“宅基地换房”如何补偿?

　　【案例背景】
　　近年来，通过宅基地置换，推动农民集中居住，正在一些地方大力推进。此前有江苏在全省推进的“农民集中居住”，近年来则有天津的“宅基地换房”和成都的“双放弃”——农民放弃“承包地”、“宅基地”后，可进城买房，纳入社保体系。
　　在宅基地置换中，有的地方给农民宅基地一定补偿，有的则没有任何补偿，也有的将宅基地变成农民在集体经济组织中的股权。《中国改革》第6期报道的《江苏丹阳:“一步到位的城镇化”》，农民集中居住后宅基地可变为集体经济的股权，分享该村项目开发的收益。另外，天津华明镇的“宅基地换房”试点，甚至上了世博会，其中的一些做法，也颇值借鉴。
　　目前，中国缺乏专门针对农村集体土地房屋拆迁补偿和安置的法律法规，各地基本上是自行其是。如何认识这种“宅基地换房”的试验?在宅基地置换中，应该如何给农民补偿?
　　
　　对话华明街“宅基地换房模式”
　　
　　破解城镇建设土地和资金难题
　　记者（ 下同）：华明街的宅基地换房实施以来受到了很大的关注，请给我们介绍一下当时启动的背景。
　　李光华（天津华明街道办事处主任下同）：在2005年之前，地区进行小城镇建设，但是在建设过程中发现有两大制约瓶颈——土地和资金问题，后来针对现实情况提出了以宅基地换房的创新模式。
　　：在试点过程中，这个项目怎么来解决土地和资金的问题？
　　：宅基地换房是习惯性的叫法，按照国土资源部的要求应该是城镇建设用地增加与村庄建设用地减少相挂钩试点的一种全新的模式。主要两个大的原则，第一要做到土地平衡，第二要做到资金平衡。所谓土地平衡就是说在小城镇建设过程中，耕地一亩地不能减少，能够实现原有村庄的建设用地全部得到覆盖，达到归还国土资源部给我们的建设指标。第二资金平衡，就是说政府不花钱，老百姓不掏钱，所用来操作的公司也不往里搭钱，实现小城镇建设。所运用的方法就是划拨出一部分土地用于招拍挂，所获得的收益用于平衡老百姓换建房的运作资金。
　　：实施这个项目以来，在土地和资金平衡方面，有没有具体的数目账？
　　：12个村庄参与示范镇试点，用于老百姓还迁的建设用地是3476亩地，划拨出让用于平衡建设资金的土地是4951亩地，加起来是八千多亩地。原有村庄，在老百姓还迁完之后，进行复垦，用于归还国土资源部给我们建设指标。在实施复垦项目的同时，我们把原有村庄道路周边的坑塘荒地也一并复垦，一共复垦的土地应该是12000亩地，这样不仅能够实现建设用地的八千多亩地的平衡，还富余出四千多亩地用于农业生产。
　　到目前为止，复垦工作已经通过国土资源部门的验收，已经达到土地的平衡。
　　：建设资金这块，是怎样平衡的？
　　：按照我们最初测算，整个小城镇建设所需的资金应该是37个亿左右。后面有一些项目追加，应该是将近50亿。目前4950亩地已经全部出让，出让资金应该是50多个亿，已经实现资金的平衡，并略有盈余。
　　：宅基地换房这个政策具体是怎么规定的？实施五年当中，有没有根据实际情况变化？
　　：宅基地换房是一种习惯性的叫法，操作过程中进行房屋置换，按照老主房一平米换一平米，辅房两平米换一平米。人均达不到30平米的，我们给补到人均30平米，在补偿这部分差价是每平米一千块钱。
　　在整个项目实施过程中，因为宅基地换房是一个新生事物，也是一个比较庞大、比较复杂的工程。所以在实施过程中，遇到许多新的问题、新的困难。在操作过程中，我们也是在总的原则方针不变的情况下，根据新发生的实际问题调整操作方案和政策，来保证项目顺利实施。
　　：实际操作当中，具体遇到比较多的困难是什么？又是推动什么政策来解决的？
　　：在操作过程中，因为农村人员结构是比较复杂的，在一个村庄里，有农民，也有由于征地转非或上学从农村户口转为非农业户口，还有一部分外来户，就是从其他地区，从市区搬到村庄居住的一些非农业户口。
　　人员结构是比较复杂的，如何界定这部分人员是不是集体经济组织成员，能否享受我们的政策。人员结构界定上是非常困难的，工作量也非常大的。农村家庭人口结构比较复杂，一家祖祖辈辈老少几代全居住在一个村庄里，在财产分割界定上，也有一定的困难。所以我们针对这种情况，也完善了政策。
　　：比如说怎么完善？
　　：举一个简单的例子，在家庭人口情况方面，我们就是以户口居住地登记的住址为原则来确定置换房屋，界定到每个家庭成员的每个人口身上来进行置换。
　　：在实际过程中，比如说像一些房屋大小、质量不一样，建设成本也不一样的问题，在置换过程中，会不会也会产生一些摩擦，怎么解决？
　　：在农村，老百姓的房屋建设质量不可能是完全一致，肯定出现这样那样的差异。但是我们的原则就是尽量照顾一些弱势群体，照顾一些低收入的家庭，即使房屋质量稍微差一点，置换原则也是一平米换一平米。
　　：您提到的是30平米每个人。为什么定了这么一个标准，这个标准是什么样的水平？
　　：在操作过程中，政策是主房一平米换一平米，辅房两平米换一平米。同时天津市人均居住面积达到小康水平应该是30平米，对于一些老百姓的置换房屋达不到这一标准的，我们要补到30平米。出台这样一个政策，主要是通过宅基地换房这个项目，使老百姓居住水平、生活质量有一个大的提升。
　　
　　提高村民财产性收益
　　
　　：老百姓对这个政策，是什么样的态度？
　　：在项目运作之初，就把老百姓是否接受作为我们一个前置条件。在实施项目之前，对村庄的每一户都进行广泛的调查，要达到95%以上的户支持，5%的户不反对，达到这样的标准才实施宅基地换房的项目。
　　通过这几年实施，我感觉宅基地换房有几个好处：第一是实现集约利用土地，这也是国家现行政策主导的方向；老百姓财产性收入大幅增加，原有村庄老百姓一套宅基地价格，也就是三四万块钱，换到示范镇之后，房屋价格一般在每平米六千块钱左右，这样一户能达到四五十万的财产性收入，收益成倍地增加。
　　：村民自己的房子以后可以自由买卖吗？
　　：最终的结果是，老百姓的房屋可以市场流通。但为了保护老百姓，维护社会的稳定，我们现在是要求必须五年之后老百姓的置换的房屋才能够上市。
　　：刚刚也提到了，他们从农村生活变成了城镇生活，可能面临着生活成本上升的问题，怎么解决？
　　：老百姓在自然村落里的生活，生活成本相对于搬到示范镇来讲低一些。搬到示范镇以后，包括集中供热，燃气、自来水，这部分成本会增加一些，包括物业费。在示范镇整体建设一共是166万平方米，其中有22万平方米是营业性公建，由示范镇管委会统一管理，进行对外出租，收益用于补贴物业费用。我们现在跟老百姓承诺的是，物业费每平米一毛钱，最终也不会超过三毛钱。
　　：在就业方面，有没有辅助的政策？
　　： 11个村庄4.3万老百姓全搬到示范镇，现在的一个工作重点是增加老百姓的就业和财产性的收入。
　　为了促进老百姓的就业，增加收益，我们办事处成立了劳动服务中心，劳动服务中心下面成立了四到五家劳动就业服务公司，通过劳动服务公司搭建一个就业信息交流的平台。我们还定期进行就业机会推介会，建立了劳动力就业培训中心，进行针对性的培训，使他们能够适应企业对劳动技能的要求，实现有就业愿望的人能够尽快地就业。
　　：宅基地换房试点项目在国内走得比较领先，而且上了世博会。您觉得咱们这种试点的模式，未来在国内城镇化发展当中推广的前景怎么样？
　　：宅基地换房这种模式，到目前为止，应该是得到了社会各界各方面的认可。这种方式也不是说没有它的前置条件：第一，这一地区的经济来讲相对应该比较发达，土地供应相对紧张，土地价格比较高，老百姓对土地的依附性不是很强。一般在大城市的周边，在县城的城关镇，在经济比较发达的镇，宅基地换房的项目能够得到顺利的推广。
　　
　　
　　郭书田（农村问题专家、农业部原政策法规司司长）
　　
　　宅基地作为农民的财产权，被集中置换后，当然应当获得相应的补偿。而且，因集中居住节省的宅基地，其非农化收益的绝大部分应该给农民。
　　事实上1962年“人民公社60条”宣布宅基地为集体所有前，宅基地一直归农户私有。而《物权法》明确，农民享有的宅基地使用权，是一种物权。既然如此，宅基地使用权合法转移后的收益，绝大多数应归农民。
　　当前，在农民宅基地置换中，各地可谓“八仙过海，各显神通”，做法差别较大，缺乏统一的规范。一些地方矛盾突出，因缺乏法律依据，农民投告无门。目前要防止在农民集中居住中，无偿收回农民的宅基地，或者只给农民象征性的补偿。
　　农村宅基地的主人是农民，而非政府和集体经济组织。中国过去的城市化，一直以牺牲农民的土地权利为代价，这种格局必须尽快改变。在推行农民集中居住时，实行土地入股，探索土地股份合作是可行的思路。
　　目前江苏、北京等地都在探索让农民以承包地、宅基地入股，然后分享城市化的收益。这与上个世纪80年代浙江温州、台州和广东佛山、南海的土地股份合作制探索殊途同归，在农民以土地分享城市化收益方面有所突破。
　　中共十七届三中全会中提出，要dtg7EllmRD1YGbKGvDSJv+qOmIi+GcYBxQmRkwgp2/I=探索集体经济的有效实现形式，这给农民通过土地分享城市化收益带来了新的契机。农民土地入股，土地就可以变成资产，然后量化为资本，再量化成股权。
　　如此一来，土地可成为农民财产性收入的重要来源，而且是可以继承的收入。农民由此就成为有产者，享有了村集体资产和村庄事务的决策参与权、资产处置权、收益分配权以及管理人员的选择权。这是农村社会稳定的基石。
　　
　　咨询台
　　
　　问：教育用地能否转化为商业用地？如果可以，需要履行一些什么手续？
　　答：您好！根据您提供的信息，就有关问题做以下答复：
　　根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的相关规定，划拨的教育用地不可以转让、出租、抵押为商业用地。如果您的土地不是划拨取得，可以根据《土地管理法》的相关规定，经有关土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。
　　
　　问：您好！我家前两年和开发商签订协议，将住宅土地供其开发楼盘，承诺一比一置换同等面积的门面。当时发现土地证上的土地面积少了，但开发商说没关系，一比一补就是了。现在楼起来了，开发商不认，只给土地证上的面积。请问这种情况应该怎么办？怎样让国土局更改原来错误面积登记？
　　答：您好！根据您提供的信息，就有关问题做以下答复：
　　根据《土地登记办法》的相关规定，土地权利人认为土地登记簿记载的事项错误的，可以持原土地权利证书和证明登记错误的相关材料，申请更正登记。您可以先申请更正登记，变更土地面积后让开发商置换同等的面积。
　　
　　问：现有一公司要把一处住宅抵给我所在公司，但该处房产现在是在房产开发商手里，对方已经付过全款了。抵房产时开发商说房产因为是住宅性质的，只能挂在个人名下，不能放在单位名下，请问这个有什么依据吗？
　　答：您好！根据您提供的信息，就有关问题做以下答复：
　　挂个人还是法人名义是依房子的性质决定的。如果房子的性质是住宅，那就只能以个人名义；若房子的性质是商住房，就可以挂法人。如果此房产的土地是住宅立项，登记名义就只能是个人，公司作为法人是不能被登记注册的。