（港区）近几年来的节约集约用地工作取得了一定成效。

（二）节约集约利用土地是保持综保区（港区）经济持续稳定发展的根本途径

节约集约利用好土地资源不但是保持综保区（港区）经济持续稳定发展的根本途径，而且是建设节约型社会、落实科学发展观的战略举措，也是航空经济综合实验区建设的重要保障。

目前，综保区（港区）节约集约用地的潜力依然很大。一是由于产业结构调整等因素，一些破产、停产企业的厂房和土地没能及时转产、置换和利用；二是一些企业贪大求洋，过分追求占地面积，以占地面积大小显示企业实力，大建所谓规模化工厂，造成大量土地没能充分利用等；三是在建设新型城镇化过程中，村庄拆迁、合村并城建设中，原村庄占用的集体建设用地也有潜力可挖掘。

二、多策并举，保障项目顺利落地

（一）建立完善土地收购储备机制，提高存量土地使用率

国内很多开发区非常重视现有闲置土地以及利用率不高土地的开发问题，采取的主要措施是在一定的交易机制下，开发区将其购回或促使其向第三方转让，这就是土地二级市场和土地储备制度。对于综保区（港区）来说，同样也需要建立和完善土地储备制度，对于擅自改变土地用途、减少投资强度、建设容积率低的项目用地，以及超过建设时限未动工的项目用地，开发区应该坚决予以收回，并进行二次出让；对于要求转让土地使用权的地块，必要时开发区可进场收购，用于下一轮开发用地。这种土地储备制度将为开发区集约利用土地、提高土地利用效率提供积极帮助。

（二）严格项目准入，加强建设项目供地审查

建设航空经济综合实验区，就是要把符合航空经济产业政策、科技含量高、污染小的优秀企业招进来。招商引资的实际效果最重要体现到项目落地上，首要任务就落到国土部门的头上。因此，要想使项目顺利落地投产，就要积极争取建设用地指标，切实加大土地储备力度，加快配套基础设施建设，从根本上扭转项目等土地、项目等基础设施的被动局面。要进一步改进土地供应方式，对科技含量高、附加值高的项目以及建设多层标准化厂房的用地项目，优先安排用地计划，优先安排供地。严格执行国家产业政策，对一些限制性的项目要限制供地，对国家禁止供地的项目，一律不予供地。

（三）强化用地管理，完善土地供后监管制度

综保区（港区）属土地资源较少区域，为确保土地供应，必须将批后监管制度严格落到实处。一直以来，我们严格坚持开展土地供前监管，将监管关口前移，加强对房地产企业土地的取得、开发、使用等情况的监管和分析，及时向社会发布相关信息，真正实现全程监管。要改变供地后“一供了之”的现状，强化供地后对受让方开发建设的监督。在土地供应后，要加大管理力度，严格按合同约定的开工时间和竣工验收制度，建立履约保证金制度。对未开工的或已开工但未达到合同约定等涉嫌闲置、违规的土地，能处置的，立即处置；暂时不能处置的，纳入监管范围，跟踪情况，适时处置。