关于开征物业税的探讨

　　摘要：近年来，国内大中城市的房价呈现边调控边走高的态势。房价过高，已成为社会各界反映较强烈的一个问题。通过开征物业税，完善中国房地产税收体系，将税收从开发环节向持有环节转移，降低购置环节税收负担，促进房地产行业健康发展。
　　关键词：房价；物业税；房地产税收体系
　　一、物业税的概念
　　所谓物业税，又称“财产税”或“地产税”，主要针对土地、房屋等不动产，要求其所有者或承租人每年都缴付一定税款，税额随房产的升值而提高。如公路、地铁开通后，沿线的房产价格就会随之提高，相应的物业税也要提高。
　　从理论上说，物业税是一种财产税，是针对国民的财产所征收的一种税收。因此，首先政府必须尊重国民的财产，并为之提供保护；然后，作为一种对应，国民必须缴纳一定的税收，以保证政府相应的支出。
　　目前，世界上大多数成熟的市场经济国家都对房地产征收物业税，并以财产的持有作为课税前提、以财产的价值为计税依据。依据国际惯例，物业税多属于地方税，是国家财政稳定而重要的来源。物业税是政府以政权强制力，对使用或占有不动产的业主征收的补偿政府提供公共产品的费用。
　　二、开征物业税的必要性
　　（一）优化资源配置
　　相关数据显示，2008年末全国商品房空置面积达到1.64亿平方米；业内预计，2009年有可能达到3亿-4亿平方米，是往年空置面积总量的2倍-3倍。而迫使闲置资源投入使用的好办法，就是对持有环节提高税负，减轻流转环节的税负。开征物业税将加大房地产持有成本，将迫使业主提高房地产使用效率，如果业主无法有效使用房地产，税收就成为业主的沉重负担，为降低税收负担最好的选择是出卖或出租房地产，从而使房地产流转到能更有效利用的人手里，优化资源配置。
　　（二）调节收入分配，促进社会公平
　　物业税将百姓的自用普通住房纳入优惠范围，高档豪华住宅采用累进税率，占有越多房地产，税率越高，让占有过多社会资源者付出更多代价，这些税收可以用来解决低收入家庭的住房问题，以实现调节收入分配的目的。同时地方政府通过物业税收入改善地方公共基础设施和公共服务水平，让普通百姓享受到更多福利待遇，从而促进社会公平。
　　（三）增加地方财政收入
　　财政部财政科学研究所所长贾康认为：物业税更大的意义主要在于地方税体系的变革和财政管理体制的完善。它能给中国分税分级财政体系提供一个极有综合正面效应的支柱财源。地方政府如果掌握这个税种，就能改变“以土地批租生财”的短期行为开发模式，抑制不理性投资，形成不动产保有环节稳定的长期收入。
　　由于房地产的天然不可移动性，并与地方的政治、经济关系密切，各国和地区政府大都把有关房地产税收划归为地方税。随着经济发展，房地产价值必然不断提高，以房地产价值为课税对象的物业税自然会随之提高，地方政府可从中分享房地产的增值收益，从而弥补地方政府在土地批租环节和房地产开发环节减少的土地出让金及大笔税费，地方政府就会改变以土地批租生财的短期行为，抑制不理性投资、盲目建设、浪费建设的冲动，地方政府将不断提高服务，提高资金使用效率，通过改善公共建设，换取民众缴纳物业税的积极性，形成稳定的长期财政收入。
　　（四）完善中国房地产税收体系，减轻房地产购置环节税收负担
　　中国涉及房地产的税种主要有营业税、城市维护建设税、教育费附加、企业所得税、土地增值税、耕地占用税、契税、印花税、房产税、城镇土地使用税、个人所得税、交易手续费及各种收费等。中国房地产税收体系存在同一税种在多环节征收，而每一环节又征收多种税，如对房地产开发增值额，既征土地增值税，又征企业所得税；对房地产转让收入既按转让价款和价外费用征收营业税，又按增值额征收土地增值税；对房屋租金收入，既征收营业税，又征收房产税；对持有房地产者，既征城镇土地使用税，又征房产税。另外，中国地价及税、费三项成本约占房地产总成本的50%左右，而发达国家一般占20%左右。中国房地产税负水平表现在房地产开发、交易环节的税负偏重，而在房地产持有和使用环节税负偏轻。
　　由于房依地而建，地为房之基，房地难以分离，房价、地价之间难以分割且常常互含，市场上的房屋价值中或多或少包含土地的价值，将相关税种合并，同时取消相应的收费，统一征收物业税，从而简化税种，有利于中国房地产税收体系的完善，避免重复征收。物业税将现行购房者在购买阶段一次性缴纳的房地产税费，转化为在房地产持有阶段逐年缴纳，减轻房地产在购置环节的税费负担。
　　（五）调控房地产市场
　　物业税将现行购房者在购买阶段一次性缴纳的房地产税费，转化为在房地产持有阶段逐年缴纳，一般百姓就会调整自己的开支预期和购房决策，更多考虑选择适中的小户型房子；而投资性购房者就会从多投资多持有，改成少持有。开发商他们也适应这种需求结构和需求量的调整，更多提供需求方要求的小户型、低价位的房产，使置业投资和高档豪华住宅需求受到一定压制。
　　另外，通过调整物业税率还会影响住房需求。当经济过热、住房需求过于旺盛、房价连创新高时，调高物业税率则有利于稳定房地产市场。当经济衰退，住房需求不足时，降低物业税率亦有利于稳定房地产市场从而推动房地产市场的健康发展。
　　三、开征物业税面临的问题
　　2007年，国家税务总局下发的《2007年全国税收工作要点》指出，深化税收制度改革，其中就包括“研究物业税方案，继续进行房地产模拟评税试点”。批准安徽、河南、福建、天津四省市为房地产模拟评税试点地区，至此，包括首批的北京、辽宁、江苏、深圳、宁夏、重庆，已有十省市开始物业税“空转”运行。2009年5月25日国务院公布《关于2009年深化经济体制改革工作的意见》提出，2009年要深化房地产税制改革，研究开征物业税。近几年关于物业税的讨论一直沸沸扬扬。
　　空转试点为开征物业税积累了经验，取得了一些技术上的突破，但更主要的作用是发现问题。国务院发展研究中心专家倪红日所在的房地产税费改革课题组，针对前期物业税“空转”试点过程中出现的情况，总结出三大障碍：
　　首先是评估能力的制约。倪红日表示，物业税将以不动产的市场现价为征税的税基，因此，高效的批量评估技术的运用，是获取所有应税不动产市场现值的基础。这就要求征税机关具备相应的评估能力。但目前主要问题是，如果各城市普遍推开物业税，一方面需要一大批评估技术人员，另一方面开展评估还需要采集样本数据，也需要人力与物力的投入。因此，如果想全面开征物业税，全面完成所有应税不动产的评估，至少需要几年的准备时间。
　　其次是纳税人的抵触。倪红日认为，对居民而言，物业税是新增的一种新税，但没有减少其他的税。舆论之所以支持物业税，是基于物业税是一种调节贫富差距的工具，有利于抑制房地产投机，但并不代表大部分纳税人认为自己应该缴纳物业税。中国纳税人缺乏为财产纳税的文化传统与思想准备，如果不能有效化解纳税人的抵触情绪，仓促出台物业税，可能出现大面积欠税。
　　最后是税务机关征收能力的制约。目前中国税务机关征税主要是针对法人，对个体工商户采取定额税的方式，个人所得税则大多采取单位代扣代缴的办法。如果对居民开征物业税，则意味着税务机关要面对千家万户的居民，如何高效地征收，将是对税务机关的一大挑战。
　　四、对物业税开征的思路设计
　　
　　（一）精简税种，培养地方政府主力税源
　　物业税改革旨在改变目前中国房地产税目繁多、税负结构不合理的现状。因而，应将原来的房地产税、城镇土地使用税和土地增值税取消，开征统一规范的物业税。同时，减少流通环节房地产相关税费的种类，提高持有环节税收，主要是物业税所占的比重。除此以外，还可以考虑与个人所得税相结合。把物业税作为个人所得税的一个扣除项目，这样既可以防止重复征税，又可以作为一种税收优惠提高人们缴纳物业税的积极性。在征收财产转让个人所得税时，对用于购买、建造和修缮住房的贷款利息支出以及已缴纳的物业税可以在税前扣除。在征收出租收入个人所得税时，正常经营开支、住房抵押贷款利息和物业税也允许税前扣除。这样能够促进中国房地产二级市场的发展，改变目前大量住房闲置的状态。
　　物业税改革，不仅要将其培养成房地产税收的主体，还应该使其成为地方政府的主力税源。在欧美等发达国家，中央政府的税收主要来自于个人所得税和企业所得税，而地方政府的收入主要来自于物业税。中国现有的财税体制决定了税收主要集中在中央，地方政府财力有限，而且没有明确的主力税种。如果推行物业税，土地出让金与物业税同时存在，通过价格和成交量的传导，土地出让金规模会有一定程度的下降。出于可持续发展考虑，可将土地出让金的一定比例通过设立基金的方式规划使用。在现阶段土地出让金占地方政府财政收入比较高的背景下，由此产生地方政府建设资金的缺口，可以通过以物业税未来现金流为担保发行市政债券来解决。
　　（二）绝大部分不动产纳入征税范围，部分类型设置免税期
　　从法理上来讲，物业税是财产税的一种，应该对绝大部分不动产征税。从具体操作来说，首先在立法的时候就应明确物业税的征收范围。物业税是对境内所有房地产征收的，不仅包括城市，而且农村也要征收；物业税不仅对商业地产征收，而且对住宅等不动产也要征收；物业税征收范围是所有物业，而不仅仅是新购商品房。但是，目前房产税征收范围不包括农村区域和个人所有非营业用的房产，因而在确定征收范围的条件下应据物业的不同类型制定一个比较明确的时间表，也就是根据情况对某类房产设定一个免税期或者低税期。这种做法可以减轻物业税对房地产市场的冲击，同时也给国民一个接纳的时间。
　　国际上对部分不动产免征物业税也是十分普遍的，根据海外经验，免征的原因可能涉及所有权（如政府所有的物业）、用途（用于慈善事业的物业），或者是某些特定所有者的（如老人或者丧失劳动能力的人）。考虑到物业税的功能和中国的国情，我们认为，物业税免征的范围主要是政府公共服务部门、非盈利性组织、宗教组织和军事基地的房地产。而对于特殊人群如老年人、残疾人和低收入者拥有的房产，税率的优惠和税基抵减则更合适。
　　（三）税基确定以市场定价为主，政府定价为辅
　　根据国际经验，税基主要分为三类：土地与地上建筑物价值、土地价值和物业租金价值。采用第一种税基的国家主要有美国、加拿大、荷兰和泰国；采用第二种税基的主要有澳大利亚、新西兰、牙买加、肯尼亚和中国台湾地区；采用第三种税基的主要有新加坡和中国香港地区。从目前世界各国的实践来看，采用第一种税基的倾向越来越明显，这种方法基本符合量能支付原则，但这一计税依据对不动产交易的市场环境、评估水平和税收征管提出了很高的要求。从理论上说，房地产增值主要体现在土地上，房产是随着使用不断折旧的，为了更好地体现量能原则，在确定税基的时候要在评估物业价值的基础上作一定程度的扣减，扣减主要考虑产权人为维持房屋的正常使用而支出的维修、保养等费用。我们认为这一比例大约在20%-30%比较合适，也就是说以评估值的70%-80%作为课税依据是比较合适的。
　　房地产税合理、准确的计税依据应该是土地使用权和房产所有权的市场价值。计税的市场价值是通过评估得出的，但评估有多种形式，不同的评估方法将得出不同结果。目前国际上比较流行的主要有三种评估方法：市场比较法、收益还原法和重置成本法。成本法是从供给角度出发，收益法是从需求角度出发，而市场比较法则是从供求均衡角度出发的。就中国现阶段而言，房地产市场总体是一个卖方市场，一般而言，成本法的评估结果低于收益法的评估结果，而市场比较法的评估结果介于成本法和收益法之间。从科学的角度来讲，市场比较法无疑是最优的，但它需要有完善的房地产交易资料，从而受到客观条件的限制。在确定税基的时候，以市场比较法为主，以重置成本法为辅，而确定物业的重置成本主要应该由政府来做，也就是说税基确定以政府定价为辅。对于中心城市和房地产交易市场比较成熟的地区，坚持采用市场定价，对于经济欠发达地区、小城镇和乡村等，由于没有形成成熟的交易市场，应以政府定价为主（以基本地价加建筑建设成本）。
　　由于物业的实际市场价值波动比较大，各国也有各自不同估算方式以保持税基相对稳定。例如，美国对每年的物业价值上升幅度有上限控制；英国选取历史价格经通货膨胀调整后的价格为估算价值；日本实际上选用的是成本。这些造成了估算的物业价值和实际的物业市场价值有比较明显的差别。从征税成本和纳税人承受能力两个角度综合考虑，我们认为以物业评估价值的70%-80%比较合适，同时物业价值每三年评估一次，期间用通货膨胀率对物业价值进行调整。
　　（四）税率差别化，逐步向国际水平靠拢
　　从税负水平来看，各国基本坚持“宽税基，少税种，低税率”的原则。从世界主要发达国家和地区的物业税税率情况看，美国、加拿大、澳大利亚等移民比较多的国家普遍税率较高，而亚洲国家和地区除韩国外普遍税率较低，中国香港地区和新加坡都在1.5%以下。从业主的承受能力来讲，截至2006年OECD国家的平均房地产税收占可支配收入的0.3%-4.6%不等，平均为2%左右。但是税赋比较高的英国占到了可支配收入的4.6%。美国在2008年也达到了4%左右。
　　对于住宅的税率，也不能一概而论，要把普通住宅、经济适用房和豪宅区别开来。征收物业税的目的是使“居者有其屋”，应该限制的是对宝贵的土地资源过度占用的豪宅。根据量能赋税的原则，经济适用房应该免税或者低税，我们认为抵减税基操作比较容易，豪宅税率要提高一些，基本相当于商业地产，在3%-4%比较合适，对于豪宅的判定用面积标准比较切实可行。
　　中国的立法权在中央，在制定物业税税率的时候，国家给出的应该是指导税率，应给地方政府留下一些上下浮动的空间。最初制定物业税税率的时候，应该考虑居民的承受能力，而随着时间的推移，物业税更多地要发挥调控房地产市场的职能，相应地其税率也要有所提高。日本20世纪房地产市场的崩盘与房地产持有环节税负比重太低、投机炒作之风太盛有着密切的联系，中国要从中吸取教训。物业税税率应该对不同类型物业差别对待，并逐步向国际通行水平靠拢。
　　参考文献：
　　1、吴震.对中国开征物业税若干问题的思考[J].经