对进一步推动房产税改革的思考

　　 摘 要：房产税改革在上海市和重庆市试行一年来，带来积极效应的同时也暴露出诸多问题，例如法律修订工作滞后、评估体系仍未建立、试点代表性有限等。如何通过制度的设计和实际中的操作解决此类问题，如何进一步推动房产税的改革，这都是我们应该进行思考的。
　　 关键词：房产税改革 法律修订 评估体系 试点代表性
　　 中图分类号：F810.423
　　 文献标识码：A
　　 文章编号：1004-4914（2012）05-183-02
　　
　　 2011年1月27日，上海市人民政府和重庆市人民政府先后发布了对部分个人住房征收房产税的暂行办法，规定对部分非营业性居民住房征收房产税，并就征税范围、征收对象、纳税人、计税依据、税率以及计算方法等作出规定。
　　 上海市、重庆市开始对个人住房开征房产税，标志着我国房产税改革的开始。
　　 经过一年的时间，尽管两个试点房产税改革的正面效应已经显现，例如相比改革前税收收入有所增加，对高档住宅以及投资投机需求起到一定遏制作用等，但更多的是暴露出一些问题：
　　 首先，房产税法律修订工作滞后，当前房产税改革仅凭两试点政府发布的暂行办法予以支持，因其法律效力有限，无法进一步推动房产税的改革。
　　 其次，在计税依据上，仍以房产交易价格为依据，而未采用房产评估价值为依据。这就使得当前房产税仍无法反映房产的真实价值，也无法反映城市建设和地方政府提供的公共服务对房产升值所起到的作用。当然这也与当前房产登记制度和评估体系不完善，评估队伍尚未建立，评估方法尚未出台有关，需进一步建立和完善与房产税相关的配套制度。
　　 最后，两试点的代表性有限。上海市和重庆市作为东部省市和西部省市的代表，其在房产税制改革上的尝试无疑对这两个区域内的其他省市带来很大的启示，然而对于其他地区，例如中部欠发达省市，其代表性相对较弱。下一步房产税改革面临着在全国范围内扩大试点范围，如何让试点更具有代表性、更能够反映我国各区域特点，是应该予以考虑的。
　　 一、推动房产税相关法律的修订工作
　　 随着房产税改革的深入，相关的法律修订工作也应提上日程。
　　 从本质上讲，税收是纳税人用其财产换取政府所提供的公共产品和服务的一个过程，在此过程中，两个主体的行为应当建立在法制的基础上，税收的各种要素应在相关法律中明文规定。
　　 当前，上海市和重庆市向个人住房征收房产税所依据的是两个“暂行办法”，由当地人民政府发布的。然而在国务院颁布施行的《中华人民共和国房产税暂行条例》中规定，对个人所有非营业用的房产免征房产税。这种不一致很可能使纳税人对地方政府出台的办法的法律规范性产生质疑，认为自身的权利未得到保障甚至受到侵犯，进而对这一税收产生厌恶感，排斥征收工作的进行，最终可能会导致偷逃税款甚至抗税等行为的产生。为避免上述情况的发生，房产税的征收必须经过严密的立法程序，由全国人民代表大会及其常务委员会行使权力，对相关法律进行修订。
　　 房产税的改革尽管已是大势所趋，但因为涉及到广大纳税者的利益，且税收作为国家获取纳税人财产的手段强调严格的税收法定，所以首先应完成相应的法律修订工作。当前我国已经在上海重庆此类房地产经验较为成熟的地区进行了试点，应该根据试点经验进行相关法条的研究，以便进行法律修订工作。法律修订后，行政机关拥有了相应的执法权力，同时纳税人的基本权利也能得到应有的尊重和保护，从而减少税收不遵从现象的发生，推动房产税的进一步改革。
　　 二、建立起完整的评估体系
　　 作为房产税改革中重要的一环，房产价值评估实际体现了房产税的本质：房产税是一种财产税，作为财产有其自身的价值，这一价值有时并不能从其交易价格中真实反映出来，需要通过评估对其价值进行测量；房产的价值不是一成不变的，而是随着经济社会发展，随着地方政府提供的公共服务水平提高逐步上升的，而房产的交易价格只能反映其在交易时点的价值，无法反映交易时点后增值的那部分价值。
　　 因此使用房产评估价值能够保证对房产应税市场价值的充分估价，避免因市场价值的低估而导致的税收流失。由于房地产评估价值具有这一特性，各国房产税征收的趋势都是以房地产的市场评估价值作为计税依据。
　　 我国现行房产税主要采用房地产交易价格作为计税依据，尽管房产税改革已经开始，但由于不具备房产评估价值的使用条件，仍无法以评估价值代替交易价格。
　　 因此，完善房产税评估体系是房产税改革过程中不可或缺的重要步骤，建立完善的评估体系是十分必要的。
　　 评估体系的建立应从以下几个方面进行：
　　 1.计税依据的选取。房产税从本质上说，是一种财产税，作为财产税，应以其课税对象的价值为计税依据，因此房产税应以房产的实际价值课税。而房产的价值有多种体现形式，一是房产的评估价值，多以在一定时期内同类房产的价格为依据进行系数修正后得出；二是房产的原值，即房产的历史交易价格；三是房产的重置价值，即重建同样的房产所需支付的成本。其中，房产评估价值由于是在估价时点参考多个样本后得出，能够反映出房产的真实价值以及外界因素导致的价值变动，更适宜成为房产税的计税依据。
　　 然而，在当前由于评估机构尚未设立，评估队伍还未组建，具体的评估方法没有出台，评估所依靠的信息系统也没有建立，因此由当前的以交易价格为计税依据直接变为以评估价值为计税依据是不现实的，而应该通过过渡逐步实现：在过渡期内，仍采用房屋交易价格计算应纳税额，同时进行价值评估的准备工作，并在此基础上进行模拟评估；条件具备后，借助模拟评估中取得的经验，全面推广使用房产价值评估计算应纳税额。
　　 2.评估方法的选择。在房地产评估领域内，目前采用较多的有三种评估方法，即市场比较法、成本法和收益法。此处应以市场比较法为主进行评估，特别是在住宅领域。住宅价值总量占全国房地产价值总量很大的部分，拥有十分庞大的交易样本，且这些样本的信息储备完善、获得容易，从而能够使市场比较法准确地反映待估房产的真实价值。
　　 在具体操作方法上，考虑到评估对象较多，若采用针对个别对象进行人工评估的方法，会加大评估成本，延长评估周期，且在登门评估的过程中也会受到人为因素的干扰，影响评估效果。因此应运用计算机系统对大量住宅进行批量评估，具体操作过程分为四个阶段：（1）将整个待评估辖区分为不同的区域；（2）通过普查，对每一区域内房产信息进行采集，包括房产区位、面积、结构、价格、建成年代、装修情况、产权类型、折旧情况等信息，并将所有信息进行整理存储在相应的数据库中；（3）搜集本地市场交易信息，如不同房产价格及其相关信息，运用市场比较法建立估价模型；（4）根据区位、材料、面积及折旧情况等信息确定待估房产的修正系数，并将其输入系统中得到相应的评估值。
　　 目前，国内已有多个城市设计开发了房地产评税系统，这一系统为房地产的批量评估提供了技术支持和经验借鉴。
　　 3.评估机构的设立。为确保房产税征收工作的顺利进行，必须建立专门的评估机构，配备专业的评估人员。
　　 在实际操作中，价值评估机构应该设置房地产管理部门而不是税务部门，这是因为：一方面，房地产管理部门在之前的工作中储备了大量的房地产信息，由其进行评估工作，一则可以充分利用现有的资料，二则不需要进行资料的交接或者建立复杂的信息共享系统；另一方面，从国外先进经验中可以发现，借助于评估工作与征收工作的分离，能够使评估结果更加客观准确，从而提高房地产税收征收的效率。
　　
　　 4.评估队伍的建设。尽管在评估环节采用了计算机批量评估的方法，但是在搜集信息、建立系统的时候，会涉及到房产的造价、折旧程度、区位、结构、功能等因素，需要专业的评估人员进行分析与统计。因此，房产评估队伍的建设关系到评估结果的客观性、准确性。为了保证房产税的顺利开征，房产评估工作可以分两个阶段：第一阶段，由于当前没有专业的评估师队伍，因此应委托社会中介机构进行评估工作，由房地产管理部门对中介机构的工作进行监督。第二阶段，由房地产管理部门招聘培养专业人才，建立房产评估队伍，逐步接手房产价值评估工作。
　　 之所以由政府部门组建评估队伍进行评估，而不完全使用社会中介机构，是因为在评估行业中，社会中介机构的佣金按评估价值的一定比例收取，中介机构可能会为获得高额佣金而高估房产价值，造成评估价值的失真。
　　 5.评估周期的确立。由于房产的价值会受经济发展、城市建设以及公共服务水平等影响而发生变动，因此应不断地对房产价值进行重新评估，以反映其真实价值。这就涉及到房产评估周期的确立。
　　 评估周期的确立过程要考虑两个问题：
　　 （1）周期的长短。考虑到经济波动及通货膨胀等因素对房产价值的影响，评估周期如果定得太长，无法及时反映市场变化，导致价值评估结果失真。而评估周期定的太短，则会加大评估难度、提高评估成本。
　　 （2）周期的原则性和灵活性。评估周期应该根据国家的发展情况和调控需要设计在一个固定的范围内，而不能随意设置。但同时由于不同地区之间发展程度不同，辖区内情况有差异，所以不适合统一评估周期。因此，在评估周期的确立上，应坚持原则性和灵活性的统一，即由中央政府设定评估周期的选择范围，而由地方政府根据自身情况确立辖区内房产税的评估周期。
　　 三、增加试点数量，增强试点代表性
　　 在下一步继续推进房产税改革的过程中，无论是从样本容量还是从样本代表性角度考虑，都应扩大试点的范围，增加试点的数量。另外还需考虑试点城市的代表性问题。当前，上海市和重庆市两试点，尽管从地理位置上分别代表了沿海省市和内陆省市，具有较强的代表性，但从国家发展战略层面上看，这两个试点只代表了东部省市和西部省市，而对于中部欠发达省市的代表性较弱，因此有必要在这一范围内选取一个新的试点。这一新试点的选取首先在经济发展水平、房地产市场发展状况以及城镇居民居住水准等方面具有代表性；其次，具有房产税改革所需要的条件。通过这一新试点的选取，能够摸索在中部省市征收房产税的方式方法，考察其带来的影响，并可以借此在当前房产税试点基础上总结不足，继续深化改革，包括将征收范围扩大到普通居民住宅，摸索房产价值评估系统的建立模式等。
　　 四、结论
　　 对于正处于经济转轨中的我国而言，房产税的完善是促进公共财政体制建设和推进房地产健康有序发展的良好契机。然而房产税改革运行一年后当前立法滞后、评估体系建设缓慢等一系列问题的暴露说明，只有在改革试行过程中逐步解决此类问题，改革才能继续深化。
　　
　　 参考文献：
　　 1.殷琳.房产税计税依据必须改革[J].税