旧楼改造工程造价管理要点分析

　　摘要：旧搂改造作为满足城市现代化发展的行之有效的手段。同时，旧楼改遣工程具有总体面积小，所需的投资少，效益好等优点。为此，本文从工程遣价的角度出发，对在搜集有关资料，做出科学决策、施工阶段的造价控制、加强结算管理方面对旧楱改造工程造价管理问题进行了分析，提出了旧楼改造工程造价管理的具体措施。以保证旧接改造的经济合理。
　　关键词：旧楼改造　工程造价　管理
　　中图分类号：TU723.3　文献标识码：A　文章编号：1672-3791(2012)Ol(b)-0153-02
　　随着社会经济的高速发展，生活水平的提高，人们对居住环境的要求越越来越高。20世纪70和80年代的建筑与充满鲜花、绿草和喷泉的现代化建筑相比显得不一致，影响一个城市的整体美观。为了满足城市现代化发展的需求，有必要对这些建筑就行改造。旧楼改造已成为满足城市现代化发展的行之有效的手段，它在改善居民环境、提高人民生活水平的同时，又减少了环境污染，又符合了城市整体美观的要求。和新建的建筑物比较，旧楼改造工程具有总体面积小，所需的投资少，但工程的综合量比较多且范围广。旧楼改造主要是使楼的使用功能和整体美观得到提升，而基本不改变旧楼的原有结构。因此，根据不同功能进行旧楼改造，旧楼改造的实施基本都是设计和施工以及修改都在同时进行，工程造价的控制与管理是一个动态过程，使得我们对旧楼改造的造价的把握的难度较大。对于旧房改造的造价的问题我们可以从以下几点进行思考。
　　1　广集旧楼资料，制定科学合理决策
　　旧楼改造的科学合理决定了该项目投资能不能取得一定的经济效益和社会效益。这是因为改造项目的复杂性决定了项目的决策应科学合理。为了能做出科学决策就必须搜集有关资料，通过搜集得到的资料，我们可以了解目前旧楼的使用环境、荷载状况、所使用的建筑材料材质及其性能，基本构件的截面尺寸、节点的连接等情况，通过施工图纸可以确定工程预算量。通过搜集、整理并分析资料，才能为下一步的旧楼改造做好铺垫。
　　旧楼改造，需满足业主的要求进行改造，特别是对于居民区的旧楼改造，应满足不同业主的意见，所涉及的范围广，因此需制定不同的方案，这就使得项目方案的制定的难度相当大。在充分掌握所得的资料并制定不同的改造方案，比较各方案的合理型、经济性以及社会效益，在对旧楼改造工程进行评审中最好有专家参与，可以从中发现是否有缺项漏报问题，施工方案是否合理。当方案确定后就要决定如何施工，哪些地方要改造，哪些部位可以保留。
　　2　施工阶段工程造价的控制
　　2.1　控制材料用量和价格
　　材料费在工程中的直接费占有很大的比例，因此工程造价的控制可以说是控制材料的费用。我们在施工阶段中对材料用量的控制主要是按照合同中关于材料用量的规定，在材料用量控制后进行材料价格的控制。而旧楼改造的施工过程经常会变更，因此要使施工阶段的造价控制得以实现，就必须要了解现场，掌握第一手资料，了解并掌握材料的信息，及时审批施工过程中材料的价格。如在在旧楼改造中根据需要一般需更换磁砖地面，直接将按照预算定中的算法应用到旧楼改造就显得不合理。这是因为定额中拆除有注明要求20％完好率，但是在实际旧楼改造中一般没考虑完好率，也是说瓷砖未考虑回收再利用，结合实际情况可以考虑应用水泥抹灰地面拆除；又如旧楼改造的内外墙粉刷问题，这一施工过程为：外墙漆，涂乳胶漆，满批白水泥二遍，打磨砂纸。所以，控制其材料造价主要应控制以下方面：实际使用的材料与套用定额的材料的一致性，墙漆的涂刷遍数与套用定额的一致性，平整度与粘结度的一致性。以上例子，可以很好的说明实际的施工情况对材料的造价控制的影响。
　　2.2　严格控制工程变更，减少变更费用
　　在项目的施工阶段，业主或者监理对于施工单位提出的设计变更应严格控制。由于旧楼改造涉及的工程综合量多而且范围广，在施工过程中有时需进行设计变更的原因很多，因此必须做到变更前了解工程变更的原因，是否有不用变更的方案和措施等。对于必须并更，让施工单位证明不采取变更措施出现的对旧楼改造不利的结果，在充分论证的基础上，需要相关单位参与并同意，并且及时签证，特别是要有文字记录变更的过程。在施工的过程中应尽量避免并更，因为变更会带来由于工程量的变化，由此造成工程损失。在万不得已的情况下，明确了变更的原因，在满足项目目标的情况下可以考虑用价格低的材料代替价格高的材料。此外，一定要严格遵守隐蔽工程现场签证制度，在隐蔽工程中要有监理参与，并做好验收记录，对于施工中的每一项隐蔽工程都要严格执行。针对旧楼改造工程的变更内容，作为造价工程师需重新核查工程量，并合理估算变更价格，在此基础上可采用技术经济分析比较，对工程中每个子项单价、数量和金额的变化应重新审核，最后可计算该项工程变更对工程造价的影响。在旧楼改造的工程中，有一些情况在原先的设计时未考虑到的情况是正常的。比如在旧楼改造工程后，发现由于原先室内用电设计不能使用功能的变化引起的总用电量变化，这项费用也就没在概算得以体现，诸如之类的情况在旧楼改造过程中会碰到。
　　2.3　加强施工现场签证管理
　　施工中的现场签证是由建设单位、监理工程师、施工单位负责人对以下情形达成一致而共同签署的一种书面手续，这情形是指对合同以外施工活动且产生的每个分项工程和这工程所耗用的工料好其他费用。现场签证有很大的作用，它是施工阶段的一个重要环节，它记录着现场的情况，是各管理部门和建设单位必须关注的一个方面。
　　现场签证在旧楼改造工程的实施过程中主要有以下几种情形：(1)由于建设单位未能及时供应合同中规定的材料、场地设备资料、造成施工单位不能正常施工或者窝工的损失；(2)由于建设单位本身的意愿决定已施工的工程中途制止施工、或者延缓施工，设计变更、错误造成施工企业未能正常施工造成的算式，如窝工、停工、返工而发生的倒运、人员和机具的调迁等损失；(3)在旧楼改造已经开始实行，因为建设单位的原因造成水电供应不稳定，使得施工未能正常进行，且施工时间延长，施工单位无法安排停工引起的经济算式。因此，在旧楼改造的工程中，造价工程师应及时了解现场的情况，做到胸中有数。对于施工中必须的变更，应做到及时签证。此外，在旧楼改造的施工过程中，还可能由于有主客观的因素会对整个施工过程带来变动，这些情形也可以用现场签证来处理。
　　3　加强结算管理
　　建筑工程竣工结算亦是旧楼改造工程造价控制最重要的一个环节，因为竣工计算可以反应旧楼改造的实际造价。与新建的工程先比，旧楼改造的结算难度是比较大的。这主要是因为旧楼有改造设计和施工同时进行的情况，而其施工工序与正常的新建的工序也有所不同，这都使得实际施工时没有按照工程量清单中综合单价的步骤去做。这要求造价工程师有时需深入现场，了解现场情况，熟悉市场价格，做到胸中有数，对工程量清单进行核对，如对材料、机械、人工的核对，同时造价工程师应建立工程量清单核对备案制度和内部复核制度并应严格执行。最后，在进行工程竣工结算时，做到在工地现场核对工程量，了解市场价格，对材料的调价做到有据可依，核查工程量清单的正确性等。在这之后，根据旧楼改造的实际情况议定出合理的价格，只有做到这样才能使旧楼改造的工程造价结算做到合理、准备。
　　4　结语
　　旧楼改造是满足城市现代化发展的行之有效的手段之一，它在改善居民环境、提高人民生活水平的同时，又减少了环境污染，又符合了城市整体美观的要求。和新建的建筑物比较，旧楼改造工程具有总体面积小，所需的投资少，但工程的综合量比较多且范围广。同时，工程造价管理是一项集管理、技术、质量、施工于一体的综合性系统工程，也是一个动态过程，工程造价管理应贯穿于工程建设的各个阶段。因此，要真正做到旧楼改造工程投资的有效控制，就必须对改造项目全过程进行周密、认真的管